Blog de la Revista Tábula

PRINCIPALES ASPECTOS  SOBRE LA  INSCRIPCIÓN DE LA ADECUACIÓN DE REGLAMENTOS INTERNOS

El Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, anteriormente denominado “propiedad horizontal”, está regulado por la Ley 27157, Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica  y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva  y de propiedad común, el TUO de su Reglamento aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA  y la Directiva Nº009-2008-SUNARP/SN, que establece los criterios para la calificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva  y común.

El reglamento es el acto constitutivo del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, siendo por lo tanto de suma importancia en el régimen ya que establece las reglas de convivencia de los residentes de la edificación y  regula todo el procedimiento que se debe seguir para que la Junta de Propietarios adopte acuerdos válidos.

La Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN señala que: “El reglamento interno viene a ser un acto jurídico en el cual la declaración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos reales y obligacionales. Así pues la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una situación dominical normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes”.

En relación a la adecuación de los reglamentos internos otorgados antes de la vigencia de la Ley 27157, la Tercera Disposición Final de la misma, estableció que: “Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la presente Ley  se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria  y de los que asistan en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios”.

Al respecto, el Tribunal Registral estableció como precedente de Observancia obligatoria que: “La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio.”

Debe precisarse que no será necesaria la previa adecuación a la Ley 27157 de un reglamento interno inscrito, cuando el acto a inscribirse no tenga relación directa con lo estipulado en dicho reglamento interno.

No existe un concepto unívoco del término “adecuación” con relación a los aspectos que necesariamente se encuentran comprendidos en la Ley 27157; sin embargo el Tribunal Registral ha señalado en reiterada jurisprudencia que la adecuación del reglamento interno no implica variar la esencia del Reglamento Interno (descripción de secciones, áreas, usos, porcentajes de participación) sino la adecuación de las demás disposiciones del reglamento a la nueva normativa; consecuentemente, cualquier variación en sus términos deberá ser aprobada como una modificación del reglamento interno. (Resolución Nº 1144-2010-SUNARP-TR-L).  

Respecto a la convocatoria a la asamblea de junta de propietarios, para adoptar el acuerdo de adecuación, el artículo 54º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, establece que  la convocatoria puede realizarla:

• La persona autorizada en el reglamento interno inscrito.
• El propietario constructor. 
• El propietario o propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en las áreas y bienes comunes.

El artículo 146 del reglamento de la Ley 27157 establece que: “Salvo disposición distinta del reglamento interno, la Junta de Propietarios deberá de ser convocada a sesión …, con una anticipación no menor de 5 días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en la vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración  en uno o varios sitios visibles de la edificación”.

En relación a la forma de acreditar la convocatoria, ante los Registros Públicos, debe tenerse presente  que, cuando se acredita la convocatoria mediante declaración jurada, la misma debe ser realizada por la persona o personas facultadas para realizar la misma, toda vez que la declaración jurada no la puede realizar el Presidente electo en la asamblea cuya convocatoria se pretende acreditar.

La declaración jurada de convocatoria, deberá contener la reproducción de los términos de la convocatoria, de conformidad con lo indicado en el numeral 5.10 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva  y Común y el artículo 53º del Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas no Societarias.

En lo relativo al QUÓRUM, el Precedente de observancia obligatoria aprobado en el décimo pleno del Tribunal Registral, señala que: “Para la determinación del quórum de sesión de Junta de Propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito”.

El primer párrafo del artículo 145 del reglamento de la Ley 27157, prescribe que la Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación. Si bien la precitada norma no exige que los propietarios cuenten con derecho inscrito como presupuesto para conformar la Junta de Propietarios, no es menos cierto que tratándose de un título que pretende su acceso al Registro, la condición de propietario debe ser calificada sobre la base de la información contenida en los asientos de inscripción, a los cuales debe adecuarse. (Resolución Nº 150-2004-SUNARP-TR-L).

 Los documentos que dan mérito a la inscripción, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 53º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y la Decimosegunda disposición del TUO del Reglamento de la Ley 27157, aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA son:

• Copia certificada del acta de asamblea de Junta de Propietarios en la que se adoptó el acuerdo de adecuación. El acta debe contener como mínimo los requisitos indicados en el artículo 149º del TUO del Reglamento de la Ley 27157.
• Documento privado con firmas certificadas por Notario o Escritura Pública, que contenga el integro del texto del reglamento interno aprobado por la Junta de Propietarios.

Finalmente debe tenerse presente lo resuelto por el Tribunal Registral en los siguientes casos:

Cuando en el reglamento interno no se haya indicado los porcentajes de participación, se presume que los mismos son iguales para todas las secciones de propiedad exclusiva, siendo de aplicación el artículo 24º de la Ley 27157.                                                                                                                                                     El caso antes indicado ha sido abordado en la  Resolución 474-2008-SUNARP-TR-L  de fecha 30/04/2008, en la  cual se señala que: “No habiéndose establecido porcentajes de participación en el Reglamento Interno inscrito, para su determinación por la junta de propietarios, no se requiere necesariamente de la presencia de todos los propietarios, ya que resulta de aplicación el artículo 24º de la Ley 27157 que establece que se presume que las alícuotas corresponden en partes iguales a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo, por lo que es posible computar el quórum; debiendo en todo caso, de cumplirse, además con la formalidad señalada en la norma: Publicación en el Diario Oficial El Peruano, uno de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del predio, de un extracto que contenga la ubicación del inmueble, dándose un plazo de 10 días para que cualquier afectado acredite el mayor porcentaje que le corresponda”.   

Si en el reglamento interno inscrito no se ha otorgado porcentajes de participación  a ciertas secciones de propiedad exclusiva, debido a que el criterio de asignación era el área techada, resulta procedente que al momento de adecuar el reglamento interno, se mantenga el mismo criterio, toda vez que la asignación de porcentajes a dichas secciones, sí implicaría una modificación del reglamento interno. 

En ese sentido se pronuncia el Tribunal Registral en la Resolución Nº 1114-2010-SUNARP-TR-L de fecha 27/07/2010, al señalarse que: “Teniendo en cuenta que no existe un concepto unívoco del término “adecuación” con relación a los aspectos que necesariamente se encuentran comprendidos en la Ley Nº27157, resulta válido reproducir en el reglamento interno adecuado, la asignación de porcentajes adoptados conforme a la normativa anterior, en la medida que también es un criterio mayoritariamente aceptado que la asignación de porcentajes conforme a la nueva normativa implicaría la modificación  y no la adecuación del reglamento interno”.

                                                                       

DRA. MARITHA ELENA ESCOBAR LINO 

Asistente Registral en el Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral Nº IX-Sede Lima.

Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

Especialista en Derecho Registral por la PUCP, con estudios en la Maestría de Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y miembro del Taller de Derecho Civil José León Barandiarán.