FE PÚBLICA REGISTRAL

Por Karina R. Guevara Porlles. Abogada.

Asistente Registral Zona N° IX Sede Lima.

 

NOTA INTRODUCTORIA:

El principio de fe pública es uno de los pilares en lo que se sustenta la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. En virtud a este principio el tercero de buena fe y a título oneroso hace inatacable su adquisición siempre que haya confiado en la veracidad del registro y ha inscrito su propio derecho, por lo que resulta inmune a cualquier causa de nulidad, resolución o rescisión afectante del título de sus transmitente cuando ésta no conste en la hoja registral correspondiente a la finca. De esta forma la tutela en la confianza conlleva que el tercero registral no pueda ser removido en su adquisición, protegiéndose jure et de jure la confianza creada en virtud a los actos contenidos en los asientos registrales[1].

Confiere una garantía de seguridad plena a quien, bajo la buena fe que emana del registro, adquiere e inscribe un derecho (...).De este modo, el tercero registral no será afectado por los vicios que pudiera tener el título de su transferente, pues la aplicación de este principio, determinará que su adquisición sea inatacable y no susceptible de ser privada de eficacia, aun en sede jurisdiccional[2]. La protección que se otorga al tercero registral comprende aún en el supuesto que se declare la invalidez, rescisión o resolución del título de quien adquirió su derecho, en tal sentido, la protección que se otorga al tercero registral comprende los supuestos de ineficacia estructural (nulidad y anulabilidad) y los supuestos de ineficacia funcional (rescisión y resolución).

ANTECEDENTES:

Este principio, es foráneo, pues ha sido creado y ha evolucionado en el derecho germánico (artículo Art. 892, Párrafo 1° del C.C. Alemán), incorporándose a nuestra legislación a través de la influencia terciaria de la legislación española (artículo 34 de la Ley Hipotecaria Española), en la cual como aquí, ha adquirido carta de ciudadanía.

El principio de fe pública estaba consagrado en el artículo 1052 del abrogado Código Civil de 1936 y se encontraba dentro de las normas relativas al Registro de Propiedad Inmueble, que conformaban el Título II de la referida Sección Quinta.

El producto final de la influencia extranjera es el tenor del artículo 2014 del código civil el cual señala que “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.

REQUISITOS DE APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE FE PUBLICA:

A)   Adquisición válida a título oneroso (elemento negocial):

Validez. El contrato celebrado por el tercero y quien aparece en el registro debe ser válido ausente de causales de invalidez o ineficacia, en su defecto no gozaría de la protección del registro por cuanto la inscripción no convalida nulidades.

El registro pretende evitar el efecto arrastre de las nulidades. En el derecho común invalidado el acto o negocio queda invalidado los actos posteriores a él, el registro entonces neutraliza ese efecto a fin de dar seguridad al tráfico jurídico.

Onerosidad. El artículo 34 de la ley hipotecaria española señala que es preferible que el adquiriente gratuito deje de percibir un lucro a que sufran quebranto económico aquellos que, mediante legítimas prestaciones acrediten derecho sobre el patrimonio del transferente[3]. El acto o negocio debe ser oneroso, debiendo entenderse por tal a todo negocio que exija una contraprestación o un sacrificio patrimonial del adquiriente, o la realización por éste de una correlativa atribución al transmitente[4]. Las adquisiciones a título gratuito quedan desprotegidas por cuanto el adquiriente no realiza un sacrificio; a él,  el negocio no le genera ninguna desventaja solo adquirió ventajas o beneficios y el perder el bien no le causa ningún daño por más que sufra el perjuicio de no aumentar su patrimonio, entonces no podríamos ubicar en la misma posición a ambos adquirientes pues manifiestamente son adquirientes distintos, al decir de Roca Sastre[5] “…Pero, el que adquiere de buena fe a título oneroso, no está ya en las mismas condiciones; ha hecho un desembolso, se ha privado del valor de lo equivalente para adquirir la propiedad que creía pertenecer al que enajenaba. En este caso, hay un daño”.

B) Confianza en el registro (Elemento objetivo):

El artículo 2014 protege a quien confió en el registro, es decir, a quien adquiere del titular que el registro publicitaba como dueño, protege a quien ha confiado en las declaraciones registrales, en la presunción de exactitud del registro y en la fuerza legitimadora de la inscripción. El tercero debe contratar dentro del marco registral, este principio no favorece a quien adquiera un derecho sobre un bien no inmatriculado.

C) Buena fe del adquiriente (elemento subjetivo):

La buena fe constituye un elemento esencial desde la óptica de la moralidad.  Siendo realistas vivimos en un país en el que el ingenio es tal que hasta temerariamente transgrede reglas y valores morales a tal punto de crear actos falsos y de no ser leal al prójimo para generarnos provecho. La buena fe es el elemento de  justicia que necesitan las transferencias y que el estado a través de normas con la que estudiamos trata de insertar en el ordenamiento y proteger a las personas que contratan investidos de moralidad, honestidad y lealtad, desprotegiendo a las operaciones fraudulentas y aprovechadas.

La buena fe exigida por el registro solo consiste en el desconocimiento de la inexactitud del registro. A esta buena fe le son irrelevantes las dudas, creencias o pensamientos del tercero, solo le importa el efectivo conocimiento por parte del tercero de la realidad extrarregistral, la mayor doctrina rechaza que la buena fe en el principio de fe pública registral tenga carácter diligente[6]. La  buena  fe (…) es un estado de desconocimiento de la inexactitud del Registro y no el de una creencia[7]. La comisión revisora del Código Civil en la exposición de motivos del artículo 2014 ha señalado que la buena fe exigida es la buena fe-conocimiento y no la buena diligencia como consideró como la corte suprema en algunos de sus pronunciamientos[8].

Finalmente, la buena fe es exigida al adquiriente y no al transmitente.

D)  Las Causales de Nulidad o Ineficacia del Negocio Jurídico Antecedente No Deben Constar en el Registro:

Sabemos que el tercero registral será protegido por el 2014 siempre y cuando las causales de invalidez no consten en los registros públicos; entonces a fin de proteger plenamente al sub-adquirente no deben constar las anotaciones de demanda, condiciones suspensivas o resolutorias, cargo o modo, pactos resolutorios.

Y surge la siguiente interrogante, que es materia de arduo debate: ¿estas causales no deben constar en el asiento registral o en el  título archivado?

 El Artículo 2014 refiere a las causas que no consten en los registros públicos  a diferencia del artículo VIII del título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos  que refiere que las causales de nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero (...) siempre que las causas no consten en los asientos registrales.

El tribunal registral ha emitido pronunciamiento con carácter de precedente de observancia obligatoria, en la  Resolución Nº 040/92-ONARP-JV. El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición, una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante en virtud de causas que no consten en los Registros Públicos, presumiéndose la buena fe del tercero mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro (Jurisprudencia Registral. Volumen I. Pág. 19).

La corte suprema en forma reitera viene señalando que por “causas que no consten en los registros públicos debe entenderse que las causas de anulación, rescisión o resolución no deben constar en el asiento registral, en el título archivado que le da origen ni en los asientos registrales y sus correspondientes títulos archivados de todos los registros públicos” La jurisprudencia se apoya principalmente en la denominada Exposición de Motivos Oficial del Código Civil de 1984, y refieren que: “ (…) limitar la aplicación del principio de fe pública registral al sólo contenido del asiento, tendrá lógica si el público y en particular el que pretende ser tercero, tuviera acceso solamente a los asientos. Sucede, sin embargo, que tenemos acceso también a los libros, títulos archivados, índice y demás documentos, lo cual puede permitir que la publicidad y sus distintas manifestaciones puedan extenderse al concepto más general del término inscripción, esto es, a todo lo que tiene acogida en el registro y no solo al término restringido del asiento. También tendría sentido si, como en el caso del sistema francés, nuestro sistema fuera de transcripción, pues en este caso la integridad del título se transcribe en el asiento, de tal modo que cuando una persona estudia el asiento en verdad se encuentra examinando la integridad del título.

Título y asiento, pues, se confunden.

Pero en nuestro sistema, que es de inscripción, lo que aparece del asiento no es sino un resumen del título (…)”.  

Para Ortiz Pasco la publicidad y la fe pública debe extenderse solo a los asientos registrales pues el sistema adoptado por el registro es uno de transcripción y no de archivo[9] a diferencia de Gunther Gonzales quien sostiene que el título archivado siempre prima sobre el  asiento registral, pues las transmisiones o adquisiciones de derechos se realizan en virtud de hechos jurídicos reconocidos por la ley, entre otros, por los actos y negocios jurídicos de disposición.

Nosotros sostenemos que la  buena fe del adquiriente debe extenderse solo hasta el asiento registral y en casos de actos complejos tales como reglamentos internos, habilitaciones urbanas, mandato judicial con medidas cautelares innovativas y no innovativas y aquellos donde se transfiere propiedad, debe extenderse hasta el título archivado. El reglamento de inscripciones del Registro de Predios consigna la extensión de la buena fe, como publicidad y otros hasta el título archivado en los casos de reglamento interno (artículo 52).

E)  Inscripción Del Título (Elemento de Cierre):

El último elemento luego de haber pasado todos los obstáculos antes descritos para gozar de la protección es que el tercero inscriba su título. Al tercero se le debe exigir hacer algo que le falta al otro: la inscripción. Una vez cumplido el requisito legal de la inscripción, se cierra el círculo de protección y queda constituido  el tercero cualificado amparado por el principio de fe pública[10].

El maestro Roca Sastre[11] dice que la exigencia de este requisito es lógica, el sistema debe defender la adquisición que acude a él y no la que lo rehúye.

COMENTARIOS AL PROYECTO DE REFORMA LEGISLATIVA:

En mérito a las deficiencias del artículo 2014, de sus vacíos, diversidad de interpretaciones y hasta solo por deseos de reforma se ha presentado el siguiente proyecto de ley, cuyo tenor es el siguiente: “En el caso del Registro de Bienes, el tercero que de buena fe adquiere algún derecho de persona que en el asiento registral aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se declare nulo, se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales o en los títulos archivados correspondientes.

En el caso de los Registros de Personas Jurídicas y Naturales, la posterior inexactitud o invalidez de los asientos registrales no perjudicará a quien de buena fe hubiere adquirido un derecho u obtenido algún beneficio patrimonial sobre la base de ellos, siempre que las causas de dicha inexactitud o invalidez no consten en los asientos registrales o en los títulos archivados correspondientes.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud de los asientos registrales o de los títulos archivados correspondientes.

Las inscripciones registrales no convalidan los actos que sean nulos o anulables con arreglo a este Código o a otras leyes”.

El proyecto precisa y limitan las causas de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución únicamente a las que aparecen en los asientos registrales y en los títulos archivados. Salvando el vacío anterior y el tema de múltiples debates de si la fe pública se extiende a los archivados. No estamos de acuerdo, como sustentamos en el acápite correspondiente, que la fe deba extenderse hasta el título archivado.

Incluye la nulidad como causal adicional a las existentes y se uniformiza con lo regulado por el reglamento general de los registros públicos.

Asevera que la protección del tercero no convalida el acto nulo, lo que ya viene regulado por el reglamento general de los Registros Públicos al establecer que el registro no convalida nulidades; en este aspecto también se busca uniformizar la normatividad.

Se extiende el principio de la fe pública registral a los actos celebrados sobre la base de los asientos registrales y títulos archivados publicitados en el registro de personas Naturales y en el Registro de Personas Jurídicas.

Elimina la distinción entre la adquisición a título gratuito y oneroso. Así quien adquiera un derecho a título gratuito también podrá invocar los beneficios del artículo 2014. Con esta propuesta estamos en absoluto desacuerdo pues la onerosidad es un presupuesto que permite analizar la protección del registro desde el ámbito del adquiriente a fin de determinar si efectivamente la pérdida del bien le generaría un grave perjuicio y a su vez fijar el despliegue de sacrificio que realizó para adquirir el bien, además que no se indica la razón de extender la protección a los actos a título gratuito.[12].

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[1]Gonzales Barrón, Gunther. Tratado de Derecho Inmobiliario. 2 Edición. Lima-Perú 2004. Jurista Editores. Pág. 1050.

[2]Gonzales Loli, Jorge Luis. Comentarios al  Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. Pág. 69.

[3]De la Cruz Berdejo y Sancho Rebullida citado por Jorge Luis Gonzales Loli en Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos.  Pág. 77.

[4]Citado por Gonzales Barrón. Gunther. Tratado de Derecho Inmobiliario. 2 Edición. Lima-Perú 2004. Jurista Editores. Pág. 995

[5]Citado por Gonzales Barrón. Gunther. Tratado de Derecho Inmobiliario. 2 Edición. Lima-Perú 2004. Jurista Editores. Pág. 998

[6] En opinión contraria la corte suprema en la casación 2714-2001. La libertad en el considerando cuarto exige al tercero una buena fe-diligencia

[7] Gonzales Loli, Jorge Luis. Óp. cit. Pág. 74.

[8] Casación 2125-99-Lambayeque. Considerando cuarto “y con mayor diligencia descubrir la irregularidad”.

[9]Ortiz Pasco, Jorge en “Ver para creer una reflexión desde la fe pública registral” Pág. 1119 del Libro Homenaje a Felipe Osterling Paradi Vol. II. 1 edición, diciembre del 2008. Palestra Editores. Lima. Perú.

[10]Gonzales Barrón, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Pág. 1049

[11]Citado por Gonzales Barrón, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Pág. 1049

[12]Artículo de  Morales Hervías, Rómulo. Nulidad e inoponibilidad vs el Principio de la fe Pública registral. Material de Lectura de la Pontificia Universidad católica del Perú. Curso de Segunda Especialización en Derecho Registral. Tomo II.

LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL EN LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno de los mecanismos simplificados que incorporó  la Ley Nº 27157. El Reglamento de esta Ley aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC y su TUO aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA precisó que el Notario podrá declarar  la prescripción cuando el interesado acredite la posesión continua, pacífica y pública  del inmueble por más de 10 años, esté  o no registrado el predio y se tramitará  por la vía de los asuntos no contenciosos  de competencia notarial. Asimismo, dispone que el acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio es título suficiente para la inscripción  de la propiedad en el registro respectivo y para  la cancelación del asiento  a favor del antiguo dueño de ser el caso. El artículo 5º de la Ley 27333 regula el trámite notarial a efectos de conseguir la prescripción adquisitiva de dominio.

El  inciso K) del artículo 5 de la Ley Nº 27333 estableció que el trámite  notarial de prescripción adquisitiva de dominio comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones. Asimismo la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN, aprobada por Resolución Nº 490-2003-SUNARP-SN, precisó los alcances  de la norma acotada, señalando en su numeral  5.1 que la declaración de prescripción adquisitiva  de dominio procederá respecto de inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la municipalidad correspondiente establezca que el inmueble cuenta con zonificación urbana.

En el caso de predios que formen parte de otro de mayor extensión, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 7º de la Ley 27333  y el numeral 5.5 de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN, la segregación  o desmembración del  área materia de declaración de propiedad mediante prescripción adquisitiva, se efectuará por el solo mérito del instrumento que la contenga. En dicho instrumento se indicará el área remanente luego de la segregación o desmembración, sin que sea necesaria la intervención de los titulares registrales  de tal área remanente. La instancia de calificación registral solicitará los planos  y  memorias descriptivas que permitan la verificación catastral  de la segregación o desmembración.

Respecto a la Prescripción adquisitiva de dominio en vía notarial, el Tribunal Registral ha emitido los siguientes precedentes de observancia obligatoria:

• Precedente de Observancia obligatoria aprobado el vigésimo y vigésimoctavo pleno del Tribunal Registral: “Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la declaración  de adquisición de propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación  del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica que el proceso judicial  o el procedimiento notarial  haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio  se encuentre inscrito; para ello bastará constatar  que el referido titular aparezca  como demandado o emplazado en el proceso respectivo”.  

El fundamento de este precedente radica en el principio de legitimación registral, por el cual, el titular registral debe ser debidamente emplazado en el procedimiento destinado a cancelar o enervar su derecho inscrito, como es el caso de la prescripción adquisitiva. Asimismo en aplicación del principio del debido procedimiento, que comprende a los procesos seguidos tanto en sede judicial como administrativa, toda persona tiene derecho a la tutela judicial efectiva para el ejercicio o defensa de sus derechos o intereses, con sujeción a un debido proceso[1]

• En el LXXXIV Pleno del Tribunal Registral realizado los días  9 y 10 de febrero de 2012 se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: “No corresponde a las instancias registrales, por ser de exclusiva responsabilidad del notario, evaluar la aplicación o inaplicación  de la Ley 29618 hecha por el citado profesional dentro de un procedimiento no contencioso de prescripción adquisitiva de propiedad.”

El tribunal registral ha fundamentado la adopción de este criterio en el principio de irretroactividad  y en la naturaleza jurídica declarativa de la resolución (judicial, administrativa o notarial) que declara adquirida la propiedad en virtud a la prescripción adquisitiva de dominio.

• Precedente  de observancia obligatoria aprobado en el LXII pleno del Tribunal Registral: “Cuando el trámite de prescripción adquisitiva notarial comprenda la integridad de un predio inscrito, no resulta exigible el cumplimiento  del requisito previsto en el artículo 105º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios relativo a  la presentación de los planos de ubicación y localización.” Criterio sustentado en las resoluciones Nº 198-2008-SUNARP-TR-T del 12/09/2008 y Nº 134-2009-SUNARP-TR-A del 13/04/2009.

Asimismo el Tribunal Registral, se ha pronunciado en relación a diversos aspectos de la prescripción adquisitiva notarial, habiendo emitido  muchas resoluciones, las mismas que si bien no tienen el carácter de precedente de observancia obligatoria; sin embargo nos ayudan a establecer  la posición que el Tribunal está adoptando en determinados casos:

• Resolución Nº 269-2012- SUNARP-TR-L de fecha 27/02/2012:   ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ”Procede la anotación preventiva de prescripción adquisitiva  aun cuando la oficina de Catastro haya concluido  que no puede determinar si el área objeto de prescripción  se encuentra comprendida dentro de alguna  de las independizaciones  anteriormente efectuadas en la partida matriz”. “Procede la anotación preventiva de prescripción adquisitiva aun cuando la oficina de Catastro haya concluido que no puede determinar  si el predio objeto  de prescripción se encuentra dentro del perímetro de la partida matriz  o fuera de este”.

En esta resolución el Tribunal Registral aplica por analogía al caso de la prescripción adquisitiva notarial el precedente aprobado en el 12do Pleno del Tribunal Registral[2], referido a inmatriculación. De la misma manera realiza una aplicación analógica del artículo 41º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios[3].

• Resolución Nº 563-2011-SUNARP-TR-L de fecha 15/04/2011 - ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN EL PROCEDIMIENTO  DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO: “La calificación del Registrador comprende la constatación de haberse demandado o emplazado al titular registral en el proceso respectivo, con lo cual, queda garantizado su derecho de defensa. Sin embargo, no forma parte de la calificación registral  el verificar  la notificación, su eficacia ni el contenido de las publicaciones, por cuanto son aspectos propios  del procedimiento de prescripción adquisitiva y por ende su verificación le corresponde al Notario”.

•  NOTIFICACIÓN  A LOS SUCESORES  EN UNA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO: “A efectos de verificar la adecuación del título presentado con el derecho inscrito, no se requiere acreditar la notificación o emplazamiento a los sucesores del  titular registral no inscritos en la partida del predio”.

Señala el Tribunal Registral, que la calificación del Registrador comprende la constatación de haberse demandado o emplazado al titular registral en el proceso respectivo, con lo cual, queda garantizado su derecho de defensa. Sin embargo, no forma parte de la calificación registral el verificar la notificación, su eficacia, ni el contenido de las publicaciones, por cuanto son aspectos propios del procedimiento de prescripción adquisitiva y por ende su verificación le corresponde al Notario.

Por lo tanto en sede registral no se puede cuestionar el procedimiento de las publicaciones, ni si se efectuaron edictos respecto de los domicilios desconocidos ya que este es un aspecto que le corresponde al Notario, siendo enteramente responsabilidad de este profesional.

En relación a la notificación de los sucesores el Tribunal ha indicado que se debe tener presente que sucesión no es igual a titularidad registral. Así, si bien es cierto  que desde el momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos  y obligaciones que constituyen la herencia se transmite a los sucesores; también lo es que cuando se trata de bienes registrados la inscripción de dicha sucesión debe efectuarse a pedido de parte, en aplicación del principio de rogación previsto en el artículo 2011 del Código Civil.     

  

• Resolución Nº 142-2012-SUNARP-TR-L de fecha  27/01/2012 -   PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO: “Si a partir de la descripción  del inmueble a usucapir otorgada por el administrado en la escritura pública y documentación gráfica, se identifica plenamente al predio, el hecho que se haya señalado una numeración que no obra inscrita en la partida que comprende al inmueble no constituye obstáculo para la inscripción del procedimiento, siempre que la numeración no se encuentre comprendida dentro de los actos de rogatoria”.

• Resolución Nº 094-2012-SUNARP-TR-L  de fecha 19/01/2012 -       IMPROCEDENCIA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: “De conformidad con el artículo 985 del Código Civil ningún  copropietario puede adquirir por prescripción  una cuota ideal perteneciente a otro copropietario”.

• Resolución Nº 029-A-2011-SUNARP-TR-T de fecha 25/01/2011 -    DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES Y PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO: “Es inscribible la usucapión de un predio inscrito en dos o más partidas, siempre que del título correspondiente aparezca que los titulares dominicales que aparecen en todas ellas han sido notificados o emplazados en el correspondiente proceso o procedimiento”.

Como puede advertirse la prescripción adquisitiva en vía notarial, ha dado mérito a diversos pronunciamientos del Tribunal Registral, algunos de los cuales son de observancia obligatoria (precedentes de observancia obligatoria) y otros que sin tener la calidad de obligatorios, nos sirven de pautas, ayudando además  a generar  predictibilidad respectos de los pronunciamientos que en otros casos similares puedan emitir el Registrador Público o el mismo Tribunal Registral. 

DRA. MARITHA ELENA ESCOBAR LINO 

Asistente Registral en el Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral Nº IX-Sede Lima.

Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

Especialista en Derecho Registral por la PUCP, con estudios de la Maestría de Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y miembro del Taller de Derecho Civil José León Barandian.

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[1] Resolución Nº 563-2011-SUNARP-TR-L de fecha 15/04/2011

[2]Procedencia de la Inmatriculación: “No impide la inmatriculación de un predio el Informe del Área de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no.”

[3] Art. 41º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: “(…)

Cuando el área de catastro, debido a la ausencia de información grafica, señale que se encuentre imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuya independización se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro de la partida matriz, ello no impediría la independización rogada, siempre que el título contenga los requisitos  señalados en el primer párrafo que antecede. En este caso, el Registrador independizará el área solicitada de la partida matriz, sin necesidad de requerir plano del área remanente(…). 

EL PODER INSCRITO Y SU UTILIDAD PARA LAS PARTES CONTRATANTES: A PROPÓSITO DE LA RESOLUCIÒN Nº 142-2011-SUNARP/SN. 

Por Oscar Joaquín Rivas Minaya.

Mediante Resolución Nº 142-2011-SUNARP/SN se incorpora el último párrafo a la Primera Disposición Complementaria y Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias: Cuando en el acto a inscribir (entiéndase, por ejemplo, una transferencia de un predio) intervenga un representante de la persona jurídica con poder no inscrito en la partida registral (de la persona jurídica), bastará que se adjunte al título la documentación necesaria para que el Registrador efectúe la verificación de la representación voluntaria (…). El Registrador no requerirá la inscripción previa del acto de la representación voluntaria”. 

En atención a la norma reglamentaria, vale la pena dilucidar el momento o etapa del contrato cobra utilidad para las partes contratantes la inscripción registral del poder.

Se ha dicho – de manera equivocada – que un poder se opone a otro poder. Pero ello no es tan cierto, ya que si el poder no contiene otras cuestiones de apoderamiento incompatibles, no le sería oponible, sino más bien, y lo correcto es que así suceda, es que coexistan juntos. Sin embargo, se podría pensar el caso de que un poder contenga las mismas cuestiones o materia con otro poder; en tal caso, no se opone en sí el poder, sino que ha operado la revocatoria tácita del primer poder (artículos 151 y 152 del Código Civil).

De todo lo anterior, se puede llegar a la conclusión lo realmente oponible es la REVOCATORIA y no el poder en sí mismo.

Pero se podría pensar en el siguiente supuesto: Ni el poder ni la revocatoria se encuentran inscritos. Pues bien, en tal supuesto el poder no inscrito (e incluso el inscrito) no se vería afectado por la revocatoria no inscrita, por cuanto la revocatoria debe estar inscrita para que sea oponible. En tal sentido, debería primar el poder no inscrito sobre la revocatoria no inscrita. Ello no debe confundirse en el supuesto que las partes contratantes tengan conocimiento de la revocatoria no inscrita, ya que la oponibilidad  nace con la finalidad de dar posibilidad de conocer algún hecho o derecho contrario, y no al conocimiento mismo, ya que al tenerse conocimiento no tendría que ser oponible la revocatoria, porque en tal supuesto no se ha obrado de buen fe, lo cual lleva a que no se ampare o proteja el actuar doloso de las partes. Por tal motivo, se debe proteger al que actúa de buena fe aun cuando el poder no se encuentre inscrito en los Registros Públicos.

Por tal motivo, la salida reglamentaria es correcta, ya que en la etapa de ejecución contractual el contrato ya se celebró y cumplió su objetivo de crear una relación jurídica y, por tanto, no tendría ningún sentido la inscripción del poder, ya que su inscripción registral no mejora ni perjudica al contrato, ya que consideramos que la inscripción del poder cobra relevancia en la etapa de negociación y celebración para las partes contratantes perdiendo utilidad una vez que exista el contrato, en tanto no habría terceros a quien dar seguridad para contratar; asimismo, dicha resolución administrativa pone fin, a nivel registral, la exigencia generalizada por parte de los Registradores Públicos de exigir la previa inscripción del poder cuando se pretendía la inscripción de una transferencia inmobiliaria o cualquier otro contrato que sea inscribible (arrendamiento, usufructo, servidumbre), donde una de las partes contratantes era Persona Jurídica No Societaria (por ejemplo, una Asociación).

BLOQUEO POR PRESUNTA FALSIFICACIÓN DE DOCUMENTOS.

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, tiene como principal finalidad otorgar seguridad jurídica a los diferentes derechos que en él se registran; sin embargo en los últimos tiempos, el cumplimiento de dicha finalidad se ve frecuentemente amenazada, debido al  incremento en la presentación de documentación falsificada al Registro. Ante dicha situación la SUNARP ha previsto la implementación de la anotación del Bloqueo por Presunta Falsificación de Documento.

Por lo antes indicado, mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 019-2012-SUNARP/SN se aprobó la Directiva Nº 001-2012-SUNARP/SN, la cual regula el “Bloqueo por presunta falsificación de documentos”, el cual tiene como finalidad poner en conocimiento que un asiento registral se ha extendido sobre la base de un título que contiene presuntamente documentos falsificados.

El bloqueo por presunta falsificación de documentos, es una anotación preventiva que tiene una vigencia de 120 días hábiles, contados desde el día hábil siguiente  a la extensión de su anotación en la partida registral. Esta anotación preventiva como es propio de su naturaleza reserva la prioridad de la eventual medida cautelar dictada por el órgano jurisdiccional.

Cabe resaltar que la anotación preventiva en mención,  tiene una característica más que la diferencia de la anotación preventiva por falsedad documentaria regulada en la Quinta y Sexta Disposiciones complementarias, transitorias y finales del Decreto Legislativo 1049-Ley del Notariado, dicha diferencia radica en que una vez generado el asiento de presentación correspondiente al Bloqueo, los Registradores Públicos procederán a suspender los títulos cuyos asientos de presentación sean de fecha posterior al mismo, siempre que tengan vinculación con el asiento registral cuyo título que lo fundamenta contiene presuntamente el documento falsificado, salvo la medida cautelar dictada por el órgano jurisdiccional que busca asegurar la decisión final y consecuente cancelación del mencionado asiento registral.

El escrito que contiene la denuncia por presunta falsificación de documentos, se presenta por la Oficina de Trámite Documentario de la sede  de la Zona Registral Competente y luego se deriva a la Jefatura Zonal. Debe tenerse presente que  no se podrá disponer la anotación del bloqueo, si es que en la Partida Registral  se encuentra  pendiente de inscripción otro título  que esté vinculado con el asiento registral cuyo título que lo fundamenta contiene  presuntamente documento falsificado; tampoco cuando exista un tercero con derecho inscrito que se encuentre protegido por la fe pública registral y cuando no se pueda determinar la existencia de indicios de falsificación de documentos.

Debe tenerse presente que el bloqueo en mención únicamente es aplicable en el caso de la detección de asientos registrales extendidos en mérito de instrumentos públicos notariales protocolares, resoluciones administrativas, documentos consulares, resoluciones administrativas, documentos consulares, resoluciones judiciales o laudos arbitrales. Asimismo el bloqueo se refiere a la existencia de asientos registrales extendidos en base a documentos falsos, de acuerdo a la definición que da de documento falsificado el artículo 427 del Código Penal, más no es aplicable en el caso de falsedad ideológica.  

Mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 256-2012-SUNARP/SN del 13/09/2012, se modificó la Directiva Nº001-2012-SUNARP/SN, básicamente para indicarse que el denunciante no se encuentra facultado para interponer recursos administrativos contra lo resuelto por el Jefe Zonal.

Asimismo con fecha 13/09/2012 la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos,  mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 257-2012-SUNARP/SN, aprobó la Directiva Nº003-2012-SUNARP-SN, la misma que regula la  anotación por presunta falsificación de instrumentos extraprotocolares  y de constancias de acreditación de quórum, que sirvieron de base para inscripciones en el Registro de Personas Jurídicas Societarias o en el Registro de Personas Jurídicas no societarias, que podrían adolecer  de falsedad en el documento o en su contenido.

DRA. MARITHA ELENA ESCOBAR LINO 

Asistente Registral en el Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral Nº IX-Sede Lima.

Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

Especialista en Derecho Registral por la PUCP, con estudios de la Maestría de Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y miembro del Taller de Derecho Civil José León Barandiará

LA OFERTA IRREVOCABLE COMO ACTO INSCRIBIBLE ANTE EL REGISTRO DE PREDIOS

 
Dra. Karina Rosario Guevara Porlles. Abogada.
Asistente Registral de la Zona Registral N° IX-Sede Lima

CONSIDERACIONES GENERALES. 

De forma preliminar daremos unos alcances de la oferta y haremos una comparación de esta con el contrato de opción, con la finalidad de hallar elementos en común y determinar que son figuras estructuralmente idénticas que por tanto no merecen un trato diferenciado.

Según Guillermo Borda1 la oferta es una proposición unilateral que una persona dirige a otra para celebrar un contrato. No es un acto preparatorio, sino una de las declaraciones contractuales.

La Cruz Berdejo define a la oferta como una declaración de voluntad dirigida a un eventual cocontratante, o al público en general, encaminada a lograr el establecimiento del acuerdo contractual. Tiene que ser precisa, completa y definitiva y revelar inequívocamente el propósito de vincularse contractualmente2.

La oferta es una declaración de voluntad en la que el oferente manifiesta su intención de alcanzar la formación de un contrato y, además, establece los requisitos necesarios del contrato al que quiere llegar, de manera que éste quedará formado si recae la aceptación3.

En síntesis, la oferta es un acto unilateral de derecho potestativo mediante la cual un sujeto propone la realización de un negocio a otro llamado destinatario.

Durante su vigencia el oferente se encuentra en un estado de sujeción en tanto que el destinatario tiene el derecho postestivo de aceptarla o no; una vez recibida la aceptación por el oferente el acto negocial queda celebrado.

La oferta desde su emisión tiene por regla general el carácter de irrevocable, es decir, durante su vigencia el oferente queda vinculado a su declaración y es potestad del destinatario aceptar o no los términos del contrato. Esta declaración si bien por sí sola no

es suficiente para formar el contrato, es fundamental pues es la parte primigenia de la contratación y produce efectos jurídicos desde su emisión. La oferta es irrevocable, aunque no haya una declaración expresa de irrevocabilidad, ni una voluntad de irrevocabilidad deducible del señalamiento de un plazo fijo para la aceptación, cuando el destinatario podía razonablemente pensar que la oferta era irrevocable y ha actuado después visiblemente fundándose en ello4, es una aplicación de la llamada regla de la confianza.

El contrato de opción por su lado, es definido por el jurista chileno Fueyo5 como un contrato preparatorio general que consiste en la oferta unilateral de contrato que formula una de las partes, de manera temporal, irrevocable y completa, reservándose, libremente, la facultad de aceptar.

Bianca6 por su parte, nos dice que la opción es el contrato preparatorio que atribuye a una de las partes el derecho de constituir la relación contractual final mediante una propia declaración de voluntad. (…) La declaración de la parte vinculada se considera como una propuesta irrevocable por cuanto concierne a la ineficacia de la revocación y a la persistente ineficacia de la declaración aún si ocurre la muerte o incapacidad sobreviniente del declarante.

Entonces diremos que el contrato de opción es la figura jurídica por la cual el concedente u opcionista queda vinculado para celebrar un contrato definitivo y la otra parte llamada optante tiene el derecho de celebrarlo o no; en otras palabras, el opcionista se encuentra en un estado de sujeción y el optante tiene el derecho potestativo de celebrar o no el contrato definitivo. 

OFERTA IRREVOCABLE Y CONTRATO DE OPCIÓN.

Ahora bien, de lo dicho podemos afirmar que la oferta con carácter de irrevocable y el contrato de opción tienen elementos en común. Ambas se encuentran en la situación jurídica de derecho potestativo, mientras esperan la respuesta del destinatario estarán en un estado de sujeción, al expresarse vinculan a su emisor y responden a un factor temporal- no cabe anunciar una oferta de carácter indefinido pues atentaría al tráfico dinámico de la riqueza al que aspira esta sociedad. La única diferencia radica es en que la primera es de naturaleza unilateral y la segunda bilateral.

Entonces, si la oferta irrevocable y el contrato de opción estructuralmente tiene la misma relación intersubjetiva, es decir, derecho potestativo-estado de sujeción, porqué el contrato de opción es un acto inscribible y la oferta irrevocable no lo es.

Esta es justamente la interrogante que tenemos y lo que pretendemos es que el Registro brinde publicidad a la oferta a fin que el destinatario se encuentre protegido por la inscripción del negocio que se le ha propuesto, para que durante el periodo de reflexión al que se somete – de aceptar o no la oferta- tenga la confianza que por la inscripción ningún tercero contrate sobre el mismo negocio y que el oferente no efectúe propuestas a múltiples destinatarios.

Lo que se quiere es que el destinatario durante el plazo prudente que dure la oferta tenga la seguridad y confianza que no existe otra contratación oculta entre el oferente y un tercero. 

LA ESFERA REGISTRAL.

La garantía que brinda el Registro es fundamental dentro del tráfico jurídico que vivimos, pues las relaciones comerciales son cada vez más intensas y los contratantes celebran todo tipo de negocios que necesitan ser cada vez más protegidos, no solo en la parte de celebración y ejecución sino incluso desde la fase de las tratativas a fin de cautelar los derechos de terceros y poner en su conocimiento que se viene negociando una relación jurídica que potencialmente modificará la realidad jurídica actual, así por ejemplo, cuando el Registro publicita el contrato de opción tiene por finalidad publicitar que un predio se encuentra sujeto a una relación negocial y que existe la posibilidad que el titular registral cambie, asimismo advierte a otros contratantes a fin de que estos respeten la relación que se negocia y a su vez que no sean sorprendidos posteriormente.

Con la inscripción de la oferta irrevocable el efecto sería exactamente el mismo, pues se inscribiría la oferta y se pondría en sobre aviso a terceros que el inmueble es materia de relaciones precontractuales y que el titular probablemente cambie.

La inscripción de la oferta irrevocable disminuiría a gran escala el problema de la doble venta, pues se hallaría publicitado la intención de contratar y la buena fe del tercero registral se extendería a la publicidad de ese asiento, pues hasta el momento el tercero contrata con quien aparece en el Registro como dueño, pero si se encuentra inscrita la oferta, el tercero estaría limitado en su contratación pues su buena fe se hallaría desvirtuada al contratar estando vigente la oferta propuesta a otra persona.

Permitiría que el Registro publicite realidades y no ficciones.

Se protegería y brindaría seguridad jurídica a través de la publicidad registral del acto negocial de la oferta cuando esta sea irrevocable.

Presupuestos para su anotación:

La oferta cuando es irrevocable a fin de procurar su inscripción deberá contener todos los elementos del contrato y pronunciarse además sobre elementos o aspectos que han sido materia de tratativas, proponiendo una fórmula de solución.

Deberá consignar de forma expresa su carácter de irrevocable y plazo.

Para los efectos de su inscripción deberá constar por instrumento público conforme lo normado por los Artículos 6 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y 10 del Reglamento General de los Registros Públicos.

La categoría sería de anotación preventiva y deberá extenderse en el Rubro cargas y gravámenes. 

PROPUESTA LEGISLATIVA.

Proponemos entonces la modificación del Artículo 2019° del Código Civil a fin de incorporar a la oferta irrevocable como acto inscribible.

En consecuencia, la redacción del Art. 2019° sería la siguiente:

“Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble: (…) 2.- Los contratos de opción y la oferta irrevocable; y, la reglamentación de la inscripción de la oferta irrevocable". 

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SCHIMIT, Jan, “La revocación de la oferta en el derecho contractual de los países latinoamericanos y en el derecho uniforme”, en roma y America. Diritto Romano e Comune, 2011, pp 135 y ss. 

1 Borda, Guillermo. Tratado de Derecho Civil. Obligaciones. Pag. 150.
2 De la Cruz Berdejo, José Luis. Nociones de Derecho Civil Patrimonial e introducción al Derecho. Pag. 281. 
3 Diez-Picazo, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Pag. 283. 
4 Diez Picazo, op Cit, Pag. 298 
5 Citado por De la Puente y Lavalle. El contrato en General. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil. Pag. 111. 
6 Citado por De la Puente y Lavalle. El contrato en General. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil. Pag. 110.