LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL EN LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno de los mecanismos simplificados que incorporó  la Ley Nº 27157. El Reglamento de esta Ley aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC y su TUO aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA precisó que el Notario podrá declarar  la prescripción cuando el interesado acredite la posesión continua, pacífica y pública  del inmueble por más de 10 años, esté  o no registrado el predio y se tramitará  por la vía de los asuntos no contenciosos  de competencia notarial. Asimismo, dispone que el acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio es título suficiente para la inscripción  de la propiedad en el registro respectivo y para  la cancelación del asiento  a favor del antiguo dueño de ser el caso. El artículo 5º de la Ley 27333 regula el trámite notarial a efectos de conseguir la prescripción adquisitiva de dominio.

El  inciso K) del artículo 5 de la Ley Nº 27333 estableció que el trámite  notarial de prescripción adquisitiva de dominio comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones. Asimismo la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN, aprobada por Resolución Nº 490-2003-SUNARP-SN, precisó los alcances  de la norma acotada, señalando en su numeral  5.1 que la declaración de prescripción adquisitiva  de dominio procederá respecto de inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la municipalidad correspondiente establezca que el inmueble cuenta con zonificación urbana.

En el caso de predios que formen parte de otro de mayor extensión, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 7º de la Ley 27333  y el numeral 5.5 de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN, la segregación  o desmembración del  área materia de declaración de propiedad mediante prescripción adquisitiva, se efectuará por el solo mérito del instrumento que la contenga. En dicho instrumento se indicará el área remanente luego de la segregación o desmembración, sin que sea necesaria la intervención de los titulares registrales  de tal área remanente. La instancia de calificación registral solicitará los planos  y  memorias descriptivas que permitan la verificación catastral  de la segregación o desmembración.

Respecto a la Prescripción adquisitiva de dominio en vía notarial, el Tribunal Registral ha emitido los siguientes precedentes de observancia obligatoria:

• Precedente de Observancia obligatoria aprobado el vigésimo y vigésimoctavo pleno del Tribunal Registral: “Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la declaración  de adquisición de propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación  del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica que el proceso judicial  o el procedimiento notarial  haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio  se encuentre inscrito; para ello bastará constatar  que el referido titular aparezca  como demandado o emplazado en el proceso respectivo”.  

El fundamento de este precedente radica en el principio de legitimación registral, por el cual, el titular registral debe ser debidamente emplazado en el procedimiento destinado a cancelar o enervar su derecho inscrito, como es el caso de la prescripción adquisitiva. Asimismo en aplicación del principio del debido procedimiento, que comprende a los procesos seguidos tanto en sede judicial como administrativa, toda persona tiene derecho a la tutela judicial efectiva para el ejercicio o defensa de sus derechos o intereses, con sujeción a un debido proceso[1]

• En el LXXXIV Pleno del Tribunal Registral realizado los días  9 y 10 de febrero de 2012 se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: “No corresponde a las instancias registrales, por ser de exclusiva responsabilidad del notario, evaluar la aplicación o inaplicación  de la Ley 29618 hecha por el citado profesional dentro de un procedimiento no contencioso de prescripción adquisitiva de propiedad.”

El tribunal registral ha fundamentado la adopción de este criterio en el principio de irretroactividad  y en la naturaleza jurídica declarativa de la resolución (judicial, administrativa o notarial) que declara adquirida la propiedad en virtud a la prescripción adquisitiva de dominio.

• Precedente  de observancia obligatoria aprobado en el LXII pleno del Tribunal Registral: “Cuando el trámite de prescripción adquisitiva notarial comprenda la integridad de un predio inscrito, no resulta exigible el cumplimiento  del requisito previsto en el artículo 105º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios relativo a  la presentación de los planos de ubicación y localización.” Criterio sustentado en las resoluciones Nº 198-2008-SUNARP-TR-T del 12/09/2008 y Nº 134-2009-SUNARP-TR-A del 13/04/2009.

Asimismo el Tribunal Registral, se ha pronunciado en relación a diversos aspectos de la prescripción adquisitiva notarial, habiendo emitido  muchas resoluciones, las mismas que si bien no tienen el carácter de precedente de observancia obligatoria; sin embargo nos ayudan a establecer  la posición que el Tribunal está adoptando en determinados casos:

• Resolución Nº 269-2012- SUNARP-TR-L de fecha 27/02/2012:   ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ”Procede la anotación preventiva de prescripción adquisitiva  aun cuando la oficina de Catastro haya concluido  que no puede determinar si el área objeto de prescripción  se encuentra comprendida dentro de alguna  de las independizaciones  anteriormente efectuadas en la partida matriz”. “Procede la anotación preventiva de prescripción adquisitiva aun cuando la oficina de Catastro haya concluido que no puede determinar  si el predio objeto  de prescripción se encuentra dentro del perímetro de la partida matriz  o fuera de este”.

En esta resolución el Tribunal Registral aplica por analogía al caso de la prescripción adquisitiva notarial el precedente aprobado en el 12do Pleno del Tribunal Registral[2], referido a inmatriculación. De la misma manera realiza una aplicación analógica del artículo 41º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios[3].

• Resolución Nº 563-2011-SUNARP-TR-L de fecha 15/04/2011 - ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN EL PROCEDIMIENTO  DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO: “La calificación del Registrador comprende la constatación de haberse demandado o emplazado al titular registral en el proceso respectivo, con lo cual, queda garantizado su derecho de defensa. Sin embargo, no forma parte de la calificación registral  el verificar  la notificación, su eficacia ni el contenido de las publicaciones, por cuanto son aspectos propios  del procedimiento de prescripción adquisitiva y por ende su verificación le corresponde al Notario”.

•  NOTIFICACIÓN  A LOS SUCESORES  EN UNA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO: “A efectos de verificar la adecuación del título presentado con el derecho inscrito, no se requiere acreditar la notificación o emplazamiento a los sucesores del  titular registral no inscritos en la partida del predio”.

Señala el Tribunal Registral, que la calificación del Registrador comprende la constatación de haberse demandado o emplazado al titular registral en el proceso respectivo, con lo cual, queda garantizado su derecho de defensa. Sin embargo, no forma parte de la calificación registral el verificar la notificación, su eficacia, ni el contenido de las publicaciones, por cuanto son aspectos propios del procedimiento de prescripción adquisitiva y por ende su verificación le corresponde al Notario.

Por lo tanto en sede registral no se puede cuestionar el procedimiento de las publicaciones, ni si se efectuaron edictos respecto de los domicilios desconocidos ya que este es un aspecto que le corresponde al Notario, siendo enteramente responsabilidad de este profesional.

En relación a la notificación de los sucesores el Tribunal ha indicado que se debe tener presente que sucesión no es igual a titularidad registral. Así, si bien es cierto  que desde el momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos  y obligaciones que constituyen la herencia se transmite a los sucesores; también lo es que cuando se trata de bienes registrados la inscripción de dicha sucesión debe efectuarse a pedido de parte, en aplicación del principio de rogación previsto en el artículo 2011 del Código Civil.     

  

• Resolución Nº 142-2012-SUNARP-TR-L de fecha  27/01/2012 -   PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO: “Si a partir de la descripción  del inmueble a usucapir otorgada por el administrado en la escritura pública y documentación gráfica, se identifica plenamente al predio, el hecho que se haya señalado una numeración que no obra inscrita en la partida que comprende al inmueble no constituye obstáculo para la inscripción del procedimiento, siempre que la numeración no se encuentre comprendida dentro de los actos de rogatoria”.

• Resolución Nº 094-2012-SUNARP-TR-L  de fecha 19/01/2012 -       IMPROCEDENCIA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: “De conformidad con el artículo 985 del Código Civil ningún  copropietario puede adquirir por prescripción  una cuota ideal perteneciente a otro copropietario”.

• Resolución Nº 029-A-2011-SUNARP-TR-T de fecha 25/01/2011 -    DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES Y PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO: “Es inscribible la usucapión de un predio inscrito en dos o más partidas, siempre que del título correspondiente aparezca que los titulares dominicales que aparecen en todas ellas han sido notificados o emplazados en el correspondiente proceso o procedimiento”.

Como puede advertirse la prescripción adquisitiva en vía notarial, ha dado mérito a diversos pronunciamientos del Tribunal Registral, algunos de los cuales son de observancia obligatoria (precedentes de observancia obligatoria) y otros que sin tener la calidad de obligatorios, nos sirven de pautas, ayudando además  a generar  predictibilidad respectos de los pronunciamientos que en otros casos similares puedan emitir el Registrador Público o el mismo Tribunal Registral. 

DRA. MARITHA ELENA ESCOBAR LINO 

Asistente Registral en el Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral Nº IX-Sede Lima.

Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

Especialista en Derecho Registral por la PUCP, con estudios de la Maestría de Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y miembro del Taller de Derecho Civil José León Barandian.

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[1] Resolución Nº 563-2011-SUNARP-TR-L de fecha 15/04/2011

[2]Procedencia de la Inmatriculación: “No impide la inmatriculación de un predio el Informe del Área de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no.”

[3] Art. 41º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: “(…)

Cuando el área de catastro, debido a la ausencia de información grafica, señale que se encuentre imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuya independización se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro de la partida matriz, ello no impediría la independización rogada, siempre que el título contenga los requisitos  señalados en el primer párrafo que antecede. En este caso, el Registrador independizará el área solicitada de la partida matriz, sin necesidad de requerir plano del área remanente(…). 

EL PODER INSCRITO Y SU UTILIDAD PARA LAS PARTES CONTRATANTES: A PROPÓSITO DE LA RESOLUCIÒN Nº 142-2011-SUNARP/SN. 

Por Oscar Joaquín Rivas Minaya.

Mediante Resolución Nº 142-2011-SUNARP/SN se incorpora el último párrafo a la Primera Disposición Complementaria y Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias: Cuando en el acto a inscribir (entiéndase, por ejemplo, una transferencia de un predio) intervenga un representante de la persona jurídica con poder no inscrito en la partida registral (de la persona jurídica), bastará que se adjunte al título la documentación necesaria para que el Registrador efectúe la verificación de la representación voluntaria (…). El Registrador no requerirá la inscripción previa del acto de la representación voluntaria”. 

En atención a la norma reglamentaria, vale la pena dilucidar el momento o etapa del contrato cobra utilidad para las partes contratantes la inscripción registral del poder.

Se ha dicho – de manera equivocada – que un poder se opone a otro poder. Pero ello no es tan cierto, ya que si el poder no contiene otras cuestiones de apoderamiento incompatibles, no le sería oponible, sino más bien, y lo correcto es que así suceda, es que coexistan juntos. Sin embargo, se podría pensar el caso de que un poder contenga las mismas cuestiones o materia con otro poder; en tal caso, no se opone en sí el poder, sino que ha operado la revocatoria tácita del primer poder (artículos 151 y 152 del Código Civil).

De todo lo anterior, se puede llegar a la conclusión lo realmente oponible es la REVOCATORIA y no el poder en sí mismo.

Pero se podría pensar en el siguiente supuesto: Ni el poder ni la revocatoria se encuentran inscritos. Pues bien, en tal supuesto el poder no inscrito (e incluso el inscrito) no se vería afectado por la revocatoria no inscrita, por cuanto la revocatoria debe estar inscrita para que sea oponible. En tal sentido, debería primar el poder no inscrito sobre la revocatoria no inscrita. Ello no debe confundirse en el supuesto que las partes contratantes tengan conocimiento de la revocatoria no inscrita, ya que la oponibilidad  nace con la finalidad de dar posibilidad de conocer algún hecho o derecho contrario, y no al conocimiento mismo, ya que al tenerse conocimiento no tendría que ser oponible la revocatoria, porque en tal supuesto no se ha obrado de buen fe, lo cual lleva a que no se ampare o proteja el actuar doloso de las partes. Por tal motivo, se debe proteger al que actúa de buena fe aun cuando el poder no se encuentre inscrito en los Registros Públicos.

Por tal motivo, la salida reglamentaria es correcta, ya que en la etapa de ejecución contractual el contrato ya se celebró y cumplió su objetivo de crear una relación jurídica y, por tanto, no tendría ningún sentido la inscripción del poder, ya que su inscripción registral no mejora ni perjudica al contrato, ya que consideramos que la inscripción del poder cobra relevancia en la etapa de negociación y celebración para las partes contratantes perdiendo utilidad una vez que exista el contrato, en tanto no habría terceros a quien dar seguridad para contratar; asimismo, dicha resolución administrativa pone fin, a nivel registral, la exigencia generalizada por parte de los Registradores Públicos de exigir la previa inscripción del poder cuando se pretendía la inscripción de una transferencia inmobiliaria o cualquier otro contrato que sea inscribible (arrendamiento, usufructo, servidumbre), donde una de las partes contratantes era Persona Jurídica No Societaria (por ejemplo, una Asociación).

BLOQUEO POR PRESUNTA FALSIFICACIÓN DE DOCUMENTOS.

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, tiene como principal finalidad otorgar seguridad jurídica a los diferentes derechos que en él se registran; sin embargo en los últimos tiempos, el cumplimiento de dicha finalidad se ve frecuentemente amenazada, debido al  incremento en la presentación de documentación falsificada al Registro. Ante dicha situación la SUNARP ha previsto la implementación de la anotación del Bloqueo por Presunta Falsificación de Documento.

Por lo antes indicado, mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 019-2012-SUNARP/SN se aprobó la Directiva Nº 001-2012-SUNARP/SN, la cual regula el “Bloqueo por presunta falsificación de documentos”, el cual tiene como finalidad poner en conocimiento que un asiento registral se ha extendido sobre la base de un título que contiene presuntamente documentos falsificados.

El bloqueo por presunta falsificación de documentos, es una anotación preventiva que tiene una vigencia de 120 días hábiles, contados desde el día hábil siguiente  a la extensión de su anotación en la partida registral. Esta anotación preventiva como es propio de su naturaleza reserva la prioridad de la eventual medida cautelar dictada por el órgano jurisdiccional.

Cabe resaltar que la anotación preventiva en mención,  tiene una característica más que la diferencia de la anotación preventiva por falsedad documentaria regulada en la Quinta y Sexta Disposiciones complementarias, transitorias y finales del Decreto Legislativo 1049-Ley del Notariado, dicha diferencia radica en que una vez generado el asiento de presentación correspondiente al Bloqueo, los Registradores Públicos procederán a suspender los títulos cuyos asientos de presentación sean de fecha posterior al mismo, siempre que tengan vinculación con el asiento registral cuyo título que lo fundamenta contiene presuntamente el documento falsificado, salvo la medida cautelar dictada por el órgano jurisdiccional que busca asegurar la decisión final y consecuente cancelación del mencionado asiento registral.

El escrito que contiene la denuncia por presunta falsificación de documentos, se presenta por la Oficina de Trámite Documentario de la sede  de la Zona Registral Competente y luego se deriva a la Jefatura Zonal. Debe tenerse presente que  no se podrá disponer la anotación del bloqueo, si es que en la Partida Registral  se encuentra  pendiente de inscripción otro título  que esté vinculado con el asiento registral cuyo título que lo fundamenta contiene  presuntamente documento falsificado; tampoco cuando exista un tercero con derecho inscrito que se encuentre protegido por la fe pública registral y cuando no se pueda determinar la existencia de indicios de falsificación de documentos.

Debe tenerse presente que el bloqueo en mención únicamente es aplicable en el caso de la detección de asientos registrales extendidos en mérito de instrumentos públicos notariales protocolares, resoluciones administrativas, documentos consulares, resoluciones administrativas, documentos consulares, resoluciones judiciales o laudos arbitrales. Asimismo el bloqueo se refiere a la existencia de asientos registrales extendidos en base a documentos falsos, de acuerdo a la definición que da de documento falsificado el artículo 427 del Código Penal, más no es aplicable en el caso de falsedad ideológica.  

Mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 256-2012-SUNARP/SN del 13/09/2012, se modificó la Directiva Nº001-2012-SUNARP/SN, básicamente para indicarse que el denunciante no se encuentra facultado para interponer recursos administrativos contra lo resuelto por el Jefe Zonal.

Asimismo con fecha 13/09/2012 la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos,  mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 257-2012-SUNARP/SN, aprobó la Directiva Nº003-2012-SUNARP-SN, la misma que regula la  anotación por presunta falsificación de instrumentos extraprotocolares  y de constancias de acreditación de quórum, que sirvieron de base para inscripciones en el Registro de Personas Jurídicas Societarias o en el Registro de Personas Jurídicas no societarias, que podrían adolecer  de falsedad en el documento o en su contenido.

DRA. MARITHA ELENA ESCOBAR LINO 

Asistente Registral en el Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral Nº IX-Sede Lima.

Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

Especialista en Derecho Registral por la PUCP, con estudios de la Maestría de Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y miembro del Taller de Derecho Civil José León Barandiará

LA OFERTA IRREVOCABLE COMO ACTO INSCRIBIBLE ANTE EL REGISTRO DE PREDIOS

 
Dra. Karina Rosario Guevara Porlles. Abogada.
Asistente Registral de la Zona Registral N° IX-Sede Lima

CONSIDERACIONES GENERALES. 

De forma preliminar daremos unos alcances de la oferta y haremos una comparación de esta con el contrato de opción, con la finalidad de hallar elementos en común y determinar que son figuras estructuralmente idénticas que por tanto no merecen un trato diferenciado.

Según Guillermo Borda1 la oferta es una proposición unilateral que una persona dirige a otra para celebrar un contrato. No es un acto preparatorio, sino una de las declaraciones contractuales.

La Cruz Berdejo define a la oferta como una declaración de voluntad dirigida a un eventual cocontratante, o al público en general, encaminada a lograr el establecimiento del acuerdo contractual. Tiene que ser precisa, completa y definitiva y revelar inequívocamente el propósito de vincularse contractualmente2.

La oferta es una declaración de voluntad en la que el oferente manifiesta su intención de alcanzar la formación de un contrato y, además, establece los requisitos necesarios del contrato al que quiere llegar, de manera que éste quedará formado si recae la aceptación3.

En síntesis, la oferta es un acto unilateral de derecho potestativo mediante la cual un sujeto propone la realización de un negocio a otro llamado destinatario.

Durante su vigencia el oferente se encuentra en un estado de sujeción en tanto que el destinatario tiene el derecho postestivo de aceptarla o no; una vez recibida la aceptación por el oferente el acto negocial queda celebrado.

La oferta desde su emisión tiene por regla general el carácter de irrevocable, es decir, durante su vigencia el oferente queda vinculado a su declaración y es potestad del destinatario aceptar o no los términos del contrato. Esta declaración si bien por sí sola no

es suficiente para formar el contrato, es fundamental pues es la parte primigenia de la contratación y produce efectos jurídicos desde su emisión. La oferta es irrevocable, aunque no haya una declaración expresa de irrevocabilidad, ni una voluntad de irrevocabilidad deducible del señalamiento de un plazo fijo para la aceptación, cuando el destinatario podía razonablemente pensar que la oferta era irrevocable y ha actuado después visiblemente fundándose en ello4, es una aplicación de la llamada regla de la confianza.

El contrato de opción por su lado, es definido por el jurista chileno Fueyo5 como un contrato preparatorio general que consiste en la oferta unilateral de contrato que formula una de las partes, de manera temporal, irrevocable y completa, reservándose, libremente, la facultad de aceptar.

Bianca6 por su parte, nos dice que la opción es el contrato preparatorio que atribuye a una de las partes el derecho de constituir la relación contractual final mediante una propia declaración de voluntad. (…) La declaración de la parte vinculada se considera como una propuesta irrevocable por cuanto concierne a la ineficacia de la revocación y a la persistente ineficacia de la declaración aún si ocurre la muerte o incapacidad sobreviniente del declarante.

Entonces diremos que el contrato de opción es la figura jurídica por la cual el concedente u opcionista queda vinculado para celebrar un contrato definitivo y la otra parte llamada optante tiene el derecho de celebrarlo o no; en otras palabras, el opcionista se encuentra en un estado de sujeción y el optante tiene el derecho potestativo de celebrar o no el contrato definitivo. 

OFERTA IRREVOCABLE Y CONTRATO DE OPCIÓN.

Ahora bien, de lo dicho podemos afirmar que la oferta con carácter de irrevocable y el contrato de opción tienen elementos en común. Ambas se encuentran en la situación jurídica de derecho potestativo, mientras esperan la respuesta del destinatario estarán en un estado de sujeción, al expresarse vinculan a su emisor y responden a un factor temporal- no cabe anunciar una oferta de carácter indefinido pues atentaría al tráfico dinámico de la riqueza al que aspira esta sociedad. La única diferencia radica es en que la primera es de naturaleza unilateral y la segunda bilateral.

Entonces, si la oferta irrevocable y el contrato de opción estructuralmente tiene la misma relación intersubjetiva, es decir, derecho potestativo-estado de sujeción, porqué el contrato de opción es un acto inscribible y la oferta irrevocable no lo es.

Esta es justamente la interrogante que tenemos y lo que pretendemos es que el Registro brinde publicidad a la oferta a fin que el destinatario se encuentre protegido por la inscripción del negocio que se le ha propuesto, para que durante el periodo de reflexión al que se somete – de aceptar o no la oferta- tenga la confianza que por la inscripción ningún tercero contrate sobre el mismo negocio y que el oferente no efectúe propuestas a múltiples destinatarios.

Lo que se quiere es que el destinatario durante el plazo prudente que dure la oferta tenga la seguridad y confianza que no existe otra contratación oculta entre el oferente y un tercero. 

LA ESFERA REGISTRAL.

La garantía que brinda el Registro es fundamental dentro del tráfico jurídico que vivimos, pues las relaciones comerciales son cada vez más intensas y los contratantes celebran todo tipo de negocios que necesitan ser cada vez más protegidos, no solo en la parte de celebración y ejecución sino incluso desde la fase de las tratativas a fin de cautelar los derechos de terceros y poner en su conocimiento que se viene negociando una relación jurídica que potencialmente modificará la realidad jurídica actual, así por ejemplo, cuando el Registro publicita el contrato de opción tiene por finalidad publicitar que un predio se encuentra sujeto a una relación negocial y que existe la posibilidad que el titular registral cambie, asimismo advierte a otros contratantes a fin de que estos respeten la relación que se negocia y a su vez que no sean sorprendidos posteriormente.

Con la inscripción de la oferta irrevocable el efecto sería exactamente el mismo, pues se inscribiría la oferta y se pondría en sobre aviso a terceros que el inmueble es materia de relaciones precontractuales y que el titular probablemente cambie.

La inscripción de la oferta irrevocable disminuiría a gran escala el problema de la doble venta, pues se hallaría publicitado la intención de contratar y la buena fe del tercero registral se extendería a la publicidad de ese asiento, pues hasta el momento el tercero contrata con quien aparece en el Registro como dueño, pero si se encuentra inscrita la oferta, el tercero estaría limitado en su contratación pues su buena fe se hallaría desvirtuada al contratar estando vigente la oferta propuesta a otra persona.

Permitiría que el Registro publicite realidades y no ficciones.

Se protegería y brindaría seguridad jurídica a través de la publicidad registral del acto negocial de la oferta cuando esta sea irrevocable.

Presupuestos para su anotación:

La oferta cuando es irrevocable a fin de procurar su inscripción deberá contener todos los elementos del contrato y pronunciarse además sobre elementos o aspectos que han sido materia de tratativas, proponiendo una fórmula de solución.

Deberá consignar de forma expresa su carácter de irrevocable y plazo.

Para los efectos de su inscripción deberá constar por instrumento público conforme lo normado por los Artículos 6 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y 10 del Reglamento General de los Registros Públicos.

La categoría sería de anotación preventiva y deberá extenderse en el Rubro cargas y gravámenes. 

PROPUESTA LEGISLATIVA.

Proponemos entonces la modificación del Artículo 2019° del Código Civil a fin de incorporar a la oferta irrevocable como acto inscribible.

En consecuencia, la redacción del Art. 2019° sería la siguiente:

“Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble: (…) 2.- Los contratos de opción y la oferta irrevocable; y, la reglamentación de la inscripción de la oferta irrevocable". 

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SCHIMIT, Jan, “La revocación de la oferta en el derecho contractual de los países latinoamericanos y en el derecho uniforme”, en roma y America. Diritto Romano e Comune, 2011, pp 135 y ss. 

1 Borda, Guillermo. Tratado de Derecho Civil. Obligaciones. Pag. 150.
2 De la Cruz Berdejo, José Luis. Nociones de Derecho Civil Patrimonial e introducción al Derecho. Pag. 281. 
3 Diez-Picazo, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Pag. 283. 
4 Diez Picazo, op Cit, Pag. 298 
5 Citado por De la Puente y Lavalle. El contrato en General. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil. Pag. 111. 
6 Citado por De la Puente y Lavalle. El contrato en General. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil. Pag. 110.

PRINCIPALES ASPECTOS  SOBRE LA  INSCRIPCIÓN DE LA ADECUACIÓN DE REGLAMENTOS INTERNOS

El Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, anteriormente denominado “propiedad horizontal”, está regulado por la Ley 27157, Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica  y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva  y de propiedad común, el TUO de su Reglamento aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA  y la Directiva Nº009-2008-SUNARP/SN, que establece los criterios para la calificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva  y común.

El reglamento es el acto constitutivo del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, siendo por lo tanto de suma importancia en el régimen ya que establece las reglas de convivencia de los residentes de la edificación y  regula todo el procedimiento que se debe seguir para que la Junta de Propietarios adopte acuerdos válidos.

La Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN señala que: “El reglamento interno viene a ser un acto jurídico en el cual la declaración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos reales y obligacionales. Así pues la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una situación dominical normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes”.

En relación a la adecuación de los reglamentos internos otorgados antes de la vigencia de la Ley 27157, la Tercera Disposición Final de la misma, estableció que: “Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la presente Ley  se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria  y de los que asistan en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios”.

Al respecto, el Tribunal Registral estableció como precedente de Observancia obligatoria que: “La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio.”

Debe precisarse que no será necesaria la previa adecuación a la Ley 27157 de un reglamento interno inscrito, cuando el acto a inscribirse no tenga relación directa con lo estipulado en dicho reglamento interno.

No existe un concepto unívoco del término “adecuación” con relación a los aspectos que necesariamente se encuentran comprendidos en la Ley 27157; sin embargo el Tribunal Registral ha señalado en reiterada jurisprudencia que la adecuación del reglamento interno no implica variar la esencia del Reglamento Interno (descripción de secciones, áreas, usos, porcentajes de participación) sino la adecuación de las demás disposiciones del reglamento a la nueva normativa; consecuentemente, cualquier variación en sus términos deberá ser aprobada como una modificación del reglamento interno. (Resolución Nº 1144-2010-SUNARP-TR-L).  

Respecto a la convocatoria a la asamblea de junta de propietarios, para adoptar el acuerdo de adecuación, el artículo 54º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, establece que  la convocatoria puede realizarla:

• La persona autorizada en el reglamento interno inscrito.
• El propietario constructor. 
• El propietario o propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en las áreas y bienes comunes.

El artículo 146 del reglamento de la Ley 27157 establece que: “Salvo disposición distinta del reglamento interno, la Junta de Propietarios deberá de ser convocada a sesión …, con una anticipación no menor de 5 días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en la vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración  en uno o varios sitios visibles de la edificación”.

En relación a la forma de acreditar la convocatoria, ante los Registros Públicos, debe tenerse presente  que, cuando se acredita la convocatoria mediante declaración jurada, la misma debe ser realizada por la persona o personas facultadas para realizar la misma, toda vez que la declaración jurada no la puede realizar el Presidente electo en la asamblea cuya convocatoria se pretende acreditar.

La declaración jurada de convocatoria, deberá contener la reproducción de los términos de la convocatoria, de conformidad con lo indicado en el numeral 5.10 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva  y Común y el artículo 53º del Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas no Societarias.

En lo relativo al QUÓRUM, el Precedente de observancia obligatoria aprobado en el décimo pleno del Tribunal Registral, señala que: “Para la determinación del quórum de sesión de Junta de Propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito”.

El primer párrafo del artículo 145 del reglamento de la Ley 27157, prescribe que la Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación. Si bien la precitada norma no exige que los propietarios cuenten con derecho inscrito como presupuesto para conformar la Junta de Propietarios, no es menos cierto que tratándose de un título que pretende su acceso al Registro, la condición de propietario debe ser calificada sobre la base de la información contenida en los asientos de inscripción, a los cuales debe adecuarse. (Resolución Nº 150-2004-SUNARP-TR-L).

 Los documentos que dan mérito a la inscripción, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 53º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y la Decimosegunda disposición del TUO del Reglamento de la Ley 27157, aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA son:

• Copia certificada del acta de asamblea de Junta de Propietarios en la que se adoptó el acuerdo de adecuación. El acta debe contener como mínimo los requisitos indicados en el artículo 149º del TUO del Reglamento de la Ley 27157.
• Documento privado con firmas certificadas por Notario o Escritura Pública, que contenga el integro del texto del reglamento interno aprobado por la Junta de Propietarios.

Finalmente debe tenerse presente lo resuelto por el Tribunal Registral en los siguientes casos:

Cuando en el reglamento interno no se haya indicado los porcentajes de participación, se presume que los mismos son iguales para todas las secciones de propiedad exclusiva, siendo de aplicación el artículo 24º de la Ley 27157.                                                                                                                                                     El caso antes indicado ha sido abordado en la  Resolución 474-2008-SUNARP-TR-L  de fecha 30/04/2008, en la  cual se señala que: “No habiéndose establecido porcentajes de participación en el Reglamento Interno inscrito, para su determinación por la junta de propietarios, no se requiere necesariamente de la presencia de todos los propietarios, ya que resulta de aplicación el artículo 24º de la Ley 27157 que establece que se presume que las alícuotas corresponden en partes iguales a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo, por lo que es posible computar el quórum; debiendo en todo caso, de cumplirse, además con la formalidad señalada en la norma: Publicación en el Diario Oficial El Peruano, uno de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del predio, de un extracto que contenga la ubicación del inmueble, dándose un plazo de 10 días para que cualquier afectado acredite el mayor porcentaje que le corresponda”.   

Si en el reglamento interno inscrito no se ha otorgado porcentajes de participación  a ciertas secciones de propiedad exclusiva, debido a que el criterio de asignación era el área techada, resulta procedente que al momento de adecuar el reglamento interno, se mantenga el mismo criterio, toda vez que la asignación de porcentajes a dichas secciones, sí implicaría una modificación del reglamento interno. 

En ese sentido se pronuncia el Tribunal Registral en la Resolución Nº 1114-2010-SUNARP-TR-L de fecha 27/07/2010, al señalarse que: “Teniendo en cuenta que no existe un concepto unívoco del término “adecuación” con relación a los aspectos que necesariamente se encuentran comprendidos en la Ley Nº27157, resulta válido reproducir en el reglamento interno adecuado, la asignación de porcentajes adoptados conforme a la normativa anterior, en la medida que también es un criterio mayoritariamente aceptado que la asignación de porcentajes conforme a la nueva normativa implicaría la modificación  y no la adecuación del reglamento interno”.

                                                                       

DRA. MARITHA ELENA ESCOBAR LINO 

Asistente Registral en el Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral Nº IX-Sede Lima.

Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

Especialista en Derecho Registral por la PUCP, con estudios en la Maestría de Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y miembro del Taller de Derecho Civil José León Barandiarán.

COMENTARIOS AL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DE LOS REGISTROS DE TESTAMENTOS Y DE SUCESIONES INTESTADAS.

 

Mediante Resolución 156-2012-SUNARP/SN del 19 de junio del 2012 se aprueba el Reglamento de Inscripciones del Registro de Testamentos y de Sucesiones Intestadas el cual fue publicado en el Diario Oficial El Peruano el 20 de junio del 2012 y se encuentra vigente desde el 13 de agosto del 2012. 

El reglamento tiene por finalidad recopilar los diversos pronunciamientos dados por el tribunal registral y que algunos han sido materia de precedentes de observancia obligatoria y además tiene por objeto adecuar el Registro a la realidad jurídica actual pues teníamos un reglamento de testamentos totalmente desfasado por lo que urgía una nueva reglamentación y con ello además regular las inscripciones de las sucesiones intestadas y los actos que involucra.

La intención del reglamento de primera instancia es buena, pues como dijimos pretende regular situaciones jurídicas que se encontraban sometidas al criterio del registrador y no había pronunciamientos uniformes en primera instancia; sin embargo presenta algunos aspectos de contenido no muy felices que resulta interesante atender, así por ejemplo el artículo 5 refiere que la oficina registral competente para la inscripción y la ampliación del testamento y de la sucesión intestada es la del último domicilio del causante, criterio que discrepa con lo contenido en los artículos 2040° y 2042° del Código Civil el que refiere que la inscripción se efectúa ante el registro del último domicilio del causante y además, en el lugar de ubicación de los bienes muebles e inmuebles, en su caso. La reglamentación prácticamente ha modificado el código sustantivo lo cual nos sorprende pues sabemos que por norma reglamentaria no es factible modificar normas de rango superior como las leyes.

El artículo 8° enumera los actos inscribibles ante el registro de testamento lo cual aplaudimos pues complementa los actos contenidos en el Artículo 2039 del código civil y considera como actos inscribibles al fideicomiso testamentario, la indivisión testamentaria, el nombramiento de albacea y sus funciones y facultades entre otros; consideramos que también se tuvo que incluir como acto inscribible la donación mortis causa pues esta se rige por las reglas de la sucesión testamentaria.

El artículo 14° referido a las inscripciones en mérito a laudo arbitral refiere que las inscripciones se efectuaran en mérito al parte notarial que contenga el acta de protocolización del laudo arbitral. No estamos de acuerdo con tal exigencia, pues el registro se olvida que el laudo consentido o ejecutoriado tiene valor equivalente al de una sentencia y es eficaz y de obligatorio cumplimiento desde su notificación, así reza el artículo 83° de la ley General de Arbitraje, entonces porqué exigir la protocolización cuando la propia ley le da al laudo por si solo efectos de sentencia, siendo por tanto título suficiente para su inscripción. El registro con su intento de darse seguridad sobre los títulos que ingresan vulnera el procedimiento de arbitraje y además declara al laudo arbitral como documento no suceptible de inscripción por mérito propio. Cabe citar aquí la resolución N° 1000-2009-SUNARP-TR-L de 6/26/2009 en la que el tribunal registral de forma acertada se pronuncia sobre el documento idóneo para dar mérito a la calificación de laudos arbitrales y dice: "Los laudos arbitrales se inscriben en mérito a la copia certificada de la respectiva resolución arbitral, con la constancia de la notificación a que se refiere el artículo 59 del Decreto Legislativo Nº 1071 que norma el Arbitraje, sin requerirse mandato del Juez que ordene la ejecución del laudo". Existiendo esta resolución no entendemos porqué el Registro en la dación del reglamento se aparte de este criterio1; debemos señalar además que el Reglamento de Inscripciones de bienes vinculados a la pequeña minería y minería artesanal en el Registro de Bienes Muebles2 en su artículo 28° refiere que el laudo se inscribe en mérito de la copia certificada del mismo (…), tal contradicción, pues en unos casos exige la protocolización y en otro tan solo la copia certificada (teniendo ambos reglamentos la misma temporalidad), hace presumir la falta de uniformidad en la normatividad registral.

El artículo 28° cita los actos inscribibles ante el Registro de Sucesiones Intestadas y al igual que para los actos inscribibles en el registro de testamento, hace una enumeración mucho más amplia que la del Código Civil la cual resulta oportuna.

El articulo 32° recoge un reiterado pronunciamiento del tribunal registral el mismo que dio mérito a precedente de observancia obligatoria y reglamenta la cancelación del asiento de anotación de demanda de sucesión intestada por caducidad, pues anteriormente la primera instancia registral consideraba que no era susceptible de levantamiento por caducidad en aplicación del artículo 625 del Código Procesal Civil, sin embargo el tribunal y ahora el reglamento da una perspectiva distinta de la anotación y la enfoca como anotación preventiva de sucesión intestada y la incluye dentro de los supuestos del Artículo 3 de la ley 26639.

El artículo 34°, sobre la calificación de laudo arbitrales para sucesiones intestadas recoge el mismo criterio que el artículo 14° por lo que nos remitidos a lo dicho anteriormente y estamos totalmente en desacuerdo con esta exigencia.

El artículo 37° también recoge un tema que ha sido materia de múltiples debates, criterios discordantes y por ende materia de un sin número de apelaciones, y opta por la anotación preventiva por existencia de testamento estando inscrita ya una sucesión intestada y habiendo disposiciones contradictorias3. Con esta anotación se pretende salvar las discrepancias existentes además de salvaguardar los actos inscritos, sin embargo no debemos olvidar que en materia testamentaria prima la voluntad del testador y bajo el principio de conservación del acto jurídico debe primar el testamento.

Estas son algunas reflexiones que me permito exponer sobre el reciente reglamento y solo pretendo generar el debate entre los que muy amablemente lean estas pequeñas líneas y que con algunas de las ideas vertidas se realicen trabajos en materia registral. 

1 Véase también la Resolución N° 377-2009-SUNARP-TR-L de 3/18/2009. 

2 Aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 106-2012-SUNARP/SN publicado en el Diario Oficial el Peruano el 19/05/2012. 
3 Resolución N°1425-2012-SUNARP-TR-L de 9/28/2012. “Es incompatible la inscripción de un testamento que instituye herederos cuando existe registrada la anotación preventiva de sucesión intestada del testador, siendo improcedente su acceso al registro, salvo que dicha anotación sea Ievantada durante el plazo de vigencia del título que contiene el testamento”. Resolución N°023-2012-SUNARP-TR-T de 1/19/2012 “De conformidad con el principio de legitimación, la inscripción previa de una sucesión Intestada, no excluye la posibilidad de inscribir la ampliación de un testamento ya inscrito” Resolución N°2391-2011-SUNARP-TR-L de 12/29/2011 “La inscripción en el Registro de Sucesiones intestadas de la declaración de heredero, no impide la inscripción en el Registro de Testamentos de un testamento ológrafo que contiene exclusivamente la institución del legatario”. Resolución N°926-2011-SUNARP-TR-L de 7/6/2011. “Procede declarar improcedente la anotación preventiva de sucesión intestada cuando el causante instituyó herederos universales en su testamento”. Resolución N°702-2011-SUNARP-TR-L de 5/24/2011 “No puede inscribirse un testamento cuando existe previamente inscrita la sucesión del testador en el Registro de Sucesiones Intestadas.” 

 Karina Rosario Guevara Porlles
Abogada. Asistente Registral de la Zona Registral N° IX- Sede Lima.

RECONOCEN AVANCES

REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE

El reciente ranking Doing Business 2013, elaborado por el Banco Mundial, sitúa al Perú en el primer lugar en lo que respecta al indicador Registro de Propiedades, lo cual significa un importante reconocimiento internacional al trabajo técnico que desarrolla la Sunarp.

Así, el citado ranking califica al Perú a base de indicadores como número de procedimientos necesarios para este registro, número de días requeridos para el acto registral y el costo del trámite en relación con un porcentaje del costo de la propiedad.

 

FUENTE: DIARIO OFICIAL EL EL PERUANO.

Fecha:25/10/2012

PUBLICAN NUEVO PRECEDENTE REGISTRAL

Criterio jurisprudencial administrativo debe acatarse en forma obligatoria
Un nuevo requisito para la resolución o mutuo disenso de los contratos existe a partir de la publicación de un reciente precedente de observancia obligatoria aprobado por el Tribunal Registral de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) en la sesión extraordinaria de su nonagésimo sexto pleno, realizada el pasado 24 de setiembre.

A criterio de este colegiado, un presupuesto para la resolución o el mutuo disenso de un contrato –entendido como el acuerdo de los contratantes para dejar sin efecto el contrato que los vincula– es que sus prestaciones no se hayan ejecutado completamente o sean de ejecución continuada.

Si está plenamente ejecutado, dicho acuerdo puede calificarse de nuevo si reúne los elementos para ello. 

La presidenta del Tribunal Registral, Gloria Salvatierra Valdivia, dispuso la publicación del precedente por Resolución N° 328-2012-SUNARP/PT

 

FUENTE: DIARIO OFICIAL EL PERUANO