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Naturaleza del plazo del pacto de retroventa
El plazo del pacto de retroventa es de caducidad, incluso el que ha sido pactado por los contratantes.
Cancelación de la inscripción del pacto de retroventa
Para cancelar la inscripción del pacto de retroventa bastará presentar una solicitud simple, debiendo el Registrador constatar que ha transcurrido el plazo pactado o el máximo establecido por el Código Civil sin que conste en la partida asiento alguno que evidencie que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutorio.
Procede la inscripción de la resolución unilateral ejercida por el vendedor dentro del plazo pactado o fijado por ley, aun cuando se hubiere cancelado la inscripción del pacto, si es que no existen terceros cuyo derecho inscrito puede perjudicarse con dicha resolución.
Criterios sustentados:
En la Resolución 001-2007-SUNARP-TR-T del 3 de enero de 2007
Conocido también como “disolución de la venta realizada”.
Desde el periodo del Imperio Romano en la recopilación del libro de Digesto, se incluyó el Pacto de Retroventa, como un contrato entre personas para recuperar lo vendido (dentro de un plazo determinado) restituyéndole al comprador el precio percibido.. Normalmente, en el contrato se indicaba el plazo dentro del cual el vendedor se hubiera visto obligado a vender la cosa presionado por sus necesidades económicas.
La cláusula de retroventa es un pacto especial del contrato de compraventa, dispuesto en el artículo 1586° del Código Civil, consiste en una decisión unilateral de resolución de compraventa, el cual no exige justificación, el efecto jurídico de la declaración de voluntad es automático y opera de pleno derecho, sin necesidad de mandato judicial, no permitiéndole al comprador objetar la decisión adoptada. Al respecto cabe resaltar, que la facultad de recobrar el bien no proviene de la retroventa sino de la resolución del contrato de compraventa.
En mérito al pacto de retroventa, se observa, que tenemos un comprador que ha adquirido un derecho sometido a una condición resolutoria, pese estar ya ejecutadas las obligaciones asumidas por cada contratante, esto es, el vendedor cumplió con transferir válidamente la propiedad del bien al comprador, y éste, a su vez, cumplió también con cancelar la totalidad del precio[1]. La condición del pacto retroventa, consiste en que el vendedor declara, antes de vencerse el plazo estipulado o el legal (2 años), que resuelve readquirir el dominio que transmitió, ofreciendo devolver el precio de la compra o el estipulado.
Es importante destacar, que la eficacia del referido pacto esta acondicionada a la inscripción del mismo en registros, dado que no es concebible afectar a un tercero de buena fe, con un pacto de retroventa, que no ostenta publicidad.
Una vez ejercitado el pacto tendrá que otorgarse otra Escritura Pública, para que se inscriba nuevamente el bien a nombre del vendedor. Es preciso acotar, que no se trata de una nueva venta, sino del antiguo estado de cosas, el cual para quedar perfeccionado y tener validez, debe inscribirse en Registros Públicos
En cuanto a la calificación del levantamiento del pacto de retroventa, Se planteo la disyuntiva de calificar el plazo como uno de prescripción o caducidad, el Tribunal Registral considera[2] que en la medida que los contratantes son libres para fijar el plazo sin exceder el máximo establecido en la ley, ha de asumirse que se trata de un plazo de caducidad.
Al respecto, resulta necesario remitirnos al VIII Libro del Código Civil, Es de notar que el artículo 2000° del CC indica “Solo la ley puede fijar plazos prescriptorios”, excluyendo la posibilidad de fijar plazos prescriptorios por medios distintos a la ley. Sin embargo, el artículo 2004[3] del C.C dispone que “Los plazos de caducidad los fija la ley sin admitir prueba en contrario”, este dispositivo legal, solo se limita a establecer que los plazos fijados legalmente no pueden modificarse, en consecuencia no excluye la posibilidad de fijar plazos de caducidad.
En tal sentido, el tribunal[4] observa, que la consecuencia jurídica de estimar como de caducidad el plazo del cual dispone el vendedor para ejercer su derecho resolutorio derivado del pacto de retroventa, es que vencido dicho plazo desaparece el derecho de aquél, sin que quede subsistente acción alguna en contra del comprador, consolidando éste su derecho de propiedad, pues dicho derecho queda liberado de la posibilidad de revertir al vendedor.
Tratándose de derechos inscritos sujetos a plazo de caducidad, es evidente que ésta opera por el sólo transcurso del tiempo, sin requerirse de asiento cancelatorio que expresamente reconozca la caducidad
De ahí que el artículo 103 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos haya establecido que “los asientos se entenderán extinguidos de pleno derecho cuando opere la caducidad”.
Debe precisarse que el derecho resolutorio derivado del pacto de retroventa se ejerce extrarregistralmente, incluso cuando se encuentra inscrito, pues la constancia registral del mismo no está prevista legalmente como requisito de validez, ni siquiera de eficacia. De ese modo, aunque el ejercicio del derecho resolutorio no conste inscrito, si fue ejercido dentro del plazo de caducidad legal o convencional será plenamente oponible inter partes. Ello justifica que sea válida la inscripción de la resolución unilateral dispuesta por el vendedor dentro del plazo pactado o el fijado por ley aun cuando se hubiera cancelado la inscripción del pacto, si es que no existen terceros cuyo derecho inscrito pueda perjudicarse con dicha resolución.
En consecuencia, el Tribunal concluye que para cancelar la inscripción del pacto de retroventa bastará presentar una solicitud simple, debiendo el Registrador constatar que ha transcurrido el plazo pactado o el máximo establecido por el Código Civil sin que conste en la partida asiento alguno que evidencie que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutorio.
El tribunal establece, que el cuestionamiento que puede formularse a este tesis residiría en que si el ejercicio del derecho resolutorio no requiere de la inscripción para su validez, el Registro no puede presumir a priori que el vendedor no invocó el pacto de retroventa por el sólo hecho de que el plazo ha vencido sin que se haya hecho constar en el Registro la resolución. Frente a ello debe señalarse que si bien esa posición es razonable, pierde de vista que las instituciones de Derecho Civil Patrimonial son útiles a los privados en la medida que les permitan reducir sus costos de transacción, lo cual no sucedería si es que la cancelación del pacto de retroventa queda librada en forma exclusiva a la voluntad del vendedor, ya que si éste no ejerce el derecho dentro del plazo y sin embargo no accede a otorgar el título cancelatorio, la única vía posible para el comprador que quiere consolidar su derecho será la judicial, incrementando así sustancialmente el costo efectivo del inmueble.
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[1] Al respecto cabe señalar que la doctrina indica que por tratarse de una resolución y no de una rescisión, la retroventa no opera retroactivamente, solo tiene efectos a partir de de que el vendedor ejercita su derecho de resolución.
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