Blog de la Revista Tábula

LA OFERTA IRREVOCABLE COMO ACTO INSCRIBIBLE ANTE EL REGISTRO DE PREDIOS

 
Dra. Karina Rosario Guevara Porlles. Abogada.
Asistente Registral de la Zona Registral N° IX-Sede Lima

CONSIDERACIONES GENERALES. 

De forma preliminar daremos unos alcances de la oferta y haremos una comparación de esta con el contrato de opción, con la finalidad de hallar elementos en común y determinar que son figuras estructuralmente idénticas que por tanto no merecen un trato diferenciado.

Según Guillermo Borda1 la oferta es una proposición unilateral que una persona dirige a otra para celebrar un contrato. No es un acto preparatorio, sino una de las declaraciones contractuales.

La Cruz Berdejo define a la oferta como una declaración de voluntad dirigida a un eventual cocontratante, o al público en general, encaminada a lograr el establecimiento del acuerdo contractual. Tiene que ser precisa, completa y definitiva y revelar inequívocamente el propósito de vincularse contractualmente2.

La oferta es una declaración de voluntad en la que el oferente manifiesta su intención de alcanzar la formación de un contrato y, además, establece los requisitos necesarios del contrato al que quiere llegar, de manera que éste quedará formado si recae la aceptación3.

En síntesis, la oferta es un acto unilateral de derecho potestativo mediante la cual un sujeto propone la realización de un negocio a otro llamado destinatario.

Durante su vigencia el oferente se encuentra en un estado de sujeción en tanto que el destinatario tiene el derecho postestivo de aceptarla o no; una vez recibida la aceptación por el oferente el acto negocial queda celebrado.

La oferta desde su emisión tiene por regla general el carácter de irrevocable, es decir, durante su vigencia el oferente queda vinculado a su declaración y es potestad del destinatario aceptar o no los términos del contrato. Esta declaración si bien por sí sola no

es suficiente para formar el contrato, es fundamental pues es la parte primigenia de la contratación y produce efectos jurídicos desde su emisión. La oferta es irrevocable, aunque no haya una declaración expresa de irrevocabilidad, ni una voluntad de irrevocabilidad deducible del señalamiento de un plazo fijo para la aceptación, cuando el destinatario podía razonablemente pensar que la oferta era irrevocable y ha actuado después visiblemente fundándose en ello4, es una aplicación de la llamada regla de la confianza.

El contrato de opción por su lado, es definido por el jurista chileno Fueyo5 como un contrato preparatorio general que consiste en la oferta unilateral de contrato que formula una de las partes, de manera temporal, irrevocable y completa, reservándose, libremente, la facultad de aceptar.

Bianca6 por su parte, nos dice que la opción es el contrato preparatorio que atribuye a una de las partes el derecho de constituir la relación contractual final mediante una propia declaración de voluntad. (…) La declaración de la parte vinculada se considera como una propuesta irrevocable por cuanto concierne a la ineficacia de la revocación y a la persistente ineficacia de la declaración aún si ocurre la muerte o incapacidad sobreviniente del declarante.

Entonces diremos que el contrato de opción es la figura jurídica por la cual el concedente u opcionista queda vinculado para celebrar un contrato definitivo y la otra parte llamada optante tiene el derecho de celebrarlo o no; en otras palabras, el opcionista se encuentra en un estado de sujeción y el optante tiene el derecho potestativo de celebrar o no el contrato definitivo. 

OFERTA IRREVOCABLE Y CONTRATO DE OPCIÓN.

Ahora bien, de lo dicho podemos afirmar que la oferta con carácter de irrevocable y el contrato de opción tienen elementos en común. Ambas se encuentran en la situación jurídica de derecho potestativo, mientras esperan la respuesta del destinatario estarán en un estado de sujeción, al expresarse vinculan a su emisor y responden a un factor temporal- no cabe anunciar una oferta de carácter indefinido pues atentaría al tráfico dinámico de la riqueza al que aspira esta sociedad. La única diferencia radica es en que la primera es de naturaleza unilateral y la segunda bilateral.

Entonces, si la oferta irrevocable y el contrato de opción estructuralmente tiene la misma relación intersubjetiva, es decir, derecho potestativo-estado de sujeción, porqué el contrato de opción es un acto inscribible y la oferta irrevocable no lo es.

Esta es justamente la interrogante que tenemos y lo que pretendemos es que el Registro brinde publicidad a la oferta a fin que el destinatario se encuentre protegido por la inscripción del negocio que se le ha propuesto, para que durante el periodo de reflexión al que se somete – de aceptar o no la oferta- tenga la confianza que por la inscripción ningún tercero contrate sobre el mismo negocio y que el oferente no efectúe propuestas a múltiples destinatarios.

Lo que se quiere es que el destinatario durante el plazo prudente que dure la oferta tenga la seguridad y confianza que no existe otra contratación oculta entre el oferente y un tercero. 

LA ESFERA REGISTRAL.

La garantía que brinda el Registro es fundamental dentro del tráfico jurídico que vivimos, pues las relaciones comerciales son cada vez más intensas y los contratantes celebran todo tipo de negocios que necesitan ser cada vez más protegidos, no solo en la parte de celebración y ejecución sino incluso desde la fase de las tratativas a fin de cautelar los derechos de terceros y poner en su conocimiento que se viene negociando una relación jurídica que potencialmente modificará la realidad jurídica actual, así por ejemplo, cuando el Registro publicita el contrato de opción tiene por finalidad publicitar que un predio se encuentra sujeto a una relación negocial y que existe la posibilidad que el titular registral cambie, asimismo advierte a otros contratantes a fin de que estos respeten la relación que se negocia y a su vez que no sean sorprendidos posteriormente.

Con la inscripción de la oferta irrevocable el efecto sería exactamente el mismo, pues se inscribiría la oferta y se pondría en sobre aviso a terceros que el inmueble es materia de relaciones precontractuales y que el titular probablemente cambie.

La inscripción de la oferta irrevocable disminuiría a gran escala el problema de la doble venta, pues se hallaría publicitado la intención de contratar y la buena fe del tercero registral se extendería a la publicidad de ese asiento, pues hasta el momento el tercero contrata con quien aparece en el Registro como dueño, pero si se encuentra inscrita la oferta, el tercero estaría limitado en su contratación pues su buena fe se hallaría desvirtuada al contratar estando vigente la oferta propuesta a otra persona.

Permitiría que el Registro publicite realidades y no ficciones.

Se protegería y brindaría seguridad jurídica a través de la publicidad registral del acto negocial de la oferta cuando esta sea irrevocable.

Presupuestos para su anotación:

La oferta cuando es irrevocable a fin de procurar su inscripción deberá contener todos los elementos del contrato y pronunciarse además sobre elementos o aspectos que han sido materia de tratativas, proponiendo una fórmula de solución.

Deberá consignar de forma expresa su carácter de irrevocable y plazo.

Para los efectos de su inscripción deberá constar por instrumento público conforme lo normado por los Artículos 6 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y 10 del Reglamento General de los Registros Públicos.

La categoría sería de anotación preventiva y deberá extenderse en el Rubro cargas y gravámenes. 

PROPUESTA LEGISLATIVA.

Proponemos entonces la modificación del Artículo 2019° del Código Civil a fin de incorporar a la oferta irrevocable como acto inscribible.

En consecuencia, la redacción del Art. 2019° sería la siguiente:

“Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble: (…) 2.- Los contratos de opción y la oferta irrevocable; y, la reglamentación de la inscripción de la oferta irrevocable". 

BIBLIOGRAFÍA:
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1 Borda, Guillermo. Tratado de Derecho Civil. Obligaciones. Pag. 150.
2 De la Cruz Berdejo, José Luis. Nociones de Derecho Civil Patrimonial e introducción al Derecho. Pag. 281. 
3 Diez-Picazo, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Pag. 283. 
4 Diez Picazo, op Cit, Pag. 298 
5 Citado por De la Puente y Lavalle. El contrato en General. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil. Pag. 111. 
6 Citado por De la Puente y Lavalle. El contrato en General. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil. Pag. 110.