Blog de la Revista Tábula

ALGUNAS CONSIDERACIONES SOBRE LA INMATRICULACIÓN PREDIAL

Por Oscar Joaquín Rivas Minaya.    

Abogado con Segunda Especialidad en Derecho Registral por la Pontificia Universidad Católica del Perú.

                                                                   

I.- IMPORTANCIA MATERIAL Y FORMAL:

La importancia de la inmatriculación predial, en su aspecto material, radica en ser el inicio del historial jurídico registral del predio, ya que a partir del mismo se publicitará las titularidades, los gravámenes y cargas, modificaciones y actualizaciones en su identificación, y sobre todo la aplicación de los principios registrales ([1]).

Y dentro de los principios registrales sobresale el llamado Principio de Oponibilidad, regulado en el artículo 2022 del Código Civil ([2]), ya que “opera exclusivamente cuando se presenta conflicto de títulos (uno inscrito y el otro no-inscrito) respecto al mismo bien” ([3]).  

En cuanto a su aspecto formal, la apertura de un folio o partida registral en el Registro  “facilita la identificación de los bienes objeto de publicidad y permita organizar mejor el tracto sucesivo”  ([4]).

II.- CARACTERÍSTICAS ([5]):

•  La inscripción de la inmatriculación debe referirse al predio en sí mismo, por tal motivo no sería factible una inmatriculación en base cuotas ideales o derechos y acciones. Y la razón se encuentra en que permitir la inmatriculación en base a cuotas ideales llevaría que el “dominio sólo se atribuirá a un porcentaje a él, quedando el resto sin definición dominial. Tabularmente estaríamos frente a un Res Nullius, es decir, un bien inscrito que no le pertenece a nadie, incompatible con la naturaleza del Registro que publicita situaciones jurídicas definidas e identificadas” ([6]).
• La Inmatriculación es exclusiva y excluyente, motivo por el cual no es posible inscribir nuevamente el mismo predio. Su finalidad es evitar la duplicidad o doble inmatriculación.
• El derecho que sustenta una inmatriculación es el derecho de PROPIEDAD, conforme se desprende del artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, cuando señala que se “realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta ([7]). En tal sentido, no puede inmatricularse una finca a través de un derecho real limitado sobre ésta, como por ejemplo, usufructo” ([8]).                   Tal vez se podría pensar como una excepción al denominado embargo sobre bien no inscrito, regulado por el artículo 650 del Código Procesal Civil y artículo 31 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Sin embargo, consideramos que al igual que su antecedente el artículo 81 del Reglamento de Inscripciones de 1936 ([9]), como una partida especial “que sirve para anotar una medida cautelar dictada en sede judicial, (y que) no implica en modo alguno que se ha inmatriculado en forma definitiva el inmueble, pues para que ello ocurra debe cumplirse con los requisitos exigidos para dicho acto. La partida especial ha sido abierta de modo excepcional a efectos de posibilitar la anotación de la medida cautelar” ([10]).
• Conforme al Sistema de Folio Real - una de las manifestaciones del Principio de Especialidad - por cada predio da lugar a la apertura de una partida registral, como una forma de organización del Registro que facilita su identificación ([11]).
•  La inmatriculación se extiende en un asiento de inscripción, motivo por el cual no procede su anotación preventiva ([12]). La razón se encuentra que una anotación preventiva, al igual que un derecho real limitado, no podría ser sustento o base de derechos o actos posteriores que se pretendan inscribir.                                      Formalmente tampoco sería posible un anotación preventiva, por cuanto de acuerdo con el artículo 66 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos,  “limita la anotación preventiva a aquellos actos inscribibles contenidos en los numerales 1 al 6 del art. 2019 del C.C., y la Inmatriculación se encuentra prevista en el art. 2018 del C.C; en consecuencia, no procede anotar preventivamente una inmatriculación aun cuando el título que contiene dicho acto adolezca de defecto subsanable” ([13]).

III.- ALGUNOS CASOS RELACIONADOS A LA INMATRICULACIÓN:

• ESCRITURAS IMPERFECTAS                                                                                         De acuerdo con el Cuarto Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el Segundo Pleno del Tribunal Registral ([14]), la denominada escritura imperfecta otorgada por los Jueces de Paz puede ser dar sustento a una inmatriculación e incluso no se encuentra bajo los alcances de la calificación registral verificar si se ha cumplido con los presupuestos para que los Jueces de Paz asuma competencias notariales ([15]).   Sin embargo, de acuerdo con el artículo 17 de la Ley Nº 29824, Ley de Justicia de Paz, vigente a partir del 03/04/2012, una escritura imperfecta ya no constituye un título que sirva de sustento a una inscripción en el Registro de Predios y, por tanto, no puede ser considerado ya como un título inmatriculador.                                                     Si bien en menor número, es bueno recordar que una escritura imperfecta otorgada durante la vigencia del Código de Procedimiento Civiles, por sí mismo no constituye un título susceptible para su acceso a los Registros, sino recién desde su respectiva protocolización ([16]).

• LA FECHA CIERTA COMO INICIO DEL CÓMPUTO DEL PLAZO DE ANTIGÜEDAD                                                                                                                          De acuerdo con numeral b) del artículo 17 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el cómputo del plazo de antigüedad de los cinco años se contabiliza a partir de la fecha cierta del título en que conste la adquisición.

Esto es, si el contrato tiene como fecha de certificación de firmas ante el Notario el año 2006, pero recién el 2012 se eleva a Escritura Pública, el mismo ya cuenta con el plazo de los cinco años para ser considerado como un título inmatriculador.

La razón se encuentra a que el referido reglamento alude al título material (acto jurídico o razón de la adquisición, transmisión o extinción del derecho, como puede ser en sí misma una venta) y no al título formal (documento que contiene el acto jurídico, como es la escritura pública o formulario registral).

Por ello se ha dicho que “Los cincos años a que se refiere el artículo 2018 del Código civil no necesariamente se computan desde la fecha de la escritura pública, título formal que contiene la causa o razón jurídica de la adquisición, sino también desde la fecha del TÍTULO MATERIAL si éste se encuentra contenido en un documento de fecha cierta” ([17]).

Otro supuesto de fecha cierta, considerada por la jurisprudencia registral, es la  fecha de la minuta que es objeto de formalización en un proceso de Otorgamiento de Escritura Pública, conforme al Segundo Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el Primer Pleno del Tribunal Registral ([18]) .

En tal sentido, “cuando el título que sustenta el pedido de inmatriculación es una escritura pública otorgada en rebeldía del vendedor, se reputa como fecha cierta, la del contrato o minuta que es objeto de formalización” (Resolución Nº 1043-2008-SUNARP-TR-L del 26/09/2008).

Sin bien el reglamento no lo señala de manera expresa, debemos entender que la fecha cierta como inicio del cómputo del plazo de antigüedad - entendida como distinta a la del Instrumento Público - es para los títulos que contengan actos de adquisición bajo la forma ad probationem, como lo es una compraventa, por cuanto con dicha formalidad solo se acredita la adquisición del derecho de propiedad ya ocurrido. En cambio, en las adquisiciones que guardan la formalidad ad solemnitatem, esto es, que recién con el cumplimento de la formalidad se entenderá constituido y válido, como lo es una donación o anticipo de Herencia, se contabilizará a partir de la fecha del Instrumento Público, ya que a partir de ese momento – del instrumento público – se adquiere el derecho de propiedad y no antes.

• LA SUPERPOSICIÓN DE ÁREA COMO OBSTÁCULO PARA INMATRICULAR:                                                                                                                     Si bien la superposición de área constituye un obstáculo para una Inmatriculación, pero consideramos que la razón de su rechazo no es la superposición en sí misma, sino la falta de tracto y, por ende, la incompatibilidad con el derecho ya inscrito (área inscrita superpuesta).

Es ese contexto que entendemos que “no impide la inmatriculación el informe técnico que determina que el predio ya se encuentra inscrito, siempre que el título presentado tenga mérito suficiente para cancelar el asiento a favor del titular registral que figura en el Registro”([19]), como lo es por ejemplo una prescripción adquisitiva de dominio.

Otro supuesto: Un usuario diligente solicita previamente el Certificado de Búsqueda Catastral a los Registros Públicos (expedido en base a un Informe Técnico), con la finalidad de tener certeza de la no inscripción del predio. Con la creencia de la falta de inscripción del predio, se presente el título. El Registrador Público dentro del proceso de calificación registral, lo remite a la Oficina de Catastro de los Registros Públicos, sin embargo en el nuevo Informe Técnico se determina que el predio que se pretende inmatricular ya se encuentra inscrito.

Al margen de tratarse de un certificado con contenido inexacto, la primacía del último informe técnico ([20]) y de lo consignado en la solicitud de inscripción (formulario verde), lo que debería evaluarse es la compatibilidad del derecho inscrito con el derecho contenido en el título presentado, ya que en caso de existir compatibilidad con el derecho inscrito (titularidad) el Registrador podría adecuar el medio para conseguir la inscripción, esto es, tratarlo como una transferencia y – en caso de no coincidir la descripción del predio, pero encontrarse dentro de un área inscrita – una Independización.

Lo anterior (adecuar el medio para conseguir la inscripción) se encuentra no como una facultad sino como un “deber”, de conformidad con el artículo 75.3 de la Ley Nº 27444 ([21]), y sobre todo que el Tribunal Registral ya lo ha aplicado ([22]).

Un supuesto más: Parte del  área que se pretende inmatricular no se encuentra inscrita, pero el área restante se superpone parcialmente (titular registral distinto del transferente del título inmatriculador). Lo normal sería rechazar el pedido de inmatriculación ([23]), sin embargo, la jurisprudencia ha dicho que es admisible el ingreso al Registro de Inmatriculación de un predio cuyo propietario a efectos de evitar la superposición con los predios inscritos, ha solicitado sólo la inscripción de parte del predio, rectificando el área, lo que importa una renuncia al derecho de propiedad, no siendo necesario la intervención de los vendedores ([24]).

Si bien la renuncia de propiedad eliminaría la superposición de área y con ello se accedería a la inmatriculación del área restante, también es de recordar que tal renuncia ha sido considerada por la Jurisprudencia ([25]) como un supuesto de extinción de la propiedad, lo que eliminaría cualquier posibilidad a futuro de reclamarlo judicialmente. Tal vez lo más aconsejable sea no la renuncia de propiedad, sino el desistimiento parcial respecto del área superpuesta, ya que con ello aún es posible reclamarlo a nivel judicial ([26]).

 

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[1] “En todos aquellos casos en los que el predio se halla inmatriculado, la inscripción posterior se extenderá con el consentimiento deltitula registral o en su defecto, con la acreditación que este haya sido vencido en juicio, exigencia que responde a la aplicación de los principios rectores del procedimiento registral, como son los principios de tracto sucesivo, prioridad y legitimación, así como la garantía consagrada en el art. 3, inciso b) de la Ley 26366 relativos a la intangibilidad de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme”.  Resolución Nº 110-99-ORLC/TR del 27/04/1999.

[2] Su primer antecedente normativo a nivel nacional del Principio de Oponibilidad se remonta al artículo 7 de la Ley del 28 de Enero de 1888, Ley de creación del Registro de Propiedad Inmueble: “No podrá oponerse a tercera persona el dominio, ni los demás derechos reales, sobre bienes inmuebles si no están debidamente inscritos en el Registro de Propiedad Inmueble”.

[3] GONZALES BARRON, Gunther. “Introducción al Derecho Registral y Notarial”. Juristas Editores. Segunda Edición. Lima, Enero 2008, pág. 211.

[4] ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. “Derecho Inmobiliario Registra”. Jurista Editores. Edición Octubre 2010, pág. 351.

[5] El esquema ha sido tomado de GUEVARA MANRIQUE, Rubén. “Derecho Registral. Editora Huallaga EIRLtda. 3era Edición 1988, págs. 236 al 239.

[6]  Sexto considerando de la Resolución Nº 243-2010-SUNARP-TR-T de fecha 01/07/2010.

En ese sentido hay una marcada tendencia jurisprudencial en rechazar la Inmatriculación sobre la base de cuotas ideales. “No procede la inmatriculación de un bien inmueble en virtud de escritura pública de transferencia alícuotas”: Resoluciones Nº 104-2007-SUNARP-TR-T,  Nº 1026-2008-SUNARP-TR-L, Nº 143-2009-SUNARP-TR-A, Nº 243-2010-SUNARP-T R-T del 01-07-2010, Nº 2028-2011-SUNARP-TR-L, Nº 2372-2011-SUANRP-TR-L. “La primera inscripción de dominio debe referirse al inmueble en sí mismo o, mejor dicho, a la unidad inmobiliaria; por tal razón, no se admite la inscripción en primera de dominio de simples derechos indivisos”: Resolución de Junta de Vigilancia del 25-07-1967, citado por GUEVARA MANRIQUE, Op. Cit, pág. 236.

[7]  Similar regulación en el artículo 7 de la Ley Hipotecaria Española: “La primera inscripción de cada

finca en el Registro de la Propiedad será de dominio (…)”.

[8]  GONZALES BARRON, Op. Cit., pág. 64.

[9]  Art. 81 del Reglamento de Inscripciones de 1936.- Las anotaciones preventivas se extenderán en la partida respectiva de cada finca (…) y cuando no esté inscrita la finca se abrirá en el libro respectivo, partida especial.  Cuando la anotación proceda de resolución judicial se transcribirá además esta, expresando en todo caso el nombre del Juez y del Escribano”.

[10] Resolución Nº 069-2001-ORLL/TR.

[11] “Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan ordenadas en rubros”: segundo párrafo del artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).

“Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno”: Numeral IV del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

[12] “No procede la apertura de una partida registral para la anotación preventiva de un acto o derecho que no pude inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposición expresa”: último párrafo del artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predio).

“No procede anotación preventiva sobre predios no inmatriculados”: Numeral 5.4 de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN.

[13] Resoluciones Nª 321-2007-SUNARP-TR-L y Nº 767-2008-SUNARP-TR-L.

[14] “Las escrituras imperfectas otorgadas con los requisitos de ley por los jueces de paz o paz letrado, constituyen documentos públicos por haber sido otorgadas por funcionarios públicos en ejercicio de sus atribuciones”. Criterio adoptado en la Resolución N° 056-2002-ORLL /TR del 2 de mayo de 2002. Registral, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 22/01/2003.

[15] PRESUPUESTO PARA LA ASUNCIÓN DE LA COMPETENCIA NOTARIAL POR EL JUEZ DE PAZ LETRADO “Las circunstancias prescritas por el artículo 58 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (que no haya un notario a más de 10 km, ausencia o vacancia) para que el Juez de Paz Letrado asuma funciones notariales no constituyen la competencia, sino los presupuestos previos para asumirla. En tal sentido, el Registrador no puede calificarlas pues esta tarea recae estrictamente en el ámbito de responsabilidad del Juez de Paz Letrado. Primer Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el XCIII Pleno del Tribunal Registral, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 16/08/2012.

[16] Inciso 4 del artículo 400 del Código de Procedimientos Civiles: “ Son instrumentos públicos (…) las escrituras públicas extendidas ante el juez de paz por falta de notario, desde que se protocolicen”

[17] Resolución Nº 074-2006-SUNARP-TR-L.

[18] VALORACIÓN JUDICIAL DE LA MINUTA “Valorada la autenticidad y la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el otorgamiento de escritura pública, la minuta tiene plena validez y no puede ser cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos vinculados a la propia decisión judicial”. Criterio adoptado en la Resolución Nº 276-2002-ORLC/TR del 30 de mayo 2002.  Segundo Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el Primer Pleno del Tribunal Registral (publicado en el Diario Oficial El Peruano el 22-01-2003).

[19] Penúltimo párrafo el artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

[20] DISCREPANCIA ENTRE EL CERTIFICADO DE BÚSQUEDA CATASTRAL CON EL INFORME TÉCNICO: “El certificado de búsqueda catastral que señala que un predio no se encuentra registrado, no exime de solicitar informe al área de catastro  cuando se solicita la inmatriculación del predio, debiendo sujetarse el Registrador a lo que concluya el informe técnico y no a lo que conste en el  certificado”. Resolución Nº 089-2007-SUNARP-TR-A del 18-05-2007.

[21] “Son deberes de las autoridades respecto del procedimiento administrativo (…) encausar de oficio el procedimiento, cuando advierta error u omisión de los administrados (…)”.

[22] CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA A FAVOR DE UNA PERSONA JURÍDICA EXTINGUIDA “La extinción de la persona jurídica acreedora determina la extinción de la obligación y consecuentemente la extinción de la hipoteca. En aplicación del principio iura novit curia procede disponer la cancelación de una hipoteca por extinción de la acreedora, aun cuando en la rogatoria se haya solicitado la cancelación por caducidad conforme a la Ley 26639”. Noveno Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el Pleno L del Tribunal Registral, publicado el 13/01/2011.

[23] “No se puede inmatricular un predio que se superpone parcialmente con otro predio”. Entre otros, Resolución Nº 240-2008-SUNARP-TR-A del 22-08-2008.

[24] Resolución Nº 314-2010-SUNARP-TR-L del 03/03/2010.

[25] Resolución Nº 054-2007-SUNARP-TR-T del 12/03/2007, Nº 332-A-2008-SUNARP-TR-A del   28/03/2008 y Nº 1859-2011-SUNARP-TR-L del 03/10/2011.

[26] GONZALES BARRON, Gunther. En clases del curso de Derecho Registral Inmobiliario I, Segunda Especialidad en Derecho Registral PUCP. Lima, 26/05/2011.