Blog de la Revista Tábula

FE PÚBLICA REGISTRAL

Por Karina R. Guevara Porlles. Abogada.

Asistente Registral Zona N° IX Sede Lima.

 

NOTA INTRODUCTORIA:

El principio de fe pública es uno de los pilares en lo que se sustenta la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. En virtud a este principio el tercero de buena fe y a título oneroso hace inatacable su adquisición siempre que haya confiado en la veracidad del registro y ha inscrito su propio derecho, por lo que resulta inmune a cualquier causa de nulidad, resolución o rescisión afectante del título de sus transmitente cuando ésta no conste en la hoja registral correspondiente a la finca. De esta forma la tutela en la confianza conlleva que el tercero registral no pueda ser removido en su adquisición, protegiéndose jure et de jure la confianza creada en virtud a los actos contenidos en los asientos registrales[1].

Confiere una garantía de seguridad plena a quien, bajo la buena fe que emana del registro, adquiere e inscribe un derecho (...).De este modo, el tercero registral no será afectado por los vicios que pudiera tener el título de su transferente, pues la aplicación de este principio, determinará que su adquisición sea inatacable y no susceptible de ser privada de eficacia, aun en sede jurisdiccional[2]. La protección que se otorga al tercero registral comprende aún en el supuesto que se declare la invalidez, rescisión o resolución del título de quien adquirió su derecho, en tal sentido, la protección que se otorga al tercero registral comprende los supuestos de ineficacia estructural (nulidad y anulabilidad) y los supuestos de ineficacia funcional (rescisión y resolución).

ANTECEDENTES:

Este principio, es foráneo, pues ha sido creado y ha evolucionado en el derecho germánico (artículo Art. 892, Párrafo 1° del C.C. Alemán), incorporándose a nuestra legislación a través de la influencia terciaria de la legislación española (artículo 34 de la Ley Hipotecaria Española), en la cual como aquí, ha adquirido carta de ciudadanía.

El principio de fe pública estaba consagrado en el artículo 1052 del abrogado Código Civil de 1936 y se encontraba dentro de las normas relativas al Registro de Propiedad Inmueble, que conformaban el Título II de la referida Sección Quinta.

El producto final de la influencia extranjera es el tenor del artículo 2014 del código civil el cual señala que “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.

REQUISITOS DE APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE FE PUBLICA:

A)   Adquisición válida a título oneroso (elemento negocial):

Validez. El contrato celebrado por el tercero y quien aparece en el registro debe ser válido ausente de causales de invalidez o ineficacia, en su defecto no gozaría de la protección del registro por cuanto la inscripción no convalida nulidades.

El registro pretende evitar el efecto arrastre de las nulidades. En el derecho común invalidado el acto o negocio queda invalidado los actos posteriores a él, el registro entonces neutraliza ese efecto a fin de dar seguridad al tráfico jurídico.

Onerosidad. El artículo 34 de la ley hipotecaria española señala que es preferible que el adquiriente gratuito deje de percibir un lucro a que sufran quebranto económico aquellos que, mediante legítimas prestaciones acrediten derecho sobre el patrimonio del transferente[3]. El acto o negocio debe ser oneroso, debiendo entenderse por tal a todo negocio que exija una contraprestación o un sacrificio patrimonial del adquiriente, o la realización por éste de una correlativa atribución al transmitente[4]. Las adquisiciones a título gratuito quedan desprotegidas por cuanto el adquiriente no realiza un sacrificio; a él,  el negocio no le genera ninguna desventaja solo adquirió ventajas o beneficios y el perder el bien no le causa ningún daño por más que sufra el perjuicio de no aumentar su patrimonio, entonces no podríamos ubicar en la misma posición a ambos adquirientes pues manifiestamente son adquirientes distintos, al decir de Roca Sastre[5] “…Pero, el que adquiere de buena fe a título oneroso, no está ya en las mismas condiciones; ha hecho un desembolso, se ha privado del valor de lo equivalente para adquirir la propiedad que creía pertenecer al que enajenaba. En este caso, hay un daño”.

B) Confianza en el registro (Elemento objetivo):

El artículo 2014 protege a quien confió en el registro, es decir, a quien adquiere del titular que el registro publicitaba como dueño, protege a quien ha confiado en las declaraciones registrales, en la presunción de exactitud del registro y en la fuerza legitimadora de la inscripción. El tercero debe contratar dentro del marco registral, este principio no favorece a quien adquiera un derecho sobre un bien no inmatriculado.

C) Buena fe del adquiriente (elemento subjetivo):

La buena fe constituye un elemento esencial desde la óptica de la moralidad.  Siendo realistas vivimos en un país en el que el ingenio es tal que hasta temerariamente transgrede reglas y valores morales a tal punto de crear actos falsos y de no ser leal al prójimo para generarnos provecho. La buena fe es el elemento de  justicia que necesitan las transferencias y que el estado a través de normas con la que estudiamos trata de insertar en el ordenamiento y proteger a las personas que contratan investidos de moralidad, honestidad y lealtad, desprotegiendo a las operaciones fraudulentas y aprovechadas.

La buena fe exigida por el registro solo consiste en el desconocimiento de la inexactitud del registro. A esta buena fe le son irrelevantes las dudas, creencias o pensamientos del tercero, solo le importa el efectivo conocimiento por parte del tercero de la realidad extrarregistral, la mayor doctrina rechaza que la buena fe en el principio de fe pública registral tenga carácter diligente[6]. La  buena  fe (…) es un estado de desconocimiento de la inexactitud del Registro y no el de una creencia[7]. La comisión revisora del Código Civil en la exposición de motivos del artículo 2014 ha señalado que la buena fe exigida es la buena fe-conocimiento y no la buena diligencia como consideró como la corte suprema en algunos de sus pronunciamientos[8].

Finalmente, la buena fe es exigida al adquiriente y no al transmitente.

D)  Las Causales de Nulidad o Ineficacia del Negocio Jurídico Antecedente No Deben Constar en el Registro:

Sabemos que el tercero registral será protegido por el 2014 siempre y cuando las causales de invalidez no consten en los registros públicos; entonces a fin de proteger plenamente al sub-adquirente no deben constar las anotaciones de demanda, condiciones suspensivas o resolutorias, cargo o modo, pactos resolutorios.

Y surge la siguiente interrogante, que es materia de arduo debate: ¿estas causales no deben constar en el asiento registral o en el  título archivado?

 El Artículo 2014 refiere a las causas que no consten en los registros públicos  a diferencia del artículo VIII del título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos  que refiere que las causales de nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero (...) siempre que las causas no consten en los asientos registrales.

El tribunal registral ha emitido pronunciamiento con carácter de precedente de observancia obligatoria, en la  Resolución Nº 040/92-ONARP-JV. El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición, una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante en virtud de causas que no consten en los Registros Públicos, presumiéndose la buena fe del tercero mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro (Jurisprudencia Registral. Volumen I. Pág. 19).

La corte suprema en forma reitera viene señalando que por “causas que no consten en los registros públicos debe entenderse que las causas de anulación, rescisión o resolución no deben constar en el asiento registral, en el título archivado que le da origen ni en los asientos registrales y sus correspondientes títulos archivados de todos los registros públicos” La jurisprudencia se apoya principalmente en la denominada Exposición de Motivos Oficial del Código Civil de 1984, y refieren que: “ (…) limitar la aplicación del principio de fe pública registral al sólo contenido del asiento, tendrá lógica si el público y en particular el que pretende ser tercero, tuviera acceso solamente a los asientos. Sucede, sin embargo, que tenemos acceso también a los libros, títulos archivados, índice y demás documentos, lo cual puede permitir que la publicidad y sus distintas manifestaciones puedan extenderse al concepto más general del término inscripción, esto es, a todo lo que tiene acogida en el registro y no solo al término restringido del asiento. También tendría sentido si, como en el caso del sistema francés, nuestro sistema fuera de transcripción, pues en este caso la integridad del título se transcribe en el asiento, de tal modo que cuando una persona estudia el asiento en verdad se encuentra examinando la integridad del título.

Título y asiento, pues, se confunden.

Pero en nuestro sistema, que es de inscripción, lo que aparece del asiento no es sino un resumen del título (…)”.  

Para Ortiz Pasco la publicidad y la fe pública debe extenderse solo a los asientos registrales pues el sistema adoptado por el registro es uno de transcripción y no de archivo[9] a diferencia de Gunther Gonzales quien sostiene que el título archivado siempre prima sobre el  asiento registral, pues las transmisiones o adquisiciones de derechos se realizan en virtud de hechos jurídicos reconocidos por la ley, entre otros, por los actos y negocios jurídicos de disposición.

Nosotros sostenemos que la  buena fe del adquiriente debe extenderse solo hasta el asiento registral y en casos de actos complejos tales como reglamentos internos, habilitaciones urbanas, mandato judicial con medidas cautelares innovativas y no innovativas y aquellos donde se transfiere propiedad, debe extenderse hasta el título archivado. El reglamento de inscripciones del Registro de Predios consigna la extensión de la buena fe, como publicidad y otros hasta el título archivado en los casos de reglamento interno (artículo 52).

E)  Inscripción Del Título (Elemento de Cierre):

El último elemento luego de haber pasado todos los obstáculos antes descritos para gozar de la protección es que el tercero inscriba su título. Al tercero se le debe exigir hacer algo que le falta al otro: la inscripción. Una vez cumplido el requisito legal de la inscripción, se cierra el círculo de protección y queda constituido  el tercero cualificado amparado por el principio de fe pública[10].

El maestro Roca Sastre[11] dice que la exigencia de este requisito es lógica, el sistema debe defender la adquisición que acude a él y no la que lo rehúye.

COMENTARIOS AL PROYECTO DE REFORMA LEGISLATIVA:

En mérito a las deficiencias del artículo 2014, de sus vacíos, diversidad de interpretaciones y hasta solo por deseos de reforma se ha presentado el siguiente proyecto de ley, cuyo tenor es el siguiente: “En el caso del Registro de Bienes, el tercero que de buena fe adquiere algún derecho de persona que en el asiento registral aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se declare nulo, se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales o en los títulos archivados correspondientes.

En el caso de los Registros de Personas Jurídicas y Naturales, la posterior inexactitud o invalidez de los asientos registrales no perjudicará a quien de buena fe hubiere adquirido un derecho u obtenido algún beneficio patrimonial sobre la base de ellos, siempre que las causas de dicha inexactitud o invalidez no consten en los asientos registrales o en los títulos archivados correspondientes.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud de los asientos registrales o de los títulos archivados correspondientes.

Las inscripciones registrales no convalidan los actos que sean nulos o anulables con arreglo a este Código o a otras leyes”.

El proyecto precisa y limitan las causas de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución únicamente a las que aparecen en los asientos registrales y en los títulos archivados. Salvando el vacío anterior y el tema de múltiples debates de si la fe pública se extiende a los archivados. No estamos de acuerdo, como sustentamos en el acápite correspondiente, que la fe deba extenderse hasta el título archivado.

Incluye la nulidad como causal adicional a las existentes y se uniformiza con lo regulado por el reglamento general de los registros públicos.

Asevera que la protección del tercero no convalida el acto nulo, lo que ya viene regulado por el reglamento general de los Registros Públicos al establecer que el registro no convalida nulidades; en este aspecto también se busca uniformizar la normatividad.

Se extiende el principio de la fe pública registral a los actos celebrados sobre la base de los asientos registrales y títulos archivados publicitados en el registro de personas Naturales y en el Registro de Personas Jurídicas.

Elimina la distinción entre la adquisición a título gratuito y oneroso. Así quien adquiera un derecho a título gratuito también podrá invocar los beneficios del artículo 2014. Con esta propuesta estamos en absoluto desacuerdo pues la onerosidad es un presupuesto que permite analizar la protección del registro desde el ámbito del adquiriente a fin de determinar si efectivamente la pérdida del bien le generaría un grave perjuicio y a su vez fijar el despliegue de sacrificio que realizó para adquirir el bien, además que no se indica la razón de extender la protección a los actos a título gratuito.[12].

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[1]Gonzales Barrón, Gunther. Tratado de Derecho Inmobiliario. 2 Edición. Lima-Perú 2004. Jurista Editores. Pág. 1050.

[2]Gonzales Loli, Jorge Luis. Comentarios al  Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. Pág. 69.

[3]De la Cruz Berdejo y Sancho Rebullida citado por Jorge Luis Gonzales Loli en Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos.  Pág. 77.

[4]Citado por Gonzales Barrón. Gunther. Tratado de Derecho Inmobiliario. 2 Edición. Lima-Perú 2004. Jurista Editores. Pág. 995

[5]Citado por Gonzales Barrón. Gunther. Tratado de Derecho Inmobiliario. 2 Edición. Lima-Perú 2004. Jurista Editores. Pág. 998

[6] En opinión contraria la corte suprema en la casación 2714-2001. La libertad en el considerando cuarto exige al tercero una buena fe-diligencia

[7] Gonzales Loli, Jorge Luis. Óp. cit. Pág. 74.

[8] Casación 2125-99-Lambayeque. Considerando cuarto “y con mayor diligencia descubrir la irregularidad”.

[9]Ortiz Pasco, Jorge en “Ver para creer una reflexión desde la fe pública registral” Pág. 1119 del Libro Homenaje a Felipe Osterling Paradi Vol. II. 1 edición, diciembre del 2008. Palestra Editores. Lima. Perú.

[10]Gonzales Barrón, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Pág. 1049

[11]Citado por Gonzales Barrón, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Pág. 1049

[12]Artículo de  Morales Hervías, Rómulo. Nulidad e inoponibilidad vs el Principio de la fe Pública registral. Material de Lectura de la Pontificia Universidad católica del Perú. Curso de Segunda Especialización en Derecho Registral. Tomo II.