18 noviembre 2013

¿VIGENCIA DE PODER EN EL REGISTRO DE PREDIOS?


¿Vigencia de Poder en el Registro de Predios?(*)
 
A la fecha, dado el gran incremento de edificaciones en las que se comparten áreas comunes y áreas de propiedad exclusiva, llama la atención la posibilidad de la emisión de algún certificado mediante el cual se publicite si determinada persona cuenta con facultades vigentes a efectos de proceder a la representación de lo que la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, denomina Junta de Propietarios. Si ello fuera factible, el certificado a expedir estaría a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP y propiamente estaría a cargo del Registro de Predios.

De acuerdo al artículo Art. 47° de la Ley 27157, la Junta de Propietarios está compuesta por todos los propietarios de las unidades independizadas o secciones exclusivas y tiene la representación conjunta de éstos; sin embargo, dicha organización de personas no logra constituirse como una persona jurídica ya que si lo fuere, la Junta de Propietarios como organismo autónomo de las personas que la componen, contaría con patrimonio propio, entre otros aspectos no menos relevantes. Si obedeciéramos a ello, los propietarios de las unidades independizadas o exclusivas no serían propietarios pro indivisos de las áreas comunes, tendrían que renunciar a su dominio con respecto a las áreas comunes o en copropiedad para crear un ente distinto e independiente a ellos.

Consideremos además, que en casos de transferencias de propiedad de unidades independizadas o secciones exclusivas, los propietarios que transfieren dejan de ser parte de la Junta de Propietarios entrando a conformarla el nuevo adquiriente propietario. Ello a merced de que conforme a los dispositivos legales que regulan el tema, la Junta de Propietarios está conformada exclusivamente por los propietarios.

Habiendo señalado líneas arriba que la Junta de Propietarios no es una persona jurídica, se justifica su inscripción en el Registro de Predios, consideración que se tomó en cuenta en el Art. 87° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, al indicar que la Junta de Propietarios, el Presidente y en su caso la Junta Directiva, se deben inscribir en la partida matriz del predio que se independiza y se sujeta a alguno de los regímenes contemplados en la Ley 27157.

Como podemos observar, es viable la inscripción tanto del Presidente como de la Junta Directiva de una Junta de Propietarios, pese a que ésta no es una persona jurídica, al no contar con patrimonio ni interés propio, distinto al de sus miembros.

Dado ello, entonces ¿es posible la expedición de algún certificado en el cual se señale la vigencia de poder del Presidente o de la Junta Directiva de una Junta de Propietarios? Para responder esta pregunta es necesario considerar que en el Registro de Predios no son actos inscribibles los poderes que se otorguen al Presidente o de la Junta Directiva, cuando se pretende acceder al Registro con posterioridad a la inscripción del reglamento interno correspondiente, que contemple las facultades de la administración.

Esto es, si se deseara ampliar las facultades del Presidente de la Junta por ejemplo, previamente deberá inscribirse la modificación del reglamento interno y de las partes pertinentes que regulan dicho tema. Sin embargo, si el reglamento interno ya se encuentra inscrito, no será posible generar un asiento registral solo para inscribir una facultad especial y hasta temporal que se le encargue al Presidente de la Junta de Propietarios (poder).

Sin embargo, no debemos perder de vista que sería factible la expedición de un Certificado de Vigencia del Presidente o de la Directiva, para lo cual al proceder a su inscripción, el Registrador debe publicitar claramente la fecha de inicio y fin de sus funciones, siendo un requisito del acta que por lo menos conste la fecha de inicio y en aplicación de lo dispuesto por el Art. 183° del Código Civil, se procederá a la indicación de la fecha en la cual culmina la designación.

Si ello fuera así, bastaría la copia literal del asiento pertinente para poder conocer el período dentro del cual puede ejercer la representación de la Junta válidamente. Sin embargo, se debe tener en cuenta que las facultades de los representantes de la Junta de Propietarios, no se inscriben por lo cual para enterarnos de éstas se debe acudir necesariamente al título archivado en donde conste el reglamento interno.

En ese sentido a la fecha no existe certificado alguno de vigencia de poder expedido respecto al Presidente o Junta Directiva de una Junta de Propietarios, de existir tendría que modificarse el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para que los apoderamientos resulten inscribibles en ese Registro.

Es posible que dada la gran demanda de edificaciones reguladas por la Ley 27157, a futuro se piense en un Certificado a naturaleza parecida ya que debemos considerar que a la fecha existe la posibilidad de la venta de zonas comunes previa desafectación, en la cual la Junta de Propietarios, previo acuerdo desafecta la zona común para transferirla. En este caso se debe considerar que la transmisión de propiedad de efectuará mediante escritura pública, salvo algunas excepciones, en la cual se puede insertar el acta correspondiente para acreditar la facultad de la cual esté investido la persona que otorgará la escritura en representación de la Junta de Propietarios ¿Acaso no tendría mayor seguridad la inscripción de dicha facultad acompañada de un certificado en el cual se de fe de la vigencia de ella? ¿No tendría el Registrador que verifica la transferencia, menor complejidad, al estar inscrita la facultad?

(*) Gina Córdova Candela
Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Asistente Registral y Ex Responsable de la Oficina Receptora San Luis de la Z.R.N°IX-Sede Lima.

 

17 noviembre 2013

INSCRIPCIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS

Dado el auge inmobiliario en nuestro país y considerando que nuestras ciudades vienen creciendo no sólo hacia los lados sino hacia arriba, resulta necesario tener en cuenta que cuando adquirimos un departamento, un local comercial o cualquier otro predio que forme parte de la estructura de otro, en el cual se compartan zonas y/o servicios comunes, indirectamente y sin que nuestra voluntad en muchos casos sea manifiesta, pasamos a formar parte de una Junta de Propietarios junto con todos los demás.
 
Por tal razón resulta conveniente tener en cuenta que la Junta de Propietarios se encuentra regulada en Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, su Reglamento aprobado por el D.S. Nº 008-2000-MTC, el Texto Único Ordenado del Reglamento aprobado por el D.S. N° 035-2006-VIVIENDA y el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución N°097-2013-SUNARP-SN, para cuando se proceda a su inscripción.
 
Cabe tener en cuenta que conforme a lo previsto por el Art. 47° de la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, la Junta de Propietarios está compuesta por todos los propietarios de las unidades independizadas o secciones exclusivas y tiene la representación conjunta de éstos. Con lo cual, mal hacemos si pensamos que la Junta de Propietarios sólo está integrada por los pocos miembros que puedan tener el manejo administrativo o económico de ésta.
 
La Junta de Propietarios no es una persona jurídica, ya que no goza de autonomía propia distinta a la de los miembros que la componen. Es por ello que el legislador ha creído conveniente que su inscripción se realice en la partida del predio y se sujete a alguno de los regímenes previstos por en la Ley 27157, esto es, al régimen de independización y copropiedad o al régimen de secciones exclusivas y propiedad común. Asimismo, conforme al Art.145° del D.S.N°035-2006-VIVIENDA, este peculiar ente, se constituye plenamente en el momento en que se otorga el reglamento interno del predio sometido a alguno de los regímenes señalados.
 
En efecto, el Art. 87° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, señala que resulta inscribible en la partida matriz del predio, la constitución de la Junta de Propietarios, la designación del Presidente y/o la Junta Directiva. En tal sentido, también hay que considerar que la inscripción del Presidente de la Junta de Propietarios o de su Junta Directiva, es también amparable solo en el Registro de Predios.
 
Como señalara al inicio, al adquirir un predio que se encuentre dentro del régimen de independización y copropiedad o de unidades exclusivas y propiedad común, pasaremos a formar parte de una Junta de Propietarios y tendremos que sujetarnos a las disposiciones de ésta si sus acuerdos son efectuados respetando el reglamento interno correspondiente y los dispositivos que la regulan.
 
Sin perjuicio de lo indicado, se reconoce además la facultad de renunciar a la Junta de Propietarios. Sin embargo la renuncia no liberará al renunciante, de las obligaciones comunes, ni del cumplimiento de los acuerdos aprobados por la Junta de Propietarios, en aplicación del Art. 151° del Texto Único Ordena de la Ley 27157, aprobado por D.S.N°035-2006-VIVIENDA.
 
Finalmente, se debe considerar que la regulación de las Juntas de Propietarios se aplican tanto al régimen de independización y copropiedad, como al régimen de propiedad exclusiva; pese a la falta de claridad de las normas que regulan al respecto (Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, su Reglamento aprobado por el D.S.Nº008-2000-MTC y el Texto Único Ordenado aprobado por el D.S.N°035-2006-VIVIENDA) encontramos que esta falta de claridad se encuentra despejada con la aprobación de los reglamentos internos modelos aprobados por Resolución Viceministerial Nº 004-2000-MTC-15.04, en los cuales se aprecia la regulación y voluntad del legislador de reconocer la constitución de la Junta de Propietarios, tanto para el régimen de independización y copropiedad, así como para el régimen de secciones exclusivas y propiedad común.
 
Gina Córdova Candela
Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Asistente Registral y Ex Responsable de la Oficina Receptora San Luis de la Z.R. N° IX-Sede Lima.

DECLARATORIA DE FÁBRICA Y REGLAMENTO INTERNO

La declaratoria de fábrica y el reglamento interno son actos que se inscriben en el rubro “B” de la partida del predio que se sujetará a alguno de los dos regímenes contemplados por la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, así lo establece el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución N°097-2013-SUNARP-SN, siendo que dichos actos se relacionan entre sí a merced de lo previsto por el Art. 83° del citado reglamento, al disponer que para inscribir el reglamento interno previamente debe inscribirse la declaratoria de fábrica, salvo que exista disposición en contrario.
La regla general es verificar que la declaratoria de fábrica se encuentre inscrita, como acto previo, para poder constituir el correspondiente reglamento interno. Para ello es necesario examinar la partida registral del predio comprendiendo los asientos electrónicos digitados a computadoras o máquinas de escribir, así como los asientos que consten en Tomos (asientos a manuscrito) ya que la declaratoria de fábrica podría constar registrada en éstos, salvo la verificación de la anotación del traslado correspondiente. En caso de ubicar un asiento de declaratoria de fábrica que no cuente con su correspondiente sustento en planos, se deberá integrar al Registro para su correspondiente archivo, el plano correspondiente acorde con el antecedente registral, elaborado por un profesional competente (arquitecto o ingeniero civil colegiado).
 
Con la declaratoria de fábrica inscrita o por inscribir, como regla general, podemos adecuar el proyecto de la independización a efectuar, de lo contrario previamente se debe proceder a inscribirla o inscribir su correspondiente ampliación, modificación, remodelación o demolición parcial. Con el proyecto de independización se debe establecer el régimen al cual someteremos al predio verificando si contamos con unidades exclusivas, zonas comunes, secciones independizadas o en copropiedad. De este modo podremos confeccionar el correspondiente reglamento interno respetando los parámetros de cada uno de los regímenes previstos en la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, su Reglamento aprobado por el D.S.Nº008-2000-MTC y el Texto Único Ordenado del Reglamento aprobado por el D.S.N°035-2006-VIVIENDA.
 
Para poder inscribir el reglamento interno deberá existir edificación con por lo menos alguna distribución, no procedería entonces la inscripción del reglamento interno de un terreno que no cuente con área techada y ambientes, salvo las excepciones a indicar. Al respecto, se debe tener en cuenta que para generar el asiento de fábrica, el Registrador debe señalar el área techada, así como los ambientes del predio, en aplicación del Art.72° y Art.79° del Reglamento de Predios.
 
En cuanto a las excepciones, éstas se encuentran en el Art.46° y 60° del Reglamento de Predios.
 
El Art. 46° del citado reglamento, regula el caso de habilitaciones urbanas con lotes de uso de vivienda con bienes comunes, en las cuales para que proceda la inscripción del reglamento interno, se debe contar con la recepción de obras o aprobación del proyecto de la habilitación. Entonces, excepcionalmente podemos contar con lotes destinados a vivienda, que sin cumplir con el acto previo de la inscripción de la declaratoria de fábrica, pueden ser sometidos a un reglamento interno. Y éste es el caso de los condominios en playas, en los cuales se venden lotes independizados que cuentan con un reglamento interno ya establecido.
 
El caso de la independización de predios urbanos que cuentan con autorización municipal y den como resultado una quinta, es otra excepción y está recogida en el Art.60° del Reglamento de Predios. En este caso se deberá inscribir el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común o de independización y copropiedad, sin que se requiera la inscripción previa de la declaratoria de fábrica.
 
Como podemos observar entonces, la regla general es contar con la inscripción de la declaratoria de fábrica como acto previo a la independización, ya sea bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o de independización y copropiedad. Sin embargo contamos con disposiciones excepcionales, como las que ya han sido ya señaladas.
 
 
 
Gina Córdova Candela
Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Asistente Registral y Ex Responsable de la Oficina Receptora San Luis de la Z.R.N°IX-Sede Lima.
 

01 agosto 2013

ANÁLISIS DE LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL REGISTRO DE PREDIOS


ANÁLISIS DE LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL REGISTRO DE PREDIOS

El nuevo reglamento de inscripciones del Registro de Predios, ha dedicado todo un título completo al tratamiento de la inscripción de la Transferencia de Propiedad, constituyendo ésta el género, dentro de las cuales se encuentra por ejemplo la compra venta como una especie. El citado título ha agrupado actos de diferente naturaleza que implican efectivamente la transferencia de dominio, junto con  recomendaciones al Registrador Público para que determinando discrepancias del título con la partida registral, estas no constituyan obstáculos para la inscripción.

Haciendo un ejercicio de clasificación, veremos que un primer grupo de actos, se derivan de un contrato, vale decir de un acuerdo de voluntades, como son, la compra venta, el pacto de reserva de propiedad, el arrendamiento-venta, el arrendamiento financiero, la compra venta de acciones y derechos, la dación en pago, la permuta ,la donación y el fideicomiso. Un segundo grupo de actos traslativos, provienen de un hecho con efectos jurídicos, como la muerte de una persona natural, la regularización que hacen los herederos de la venta realizada por el causante, la oponibilidad de la compra venta realizada por el causante frente a la inscripción de la sucesión a título universal y la renuncia de la herencia. Un tercer grupo está referido al cumplimiento de ciertas condiciones contractuales, como la compra venta con títulos valores, la cláusula resolutoria por incumplimiento de la prestación a cargo de una de las partes a que se refiere el artículo 1430 del Código Civil, la resolución de pleno derecho a que se refiere el artículo 1429 del Código Civil, la reversión, la revocación y el mandato sin representación antiguamente denominado cláusula de verdadero comprador. Un cuarto grupo, está formado por actos derivados de acuerdos societarios que implicarán la transferencia de propiedad al momento de su inscripción en el Registro de  Propiedad, como son el aporte, la reducción de capital, la fusión, la escisión y  la reorganización simple. En quinto lugar, se encuentra la inscripción de la transferencia de dominio como consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales matrimonial a raíz de alguna de las causales establecidas por el artículo 318 del Código Civil. En sexto lugar, se encuentra la transferencia de dominio como consecuencia de una imposición legal, como es el caso de la expropiación, consagrada constitucionalmente y a mérito de Ley expedida por el Congreso de la República, previo pago de la indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio. Otra fuente importante de transferencias de dominio tiene su origen en sede judicial, administrativa ó arbitral, cuando se ordena la adjudicación de la propiedad con la consiguiente cancelación del derecho del anterior propietario a mérito de un proceso judicial, administrativo o arbitral con la autoridad de cosa juzgada. Sin embargo, esos casos que pueden ordenar la transferencia de dominio, no forman parte del presente titulo, sino que han sido considerados por técnica legislativa dentro de las disposiciones generales del mismo reglamento.

Finalmente, el título en análisis contempla también ciertas limitaciones a la calificación en beneficio de la inscripción, vale decir, cuando existen discrepancias entre la descripción del predio transferido con el predio registrado,  así el título no será observable por existir cargas y gravámenes no mencionados o fábricas y ampliaciones no declaradas. Por otro lado, en beneficio del principio del folio real, no será inscrita la transferencia si previamente no ha sido independizado el predio.

Otra forma de clasificación estará en función del título en que se fundamente su inscripción, así en los actos traslativos de dominio que se encuentren basados en un contrato, la inscripción se fundamentará directamente en el título presentado, formalizado en Escritura Pública ó Formulario Registral; si la transferencia se relaciona con el fallecimiento de una persona o el fin de la sociedad conyugal, la inscripción se fundamentará en la previa inscripción en el Registro Personal; si fuera el caso de una expropiación se basará exclusivamente en la Ley; si la transferencia proviene del cumplimiento de un pacto contractual, se basará  además en el título archivado en el Registro y en las comunicaciones establecidas por la ley y el reglamento. Finalmente, si la transferencia proviene de un acuerdo societario, se fundamentará directamente en la previa inscripción en el Registro de Personas Jurídicas que también comprende a las sociedades regidas por la Ley General de sociedades.

El ingreso al registro de un título que contiene una transferencia de dominio, supone tres efectos inmediatos: Primero, que se constituya un nuevo asiento registral en donde se determine al adquirente como nuevo propietario o titular del predio, cuya validez la dará la firma y sello del Registrador Público encargado de su calificación. Segundo, que el título que  sustentó el derecho adquirido por el adquirente sea incorporado al Archivo del Registro, que tiene la obligación de custodiarlo y emitir eventualmente la publicidad necesaria. Tercero, el nuevo propietario es incorporado a la lista de propietarios o al Índice activo del Registro de la Propiedad.

Para ser preferido por el Derecho, frente a otras personas que también consideran tener derecho frente a determinado bien, es aconsejable, sin ser obligatorio, iniciar de inmediato las acciones necesarias para lograr la inscripción en el Registro de Predios. Para comenzar, es  necesario que el vendedor ó transferente previamente regularice su titularidad, es decir que primero inscriba su dominio en el Registro, y si ya lo tiene registrado, sanee  su propiedad adecuando lo registrado  a la realidad. Es también recomendable, estar al día en las obligaciones tributarias al momento de la formalización del contrato, así como para el comprador o adquirente  tener el sustento necesario  en el sistema financiero sobre el origen lícito de los fondos. De adecuarse a los antecedentes registrales y cumplidas las obligaciones sustanciales y formales que exige la ley y los reglamentos respectivos, el acto traslativo de dominio contenido en un documento denominado título, no tendrá mayor problema en ser registrado. Pero si en cambio, en el proceso de calificación es  objeto de alguna observación, esta debe ser absuelta en el plazo previsto en el Reglamento General de los Registros Públicos más su ampliación respectiva, si el usuario considera que la observación, tacha o liquidación formulada por el Registrador Público no tiene sustento o es injustificada, tiene expedito el derecho a formular el recurso de apelación ante el Tribunal Registral como garantía a la pluralidad de instancias.


MANUEL EDMUNDO MEJIA ZAMALLOA

REGITRADOR PUBLICO - ZONA REGISTRAL XI LIMA

30 julio 2013

¿Qué aspectos jurídicos debemos tener en cuenta cuando decidimos comprar acciones y participar en una sociedad anónima?


Moisés José Goldez Cortijo

A priori, el tema propuesto nos invita a reflexionar sobre las normas que regulan el contrato de compraventa recogidas en el Código Civil e inmediatamente se nos viene a la mente que en un contrato de este tipo siempre debe existir cuando menos: un comprador, un vendedor, un bien y un precio a cambio de su transferencia[1].

Y ya que hemos iniciado el análisis del tema desde el Código Civil, debemos indicar que en su Libro V – Derecho Reales, se califican a las acciones como bienes muebles[2]

Sin embargo, las reglas del derecho civil resultan insuficientes para entender la magnitud del problema, debido a que el objeto materia de transferencia (las acciones) plantean algunos inconvenientes que merecen ser tomados en cuenta al momento de contratar.

Nuestra intervención en esta materia se limitará a estudiar y analizar la transferencia de acciones a partir del Derecho de Sociedades, Derecho Cambiario y el Derecho Civil, a fin de establecer pautas concretar que nos permita tener una visión general  sobre la magnitud de lo que significa celebrar una operación de transferencia de acciones.


Las acciones

El maestro español Francisco Vicent Chuliá define a la acción como aquella “participación que recibe el socio en una sociedad anónima a cambio de su aportación”[3].

Para el catedrático español Manuel Broseta Pont, la acción ha sido tradicionalmente un título al que se  incorpora la condición de accionista, representando de tal forma una participación en el capital, y permitiendo la fácil transmisibilidad de dicha condición a través de la transmisión del título[4].

No obstante, en la actualidad la situación es en buena medida distinta, puesto que se ha procedido a una parcial desmaterialización de la acción, al admitirse su representación y negociación mediante anotación en cuenta[5].

Este autor también afirma que la acción es un instrumento para reunir capital a fin de que la sociedad realice una actividad económica concreta; sirve para ejercitar los derechos sociales; y  permite transmitir de modo fácil, rápido y seguro la participación económica de un sujeto en una sociedad anónima determinada[6].

Para Fernando Sánchez Calero, la acción constituye un derecho, y como tal confiere a su titular legítimo la condición de socio y le atribuye los derechos reconocidos en la ley y en los estatutos[7].

En nuestro medio, es importante recordar las ideas del maestro Ulises Montoya Manfredi quien señala que el concepto acción comprende tres aspectos fundamentales:


  • Como parte alícuota del capital social, en la que está dividido.
  • Como conjunto de derechos y obligaciones que corresponden a esas partes, y
  • Como título o documento representativo de la posición de socio[8].

El valor de la acción

La acción es un título de participación del capital de la sociedad que posee un valor nominal fijo y determinado, y a la vez un valor fluctuante que depende directamente de la situación económica de la sociedad, e indirectamente, de circunstancias de variada naturaleza (rentabilidad, grado de competencia, situación económica general, etc.).

Por ello, la acción posee necesariamente:
  
  • Un valor nominal, un valor con arreglo al balance y que equivale a la parte alícuota del capital social.
  • Un valor real (fluctuante), que no necesariamente coincide con el valor que le otorga el balance y que tiende a aproximarse al valor de mercado (o cotización).
El valor nominal debe constar necesariamente en los estatutos y se caracteriza por ser invariable, salvo que se realice una operación de aumento o reducción de capital (Modificación de Estatutos).

Por el contrario, el valor real de la acción aumenta o disminuye según cual sea la situación del patrimonio social, fluctuaciones que son generalmente independientes de su valor nominal.

Al lado del valor real de estos títulos existe el valor de cotización en bolsa o de transmisión fuera de ella (valor de mercado), en donde se establece un valor en función a las expectativas de ganancia que tengan los inversores, en donde inciden ciertas coyunturas que no tienen que ver necesariamente con la marcha de la empresa, pero que influyen a la hora de comprar o vender esas acciones (situación general de la oferta y demanda, coyuntura económica particular o general, situación política, etcétera).[9]


Representación de las acciones

Una acción implica un derecho de participación en una organización social, y como tal, es inmaterial. Las acciones se crean en el pacto social o posteriormente por acuerdo de junta general.

En términos prácticos, la acción constituye un derecho subjetivo (derecho de participación) que como tal es inmaterial, pero puede hacerse  representar en Certificados, en Títulos o cualquier otro instrumento.
  
La Ley de Títulos Valores (Ley N 27287) en su art. 257 refiere que la acción puede representarse en un título valor o mediante anotación en cuenta.


Propiedad de las acciones

La LGS en su Art. 91 hace mención al término “Propietario” y no “titular” en razón a que las acciones son también considerados bienes muebles, de conformidad con el artículo 886 del Código Civil.

Se justifica tal consideración, por la forma en que se ha venido negociando las acciones durante muchos años, asemejándose mas a la “venta de un bien” (mediante su entrega física) que a la “cesión de un derecho”.

Actualmente, la propiedad de la acción se determina por quien aparezca como su propietario en el libro matrícula de acciones de la Sociedad.

Ello implica que quien haya adquirido acciones, no bastará con que tenga en su poder los títulos, certificados o instrumentos respectivos, pues será necesario que se anote como propietario en el libro antes mencionado.
  
El régimen de la representación de valores mediante anotación en cuenta se rige por la legislación del mercado de valores[10].


Libre disponibilidad VS Limitaciones

El principio de libre transmisibilidad rige respecto de la acción.  Sólo se aceptan limitaciones si están impuestas por el pacto social, por el estatuto, o se originen en convenios entre accionistas o entre accionistas y terceros, que hayan sido notificados a la sociedad.

Las limitaciones se anotarán en la matrícula de acciones y en el respectivo certificado, pero en ningún caso pueden significar la prohibición definitiva de transmitirlas.
  
Sin embargo, pueden establecerse limitaciones temporales que impidan transferir una acción por un plazo de 10 años, que puede ser prorrogable. Dicha limitación debe constar en el Estatuto o en el Pacto Social, y debe ser anotado en el Libro Matricula de acciones.
  
En las Sociedades Anónimas Cerradas puede pactarse una limitación especial a la libre transmisibilidad de las acciones, denominado derecho de adquisición preferente, por este acuerdo el accionista que se proponga transferir total o parcialmente sus acciones deberán comunicarlo a la sociedad, a fin de que los demás accionistas adquieran preferentemente las acciones ofertadas a prorrata de su participación.

Además, en esta forma societaria puede pactarse que toda transferencia de acciones quede sometida al Consentimiento previo de la Sociedad, en cuyo caso la operación de venta de acciones deberá ser aprobada por Junta General. En caso se deniegue la operación, la Sociedad se obliga a adquirir las acciones ofertadas.

 Todas las transferencias de acciones que no observen estas limitaciones son ineficaces frente a la Sociedad[11].


A MODO DE CONCLUSIÓN:
  
  • Mediante el contrato de compraventa de acciones, un accionista (vendedor) se obliga a transferir sus acciones a favor de un tercero u otro accionista (comprador), a cambio de un precio.
  • El precio de venta de las acciones es libremente fijado por las partes, sin tener en cuenta el valor nominal de las acciones. Generalmente el precio se fija según el valor real, el valor de cotización en bolsa o valor de mercado.
  • Es necesario distinguir a que tipo de sociedad anónima pertenecen las acciones que se van a transferir, ya que en las en las Sociedades Anónimas ordinarias pueden pactarse limitaciones a la libre transmisibilidad de acciones; en las Sociedades Anónimas Abiertas, no son válidos los pactos que fijen limitaciones a la libre transmisibilidad de las acciones; y en las Sociedades Anónimas Cerradas, por naturaleza la ley fija algunas limitaciones que pueden ser suprimidas en el Pacto Social o en el Estatuto.
  • En este sentido, para transferirse válidamente acciones de una sociedad anónima deberán observarse las reglas fijadas en el Pacto Social, el Estatuto y la Ley, Puesto que si no se observan tales formas, el contrato de compraventa no surtirá efectos frente a la sociedad.
  • Para celebrar adecuadamente un contrato de compraventa de acciones que no se encuentren representados en Certificados o Títulos, bastará el contrato recogido en un documento, que se presentará a la Sociedad para su anotación en el Libro Matrícula de Acciones[12].
  • Cuando las acciones estén representados por Certificados, su transmisión se podrá acreditar (ante la Sociedad) mediante la entrega a la Sociedad del Certificado respectivo con la constancia de la cesión hecha a nombre del adquiriente o por cualquier otro medio escrito[13].
  • Cuando las acciones consten en títulos valores (valores materializados),  y en la medida que constituyen títulos nominativos[14], su transferencia se producirá mediante cesión de derechos[15]; para lo cual se deberá observar las normas que regulan la Cesión de Derechos en el Código Civil[16]; en este sentido, el contrato debe constar por escrito bajo sanción de nulidad.
  • Cuando las acciones consten en Anotación en Cuenta (valores desmaterializados), las transferencias se rigen por la legislación del mercado de valores[17].
  • Finalmente,  una vez celebrado el contrato de compraventa debemos de comunicarlo a la Sociedad para que proceda a inscribir dicho acto en el Libro Matrícula de Acciones, mientras tanto no podremos ejercer la calidad de accionista. Recordemos que la Sociedad solo considerará propietario de la acción a quien aparezca como tal en la matrícula de acciones[18].

[1] Código Civil Art. 1529 Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero.
[2] Código Civil Art. 886 Son bienes muebles: … 8.Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque a éstas pertenezcan bienes inmuebles.
[3] VICENT CHULIÁ, Francisco. Introducción al Derecho Mercantil. 11va edición. Tirant Lo blanch.  Valencia 1998. Pág. 249.
[4] BROSETA PONT, Manuel. Manuel. Manual de Derecho Mercantil. 11va edición. Volumen I. Tecnos. Madrid 2002. Pág. 352.
[5] Idem.
[6] Idem
[7] SANCHEZ CALERO, Fernando. Principios del Derecho Mercantil. 2da Edición. Editorial Revista de Derecho Privado. Madrid 1996.  Pág. 169.
[8] MONTOYA MANFREDI, Ulises y Otros. Derecho Comercial. Tomo I. Editorial Jurídica Grijley.  Lima, 2004. Pág. 1997.
[9] BROSETA. Ob. Cit. Pág. 353.
[10] Ley General de Sociedades. Art. 92 último párrafo.
[11] Ley General de Sociedades. Art. 241.
[12] Ley General de Sociedades. Art. 93
[13] Ídem.
[14] Ley de Títulos Valores. Art. 257
[15] Ley de Títulos Valores. Art. 29.1
[16] Código Civil. Art. 1206 – 1217.
[17] Ley General de Sociedades. Art. 92 último párrafo.
[18] Ley General de Sociedades. Art. 91.

29 julio 2013

LA INSCRIPCIÓN DEL ARRENDAMIENTO EN EL REGISTRO DE PREDIOS


LA INSCRIPCIÓN DEL ARRENDAMIENTO EN EL REGISTRO DE PREDIOS

En el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, está prevista la inscripción de tres actos relacionados al Arrendamiento; el Arrendamiento simple, el Arrendamiento-Venta y el Arrendamiento Financiero, siendo el común denominador  en todos los casos, la cesión temporal del uso de un bien mueble o inmueble a cambio de una renta; en cambio se encuentra diferenciándolos el objetivo buscado por las partes contratantes en aquellos contratos.

En el caso del Arrendamiento propiamente dicho, le son aplicables exclusivamente las normas del Código Civil, que van del artículo 1666 al artículo 1712, se trata de un contrato típico, consensual, bilateral, sinalagmático, oneroso, conmutativo y de duración determinada. Este tipo de contrato destinado básicamente al sector privado, sirvió durante mucho tiempo para aliviar el problema del acceso a la vivienda propia y al mismo tiempo suplió la incapacidad del Estado para otorgar ese  derecho a los sectores populares. Este contrato estuvo normado por la antigua Ley del Inquilinato dada por el Gobierno Militar, que lejos de resolver los problemas antes señalados, desalentó la inversión privada en la construcción, creando al mismo tiempo innumerables e interminables procesos judiciales. Ahora, el tema parece resuelto, por cuanto el Arrendamiento es regido por la ley de la oferta y la demanda, donde las partes pueden contratar con absoluta libertad sin intervención estatal, salvo en materia fiscal.

En cuanto al Arrendamiento-Venta, se trata también de un contrato con las mismas características del Arrendamiento, pero con la diferencia de que tiene como objetivo la transferencia del dominio. A este contrato le son aplicables tanto las reglas del Arrendamiento como también las reglas de la Compra venta, en cuanto le sean compatibles, por ser una mezcla de ambos contratos, está destinado a transferir la propiedad al arrendatario luego del pago de cierto número de cuotas a manera de renta, similar a una compra venta a plazos, inscribible en el Registro de Garantía Mobiliaria si se trata de bienes muebles.

Por su parte, el contrato de Arrendamiento Financiero, es un contrato de naturaleza mercantil y un medio de financiamiento, cuyo objeto es la locación ó arrendamiento de bienes muebles o inmuebles por una empresa locadora para que la arrendataria lo use a cambio del pago de cuotas periódicas por un plazo y con la opción de poder comprar esos bienes por un valor pactado al término de dicho plazo. 

Este tipo de arrendamiento, regulado por el Decreto Legislativo N° 299, comparte la naturaleza jurídica de un Arrendamiento,  parecido al Arrendamiento-venta en cuanto a su objetivo, pero con características propias que lo hace un contrato más complejo. En tal sentido, sólo pueden ser locadoras ó arrendadoras, las  empresas bancarias, financieras u otra autorizada por la Superintendencia de Banca y Seguros y los bienes materia de arrendamiento deben estar asegurados por póliza contra todo riesgo. En la práctica también conocido como Leasing, el Banco o Financiera primero compra para darlo en arrendamiento, mientras que el llamado Leaseback el cliente vende al Banco para que se lo arriende.

Por otro lado, este tipo de arrendamiento está protegido por normas procesales, por cuanto el cumplimiento de todas las obligaciones pactadas en el contrato tienen mérito ejecutivo, tramitada por tanto por reglas del juicio ejecutivo. Los bienes tampoco son susceptibles de medidas administrativas o judiciales de embargo contra el arrendatario. Finalmente hay que destacar que tiene un régimen promocional en lo tributario, contable y financiero,  pudiendo también emitirse bonos previa autorización de la Conasev.

Para la inscripción del Arrendamiento en el Registro de Predios, por Escritura Pública o Formulario Registral cuando corresponda, es necesario que el locador sea necesariamente el propietario con dominio inscrito, ello acorde con el principio de tracto sucesivo. Conforme al Reglamento, las tres formas de arrendamiento se inscribirán previamente en el Rubro de Gravámenes de la partida registral para efectos publicitarios pero no traslativos de dominio, hasta que se ejerza la opción de compra en el caso del Arrendamiento Financiero ó se termine de pagar la última cuota en el caso del Arrendamiento-venta, en ambos casos también concluye el arrendamiento por obvias razones y se inscribirá la transferencia en el Rubro de Dominio. Mientras que en el caso del Arrendamiento, cuyo objetivo no es la transferencia de dominio precisamente, sólo podrá registrarse su resolución unilateral con cargo de la notificación al arrendatario, la ampliación, cesión,  eventualmente el subarrendamiento y su conclusión por vencimiento del plazo en el mismo rubro. Cuando sea una sociedad conyugal la que intervenga como arrendataria, deberán intervenir ambos cónyuges porque se trata de mudar el domicilio conyugal. Asimismo, sólo se requiere la presentación de planos perimétricos para inscribir el arrendamiento sobre parte de un bien, no siendo necesaria la previa independización  ni el informe previo de la Oficina de Catastro.

En el caso del Arrendamiento-venta y Arrendamiento Financiero, que también pueden resolverse, ampliarse, cederse ó concluir, el proceso de inscripción supone dos etapas que se traducen normalmente en dos asientos registrales.  En el primer caso, conforme al artículo 60 del Reglamento de Inscripciones, le resultan aplicables las disposiciones de la Compra venta con Reserva de Dominio, es decir deberá presentarse otro título otorgado por las partes indicando que se ha cancelado el número total de cuotas. En el caso del Arrendamiento Financiero, el contrato contiene normalmente el plazo de duración del contrato, la renta convenida, el valor de venta pactado, los intereses convenidos y el pacto de opción de compra a favor del arrendatario, donde se estipula el valor residual ó el criterio para establecerlo. En tal sentido, para el ejercicio de dicha opción, el Reglamento de Inscripciones conforme al artículo 61, requiere de nuevo título en donde conste la transferencia, en tanto ello no ocurra el Arrendamiento Financiero debe inscribirse previamente en el Rubro de Gravámenes por ser el acto causal de la transferencia.

 

MANUEL EDMUNDO MEJIA ZAMALLOA

REGISTRADOR PUBLICO

ZR. IX-LIMA

21 julio 2013

La Libre Competencia en el Notariado y su vinculación con el Arancel Notarial

La Libre Competencia en el Notariado y su vinculación con el Arancel Notarial

Moisés José Goldez Cortijo

Introducción.-

Las pasadas dos décadas han traído consigo, para nuestro mundo y en especial para nuestro país, una multiplicidad de cambios que van desde al forma de comunicarnos hasta la manera con la cual vemos algunas instituciones que llevan con nosotros cientos de años.  El sistema económico que ha venido formando a nuestras sociedades ha calado profundamente, dejando su huella en cada una de las actividades que realizamos cotidianamente.
El Notariado no ha podido verse exento de la revolución económica vivida desde finales del siglo pasado hasta la actualidad, donde el empuje devino en crisis y, como tal, en un momento ideal para el replanteamiento de las ideas que hemos venido considerando como dogmas en los últimos años.
Como podrá verse desde la perspectiva histórica y documental planteada en el presente texto, el Notariado en el Perú prácticamente nació de la mano con la creación del Arancel Notarial en 1889. Mas, a la luz de la introducción de políticas de Competencia,  la función notarial no ha tenido más opción que adaptar su formas y prácticas. Estos cambios se han visto reflejados tanto en materia de  Libre Competencia como en Competencia Desleal, pasando por temas de publicidad y derechos del consumidor. Sin embargo, el presente texto buscará abocarse a la disyuntiva histórica entre el Arancel Notarial y la Libre Competencia, que a la fecha aún divide las opiniones del notariado peruano.

LA LIBRE COMPETENCIA.-

Desde que nuestro país optara por la Constitución Política de 1993, en el Perú rige un sistema de libre competencia, por lo que los precios de los bienes y servicios que se ofrezcan a los consumidores o usuarios, deben estar fijados en base al libre juego de la oferta y de la demanda. Esto ha sido consagrado en el artículo 61 de la Constitución, el mismo que establece en su primer párrafo: ¨El Estado facilita y vigila la libre competencia. Combate toda práctica que la limite y el abuso de posiciones dominantes o monopólicas. Ninguna ley ni concertación puede autorizar ni establecer monopolios.¨
Este cambio se debió en razón a que, de acuerdo a la experiencia económica y social de los países de primer mundo, se ha demostrado que la libre competencia es el mejor sistema para fijar los precios reales de bienes y servicios. Ello, a su vez, resulta profundamente beneficioso para la sociedad en general y para os consumidores en particular.
En un sistema de libre competencia, los proveedores (ofertantes) y los consumidores (demandantes) concurren libremente al mercado para realizar sus transacciones, de tal forma que en la práctica un proveedor se encuentra imposibilitado de fijar abusivamente el precio de sus bienes o servicios por encima del precio del mercado, beneficiando a los consumidores y a la sociedad, puesto que el consumidor puede elegir libremente el precio a pagar por un bien o servicio, así como elegir al proveedor que se lo brinde de la forma más eficiente posible.
Si bien queda claro que el mencionado Artículo Nº 61 de la Constitución ha consagrado la libre competencia en las actividades económicas, es usual que todavía podamos encontrar cierta resistencia, de determinados grupos, a estas nuevas reglas de juego vigentes en el país. Ello acontece, principalmente, porque en el Perú nunca antes se había desarrollado un marco legal que promoviera la libre competencia, además de que tenemos una tradición estatal de sistemas proteccionistas o intervencionistas que no han permitido que se forje plenamente una cultura orientada a la libre competencia.
Los notarios públicos, al igual que los demás agentes económicos, se encuentran en la obligación de desarrollar sus actividades económicas dentro del marco de la legalidad, respetando las normas de la libre competencia que en el Perú han alcanzado consagración a nivel constitucional, pero que, a su vez, tienen una regulación desarrollada a nivel legislativo.
Es opinión de muchos que los notarios no pueden sustraerse del cumplimiento de las normas que los consideren como proveedores de servicios en el mercado. Así pues, la original Ley de Protección al Consumidor, Decreto Legislativo N° 716, comprendía a los notarios cuando define como proveedores a “las personas naturales o jurídicas que fabrican, elaboran, manipulan, acondicionan, mezclan, envasan, almacenan, preparan, expenden o suministran bienes o prestan servicios a los consumidores”. De igual forma el ámbito de aplicación de dicha ley alcanzaba al servicio notarial cuando en su artículo 3 señalaba que servicio es “cualquier actividad de prestación de servicios, que se ofrece en el mercado a cambio de una retribución, inclusive las de naturaleza bancaria, financiera, de crédito, de seguridad y los servicios profesionales”. Dicha posición se ha mantenido en la Ley Complementaria del Sistema de Protección al Consumidor (Decreto Legislativo Nº 1045) y el Texto Único Ordenado de la Ley del Sistema de Protección al Consumidor (Decreto Supremo Nº 006-2009-PCM).
Por su parte, la Ley que Elimina las Prácticas Monopólicas, Controlistas y Restrictivas de la Libre Competencia - Decreto Legislativo N° 701 del 11 de abril de 1991, cuyo objeto era eliminar las prácticas monopólicas, controlistas y restrictivas de la libre competencia en la comercialización de bienes y en la prestación de servicios, permitiendo que la libre iniciativa privada se desenvuelva procurando el mayor beneficio de los usuarios y consumidores, señala que es de aplicación  “a todas las personas naturales o jurídicas, sean de derecho público o privado, que realicen actividades económicas”. Ello ah sido también recogido por el Decreto Legislativo Nº 1034, denominado Ley de Represión de Conductas Anticompetitivas, del 24 de junio de 2008.
En este sentido, las mencionadas normas alcanzan a los notarios públicos en el desarrollo de sus actividades, por cuanto se encuentran en la posibilidad de distorsionar (restringir, impedir o falsear) la competencia, afectando el mercado. Una manera de afectar la competencia sería a través de la fijación un arancel notarial no oficial por sus servicios, lo que es considerado por la propia ley como una práctica restrictiva de la libre competencia, pues constituye una fijación concertada entre competidores de forma directa o indirecta, de precios o de otras condiciones comerciales o de servicios.
Siendo que el principal problema con el Arancel Notarial, desde la perspectiva de la norma reguladora de la competencia en el Perú, es que se trataría de una ¨concertación de precios¨, conviene analizar el caso del Notario Del Pozo, que inició un proceso administrativo contra su propio Colegio de Notarios, denunciándolo por esta práctica anti-competitiva.
 
UN NOTARIOS CONTRA LOS NOTARIOS.-
El día 28 de enero de 2002, el Doctor Antonio Del Pozo, Abogado y Notario Público de Lima  presentó una denuncia ante la Comisión de Libre Competencia del Indecopi. Dicha denuncia fue contra el Colegio de Notarios de Lima y el Registro Predial Urbano, por, de acuerdo a su posición, haber  “llevado a cabo una concertación de precios denominándola CONVENIO DE COOPERACIÓN INTERINSTITUCIONAL ENTRE EL REGISTRO PREDIAL URBANO Y EL COLEGIO DE NOTARIOS DE LIMA”. Ello infringiría lo establecido en el artículo 6,  inciso a), del Decreto Legislativo N° 701 ya mencionado, además de violar el artículo 61° de la Constitución Política del Perú.
El problema surge en razón a que el 16 de marzo de 2001 se celebró entre el Colegio de Notarios de Lima y el Registro Predial Urbano, el mencionado Convenio, con la finalidad de que los propietarios y adquirientes de bienes inmuebles, inscritos en el Registro Predial Urbano, pudieran acceder a la inscripción de los actos jurídicos que celebren con respecto a dichos bienes estableciéndose como Costo Único Preferencial de Formalización la suma de S/. 120 (Ciento veinte y 00/100 Nuevos Soles).
Se comprendían dentro de los alcances del Convenio a:
-  Los actos de transferencia de propiedad, en general, de predios inscritos en el Registro, cuyo valor de transferencia no exceda de 15 Unidades Impositivas Tributarias.
-  Actos de gravamen y toda carga susceptible de inscribirse, respectos de los bienes inscritos en el Registro y siempre que el valor de la afectación no supere las 15 Unidades Impositivas Tributarias.
-  Cualquier acto jurídico a través del cual se da la cesión de uso del bien y siempre que el valor de la renta total anual no exceda las 15 Unidades Impositivas Tributarias.
El mencionado Convenio establecía que el monto del Costo Único Preferencial cubriría los gastos para obtener los documentos necesarios para la elevación a Escritura Pública, la extensión de la misma, la formulación del parte notarial, la realización del trámite ante el Registro y la entrega del Testimonio con la constancia de su inscripción al interesado; excluyéndose el pago de los derechos  registrales que deberá abonar el interesado conforme al arancel aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Asimismo, a través del Convenio, el Colegio se obliga a invitar a sus agremiados  a participar en la ejecución del mismo mediante la inscripción en una “Lista de Notarios”, la misma que sería difundida por ambas instituciones, no siendo obligación de los agremiados adherirse al Convenio.
Debe, como punto adicional, considerarse que la Comisión de Libre Competencia del Indecopi entendió al Colegio de Notarios, de acuerdo a Resolución, como una persona jurídica de Derecho Público Interno que agrupa a los Notarios de la provincia de Lima, encargado de la representación gremial de la Orden, incorporando a todos los notarios que se encuentren aptos para ejercer la función notarial y que pertenezcan a su correspondiente jurisdicción; promoviendo la eficacia de los servicios notariales de sus agremiados.
El Dr. Del Pozo, mediante carta de fecha 22 de marzo del año 2001 enviada al Colegio de Notarios, señaló su disconformidad con la celebración del Convenio y formuló diversas observaciones al mismo, señalando que contenía disposiciones inconstitucionales e ilegales que desconocían los derechos fundamentales de la persona del Notario ya que, según manifestó en su oportunidad, los Notarios se encontrarían bajo un tácito apercibimiento de perder el derecho al trabajo de no aceptar los términos del Convenio siendo, por tanto, “un documento nulo y sin valor”. Asimismo, señaló que la publicación de una relación de “notarios adheridos” constituiría una discriminación frente a los notarios que deciden no adherirse.
Como respuesta, el 29 de marzo de 2001, el  Decano del Colegio cursó el  Oficio N° 912-2001-CNL/D, junto con una copia del Convenio, dirigido al Presidente del Directorio del Indecopi mediante el cual puso a conocimiento de dicha Institución la celebración del referido Convenio.
A fin de poner en conocimiento de sus agremiados el texto del Convenio, mediante Oficio Nº 094-2001/CNL-D, el Colegio convocó a Asamblea General Extraordinaria para el día 1° de junio de 2001, en cuya agenda a tratar figuraba la discusión sobre la adopción del Convenio firmado con el Registro. En dicha Asamblea General se aprobó el Convenio, invitando a todos los notarios a su adhesión, no obstante las diversas críticas que formularon algunos notarios.  Por esta razón, el 27 de julio de 2001 el Acuerdo tomado en Asamblea General Extraordinaria del día 01 de junio de 2001, es impugnado judicialmente por la Notaria Beatriz Ofelia Zevallos Giampetri, solicitando su nulidad.
Posteriormente, el Colegio de Notarios cursa el Oficio N° 2611-2001/CNL-D, mediante el cual se solicita a los notarios la aprobación de la addenda del Convenio o sus comentarios al respecto, addenda que fue firmada el 04 de enero de 2002 y mediante la cual se modifica su cuarta cláusula, precisando que el objeto del referido convenio son los bienes inmuebles de los asentamientos humanos, cuyos valores (de transferencia, afectación o renta total anual) no excedan las quince (15) Unidades Impositivas Tributarias. De esta forma se redujo el parámetro de valor de los inmuebles que se encontraban del ámbito del Convenio, de 30 UITs a 15 UITs.
Como referimos previamente, el día 28 de enero de 2002 el Dr. Del pozo formuló su denuncia ante la Comisión de Libre Competencia del Indecopi, contra el Colegio de Notarios y el Registro predial Urbano, por supuestamente haber llevado una práctica limitativa de la competencia, tal cual es una concertación de precios.
El denunciante señaló que, en tanto el Colegio es una entidad que representa a todos los Notarios de Lima y no sólo a aquellos que quieran hacerse representar, el Convenio celebrado entre El Registro y el Colegio constituía una concertación de precios, la cual se pretendía imponer a los Notarios, violando así su derecho a la libertad de trabajo. Además, señaló que adherirse al Convenio implicaba la aceptación del otorgamiento de escrituras públicas a cambio de un pago que no cubre el porcentaje del costo que demanda la prestación del servicio, exponiendo a los usuarios del mismo a recibir un servicio no adecuado.
De igual manera, sostuvo que la escritura pública demanda del Notario la prestación de tres tipos de servicios complementarios: la elaboración de la escritura pública propiamente dicha, la expedición de los traslados (testimonios, partes, boletas y copias que el público solicite de esa escritura matriz) y la conservación vitalicia del documento público notarial. Por ello consideraba como imposible que estos servicios puedan ser cubiertos por el Costo Único Preferencial, fijado en el Convenio.
La Resolución Nº 003-2002-CLC/INDECOPI admitió a trámite la denuncia formulada por el Dr. Del Pozo, señalando que “De los hechos materia de la denuncia no se puede concluir que el Registro y el Colegio formen parte de un mismo mercado que nos permita analizar circunstancias objetivas que facilitarían una concertación tales como la homogeneidad del servicio, el nivel de concentración del mercado, el número de ofertantes dentro del mismo, etc.¨ En dicho sentido, se concluyó que no existía una relación de competencia entre ambas instituciones y en consecuencia mal podrían concertar entre ellas. Por lo tanto, la Comisión optó por no pronunciarse sobre el Registro Predial Urbano, toda vez que para el caso concreto no se encontraba dentro de los supuestos de la norma del Decreto Legislativo 701, por o que se admitió la denuncia sólo contra el Colegio de Notarios de Lima.
La Comisión, mediante la Resolución 003-2003/CLC, señaló que era importante destacar que la función notarial es ejercida por un profesional en forma privada, brindando servicios de naturaleza pública, existiendo por tanto una naturaleza dual en el servicio, es decir, por una lado el ejercicio de una actividad privada y una función pública a la vez. Como actividad privada en tanto brinda servicios de asesoría jurídica en el desempeño de sus actividades y como función pública por cuanto el Estado ha delegado en el notario las potestades o competencias para dar fe pública, controlar la legalidad de determinados actos y facilitar la tramitación de procedimientos no contenciosos.
Sin embargo, señala la Comisión de Libre Competencia, la función pública desarrollada por el notario no es una función pública común, aquella efectuada por funcionarios y servidores públicos en ejercicio de potestades públicas y dentro de la organización administrativa del sector público, sino que tiene una función peculiar cuyas características son propias del servicio que brinda. En efecto, si bien se reconoce que el notario desarrolla una función pública o que desempeña un cargo público, lo cierto es que no constituye una autoridad integrante de la Administración Pública. El notario no es funcionario o trabajador público para efectos de la función pública a que se refiere el Capítulo V del Título I de la Constitución Política, como tampoco es servidor público según la Ley de Bases de la Carrera Administrativa y de Remuneraciones del Sector Público, ni autoridad administrativa para la Ley del Procedimiento Administrativo General ni funcionario o servidor público según el Código Penal. En conclusión, la naturaleza jurídica de la función pública desarrollada por los notarios no es asimilable a las categorías típicas de la organización administrativa. La función notarial es dual, es función pública y actividad privada. Lo relativo a la función pública deriva del hecho que la ley ha investido a los notarios con las potestades o competencias para dar fe pública, controlar la legalidad de determinados actos y eliminar una incertidumbre jurídica mediante la tramitación de procedimientos no contenciosos. Consecuencia de ello es que el ejercicio de dicha función se encuentra sometida a un régimen de fiscalización y control por parte de instancias administrativas; y, es privada en la medida que sus relaciones con los clientes y la forma cómo encamina su actividades es congruente con la actividad económica que desarrollan las empresas.
El Colegio de Notarios afirmaba que la finalidad que perseguía con la celebración del Convenio era brindar facilidades económicas para que sectores de escasos recursos económicos pudieran acceder a los servicios notariales a un bajo costo. No obstante ello, la fijación de precios constituye una violación a las normas de competencia, no sólo porque dicha conducta perjudica el normal desenvolvimiento de los agentes en el mercado, sino, porque lo que las leyes de competencia sancionan no es únicamente la fijación en sí misma, sino la coordinación entre competidores o las recomendaciones bajo el velo de la actividad gremial, toda vez que dicha capacidad de coordinación les permite actuar como si fuesen un monopolio, alterando, de esta forma, la libre competencia, y vulnerando por último, el derecho de los consumidores a la libre elección de los servicios en base a precios.
Mas, al respecto del argumento del Colegio de Notarios referido a que el Convenio no era obligatorio para los Notarios que no se acogieran, la Comisión señaló que si bien el Convenio no es vinculante entre los afiliados al Colegio, la suscripción del mismo entre el Colegio y el Registro es considerada como una decisión de la organización, y el envío de comunicaciones en las que se da a conocer la celebración del Convenio a la vez que se pide hacer llegar la adhesión del agremiado constituían recomendaciones en los términos de la libre competencia, que si bien no vinculan a los agremiados, sí tratan de orientar o direccionar su actuar. A esto colaboraba la publicidad que se brinda a todos aquellos Notarios que se adherían al Convenio. Y, como se señaló antes, las recomendaciones pueden ser consideradas como actos restrictivos de la competencia. En ese sentido, al recomendar un precio referencial a sus agremiados, está fijando un precio, hecho que la doctrina y la ley sancionan. En tal virtud, esta Comisión consideró entonces que, aún cuando el Convenio no era vinculante a todos los Notarios, existiendo entre ellos la potestad de adherirse o no al mismo, la sola recomendación a los Notarios era pasible de sanción por parte de la Comisión.
Finalmente, por los argumentos ya expuestos, y considerando que el Convenio no había sido aun puesto en práctica a la fecha de la Resolución de la Comisión, por lo que no hubo en realidad un efecto negativo en el mercado, la Comisión de Libre Competencia multó al Colegio de Notarios con una multa ascendente a 0,5 UIT.
El 22 de mayo de 2003, el Colegio de Notarios de Lima interpuso recurso de Apelación contra  la referida Resolución N° 003-2003-CLC/INDECOPI, solicitando que la misma sea revocada y que se declare infundada la denuncia.  Siendo así, el expediente se elevó a la Sala de Defensa de la Competencia del Tribunal del Indecopi, que emitió la Resolución Nº 0366-2003/TDC-INDECOPI.
Mediante la Resolución de la Sala se recuerda que el artículo 6 del Decreto Legislativo N° 701 precisaba que las prácticas restrictivas de la libre competencia podían provenir de tres mecanismos distintos: i) los acuerdos; ii) las decisiones; y, iii) las prácticas concertadas.
Al respecto, la palabra "acuerdo" no se refiere exclusivamente a contratos como fuente de obligaciones sino más bien a todo un género de actos en los que una de las partes se obliga a limitar su libertad de acción respecto a la otra, con la finalidad última de restringir la competencia. De otro lado, una "decisión" se refiere tanto a las reglas de la asociación de empresas de que se trate, como a las decisiones que vinculan  a  sus  miembros.  El  término  "decisión"  incluye  también  a  las recomendaciones  de  las  asociaciones  de  empresas  dirigidas  a  sus  miembros. Finalmente, una "práctica concertada" hace referencia a toda "cooperación informal entre empresas, que no se caracteriza por ningún acuerdo o decisión formal." Un elemento  muy  importante para la prueba de las prácticas concertadas es la existencia de una conducta paralela en el mercado.
Para la Sala, la presencia del Colegio de Notarios como denunciado en el procedimiento brindaba un indicio acerca  de  la  existencia  de  una  posible  "decisión"  como  mecanismo  de materialización  de  una  presunta  práctica  restrictiva  de  la  libre  competencia.  Ello debido a que el Colegio es la asociación o gremio de los Notarios de Lima, es decir, es  una  "asociación  de  empresas"  susceptible  de  emitir  decisiones  para  los alcances de la ley. Las decisiones constituyen un supuesto diferente de prácticas restrictivas de la libre competencia que, por su naturaleza especial, se encuentran sujetas a parámetros distintos de evaluación derivados de la intervención de un gremio naturalmente ajeno al ejercicio comercial directo.
Finalmente, la Sala considera que una "decisión" se refiere tanto a las reglas de la asociación de empresas de que se trate, como a todas aquellas resoluciones que vinculan a sus miembros. El término "decisión" incluye también a las recomendaciones de las asociaciones de empresas dirigidas a sus miembros. El término "decisión" abarcaría no solamente la etapa de su adopción sino  también  la  de  su  implementación.  Es  decir,  una  "asociación  de empresas" será responsable de una decisión no sólo si se ha verificado la adopción de una resolución restrictiva de la libre competencia en su seno sino también si se ha verificado, de cualquier modo, su participación ya sea para instrumentar, divulgar, notificar,  controlar,  realizar  o  financiar  cualquier  actividad  tendiente a la materialización de un acuerdo o de la propia decisión anticompetitivos adoptados en su interior por las empresas miembros del gremio.  Siendo así, el Colegio de Notarios habría tomado una ¨decisión¨ al recomendar a los Notarios el suscribir el Convenio, pues este además traía aparejado que los Notarios adheridos al Convenio (que al final fueron unos 22) gozaban de una publicidad que no gozaban sus pares, al publicarse en el Registro Predial Urbano una lista con sus nombres.
Por ello mismo la Sala confirmó la multa de 0.5 UITs, la cual ya no fue impugnada por el Colegio de Notarios de Lima en una Acción No Contenciosa Administrativa, sino que dispusieron el pago de la multa y el tema quedó finalizado, no sin sentar un fuerte y grave precedente.
Ello es debido a que se considera que mediante recomendaciones o Convenios, e incluso Congresos de Notarios, éste colegiado podría estar incurriendo en prácticas restrictivas de la competencia, en especial aquellas referidas a concertación de precios. Hago expresa mención a los Congresos de Notarios, pues se encuentra en ciernes una investigación de la Comisión de Libre Competencia en virtud de lo dispuesto por la Resolución Nº 0947-2009/SC2-INDECOPI.
Mediante la referida resolución de la Sala se confirmó en todos sus extremos la decisión emitida por la Comisión de Protección al Consumidor en ORI Lambayeque referida a la denuncia de oficio contra el Notario Dr. Jaime Cárdenas Fonseca (decano de Colegio de Notarios de Lambayeque) por haberse acreditado, según la Comisión y la Sala, que desinformaba a los usuarios respecto a que únicamente se podía constituir garantía mobiliaria por Escritura Pública y no mediante formulario registral o contrato privado con firmas legalizadas conforme lo establece y permite la ley de la materia.
Esto podría parecer únicamente un problema desde a Ley de Protección al Consumidor, pero el referido Notario denunciado alegó que la decisión de atender la constitución de garantías mobiliarias únicamente por Escritura Pública sería habría sido acordada por el IX Congreso del Notariado Peruano.
De acuerdo a la Sala ello podría constituir una conducta anticompetitiva en contra del mercado, tipificada en la modalidad de prácticas colusorias horizontales, las cuales se encuentran sancionadas por la actual Ley de Represión de Conductas Anticompetitivas (Decreto Legislativo 1034). Por ello recomienda una investigación al respecto, lo cual, de comprobarse, acarrearía una nueva sanción para los notarios por infracción a las normas de Competencia.
Como podemos ver, surgen los problemas de aplicación de las normas de libre Competencia por tratarse de un libre mercado, donde y ha dejado de tener cabida el arancel notarial. Pero para saber donde vamos, es importante primero saber de donde venimos. Por ello cabe un análisis de la figura del Arancel Notarial y los últimos intentos del Colegio de Notarios para lograr su retorno.

 

EL ARANCEL NOTARIAL.-
Como señaláramos previamente, a historia del Notariado en el Perú y la creación del Arancel Notarial están unidas de un modo indivisible. El Notario Miguel De la Lama, en su libro de Comentarios  a la ley del Notariado (Ley Nº 1510 del 19 de diciembre de 1911), nos hace recordar que el Perú, al Notario siempre se le conoció como Escribano, siguiendo la tradición española. Inclusive señala que de acuerdo a lo establecido en el Código de Enjuiciamientos en Materia Civil de 1952 los Escribanos se dividían en cuatro clases: Escribanos o Secretarios de Cámara, Escribanos Públicos o de Instrumentos, Escribanos de Estado o de Actuación y Escribanos de Diligencias. De acuerdo al autor, el término ¨Notario¨ se usó por primera vez en el Arancel de Derechos Judiciales de 1889, siendo que con la dación de la Ley de Notariado (Ley Nº 1510), del 19 de diciembre de 1911, a los Escribanos Públicos o de Instrumentos se les comenzó a denominar Notarios, y a los Escribanos de Estado o de Actuación se les denominó Actuarios. Los Escribanos de Cámara recibieron el nombre de Secretarios de Corte y los Escribanos de Diligencias conservaron su nombre. Es así como, a través de las referidas normas jurídicas, la figura del Notario nace en la época republicana, ya separándose del escribano judicial.
Los  Aranceles,  profesionales a  diferencia de  los  honorarios (que constituyen también retribución de  una  actividad  profesional  y organizada  costeada individualmente), se caracterizan porque se sustraen al régimen de libre competencia. Ello se da porque precisamente buscan evitar situaciones de desequilibrio que usualmente se derivan del juego de libre oferta y demanda.
La Ley de Notariado Nº 1510, de 1911, establecía en su artículo 13, inciso 5, que los Notarios estaban prohibidos de cobrar derechos mayores que los asignados en el arancel,  so pena de devolver lo cobrado y de sufrir la multa del duplo para los fondos de  justicia, de ser juzgado criminalmente en caso de reincidencia. Posteriormente, la Ley Nº 26002 estableció en el Inciso A del Artículo 130 que  correspondía a los Colegios de Notarios, la vigilancia directa del cumplimiento por parte del notario del arancel de los derechos notariales. Esta facultad de vigilancia era compartida a través del tiempo tanto por los Colegios de Notarios como por el Consejo del Notariado. La norma actual, la nueva Ley del Notariado (Decreto Ley Nº 1049) y su Reglamento (Decreto Supremo Nº 003-2009-JUS) ya no hacen mención alguna al arancel notarial, en razón a que este ya no se aplica, desde la promulgación de la Ley Nº 26741, del 10 de enero de 1997, el cual en su Artículo Nº 7 establecía que la determinación de los precios de los servicios notariales se rige por la libre competencia.
Asimismo, el referido Artículo Nº 7 de la Ley Nº 26741 establecía que el  Consejo Notarial, previa aprobación de la Comisión de Libre Competencia del Indecopi, podría establecer un monto máximo para el cobro de los servicios notariales, cautelando que los Notarios puedan, sobre la base de la oferta y la demanda, cobrar sumas inferiores a la tarifa máxima.
De acuerdo al propio Colegio de Notarios, mediante Proyecto de Ley Nº 5241 del 2003, la existencia de un arancel para el cobro del servicio notarial constituye un mecanismo efectivo de protección efectivo tanto para el usuario como para el notario. A través de la existencia de un arancel los usuarios tienen la certeza y la previsibilidad del costo de un servicio al que recurre en procura de seguridad jurídica. Su finalidad entonces es la de proteger a los consumidores del servicio notarial, estableciendo un precio justo y previamente conocido, brindando al Notario una retribución justa y equitativa que asegure su imparcialidad y su independencia en su carácter de titular de una función pública. Por ello se considera que el arancel es una modalidad de retribución que responde a la naturaleza dual que tiene la función notarial, en su calidad de profesional del derecho encargado de una función pública.
Nuestro país pertenece al sistema notarial de tipo latino y en consecuencia forma parte desde su creación en 1948 de la Unión Internacional del Notariado Latino, organismo de alcance mundial que agrupa en la actualidad a los notariados de países de los cinco continentes.
La posición que ha adoptado la Unión Internacional del Notariado Latino, ha  sido que se establezca que la retribución del servicio notarial se hace mediante arancel, siendo este consecuencia de los principios que orientan al Notariado Latino. De por sí, el Notariado ha sido firme en ratificar la vigencia del arancel. Así ha sucedido en la Sexta Jornada Notarial Iberoamericana celebrada en Quito, Ecuador en 1997, y en la Comisión de asuntos Americanos, celebrada en Québec, Canadá, donde se señaló que:
El arancel notarial ha cumplido desde siempre su triple finalidad de:
1. Defender a los consumidores del servicio notarial de cobros abusivos;
2. Brindar al notario una retribución equitativa que asegure su independencia y
su imparcialidad.
3. Evitar la competencia desleal entre  los propios notarios.
Asimismo, se señaló que el arancel notarial contribuye a servir de base a las aportaciones para los diferentes sistemas de seguridad social notarial existentes en América y determina el máximo y el mínimo a percibir por cada intervención profesional manteniendo un vínculo normal entre las partes interesadas.
Pese a los intentos del Colegio de Notarios, tanto en el año 2003 con el de Ley Nº 5241 del 2003, como en el año 2007, para hacer regresar al Arancel Notarial, estos han sido infructuosos. En particular, la principal traba ha sido el Informe Nº 30-2003/GEE del Indecopi, del 04 de abril de 2003, en el cual sustentan la posición de dicha entidad de que regresar al Arancel Notarial sería perjudicial para los consumidores y el mercado mismo.
El referido Informe señala que en mercados en los que la competencia resulta tecnológicamente y económicamente posible, los precios constituyen el resultado de decisiones adoptadas de manera descentralizada por ofertantes y demandantes de bienes y servicios. Son estos agentes quienes deciden cuánto desean comprar y vender, con qué características y condiciones de calidad y a qué precios. Esta libertad de decisión por parte de los agentes privados es la base del funcionamiento de cualquier economía de mercado.
Además de ser el resultado de decisiones privadas entre ofertantes y demandantes, en una economía de mercado, los precios cumplen el rol de brindar información relevante a los agentes económicos acerca de la escasez relativa de recursos o las condiciones de oferta y demanda en un determinado mercado. Dicha información constituye a su vez un insumo importante para que los agentes económicos adopten sus decisiones de consumo y producción.
Finalmente, el Indecopi señala que el sistema de precios es uno de los principales mecanismos a través de los cuales las empresas compiten en el mercado. Los precios constituyen una variable estratégica importante que utilizan las empresas para ampliar sus mercados y captar un mayor número de clientes. Simultáneamente, la información de precios de mercado que reciben las empresas incentiva a estas últimas a aumentar su eficiencia, reducir sus costos y mejorar la calidad de los productos que ofrecen el mercado; en beneficio de los consumidores. Más aún, la existencia de precios diferenciados para un determinado producto podría reflejar las variedades en términos de calidad o de satisfacción de preferencias específicas de ciertos tipos de consumidores. En síntesis, los precios constituyen un elemento central dentro del proceso competitivo.
Por ello, la fijación administrativa de los aranceles notariales tal como planteaba la propuesta del Colegio de Notarios tendría el efecto de eliminar los beneficios arriba mencionados, derivados de un sistema de precios libres.
Para el Indecopi el costo de transacción que implica el servicio notarial debe ser el menor posible para lograr de manera eficiente las asignaciones de bienes y servicios. Siendo así, a través de la libre competencia, y no de un arancel notarial, es posible conseguir que los precios de los servicios notariales sean los más bajos, sin mermar la calidad exigida por la ley. Precisamente el Notario conserva en régimen privado su poder de dirección empresarial y la administración de sus bienes y rentas. Lo que el legislador esperaría es que los Notarios sean eficientes en la administración y gestión de su despacho, reduzcan sus costos y cobren a los usuarios precios competitivos.
Como puede verse, el sistema actual y las posiciones doctrinales dentro del Estado están totalmente en contra de la reposición del arancel notarial, pese a que algunas voces dentro del mismo gremio notarial se encontrarían a favor de la re-implementación de este sistema. Sin lugar a dudas es un tema abierto a serio y profundo debate y discusión.
CONCLUSIÓN.-
Para más de uno la fijación de un arancel notarial sería contraria a las reglas de la competencia, pues involucra en los hechos el renunciar a competir, vale decir, renunciar a mejorar el servicio y a ser más eficientes para con los usuarios.
Se señala que un sistema de libre competencia desalienta la existencia de agentes económicos ineficientes, pues éstos se verían fácilmente desplazados del mercado por los proveedores que sí se conducen eficientemente. Es esta la finalidad perseguida por las normas de la competencia. Por el contrario, un arancel notarial, lejos de las buenas intenciones que pudieran impulsarlo, genera precios artificiales y desincentiva un servicio notarial competitivo. Así, la imposición del referido arancel notarial no sólo sería perjudicial para la sociedad en su conjunto, sino que incluso es perjudicial para los propios Notarios que son reconocidos por brindar un servicio eficiente.
Considero que ello no es así, pues al establecer un arancel notarial máximo también incentivamos el buen servicio a los usuarios o consumidores, pues la calidad del servicio notarial brindado será lo que produzca que las personas prefieran tal o cual notaría.  Ello no es contrario a un sistema de libre competencia, pues esta aun existiría entre los Notarios, quienes se verían, por la existencia del sistema de aranceles máximos, incentivados a competir limpiamente entre ellos, ofreciendo un servicio más seguro, más eficiente y de mejor calidad.
Ello es lo que, al fin y al cabo, tanto Notarios como Usuarios buscamos.