ANÁLISIS DE LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL REGISTRO DE PREDIOS

ANÁLISIS DE LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL REGISTRO DE PREDIOS

El nuevo reglamento de inscripciones del Registro de Predios, ha dedicado todo un título completo al tratamiento de la inscripción de la Transferencia de Propiedad, constituyendo ésta el género, dentro de las cuales se encuentra por ejemplo la compra venta como una especie. El citado título ha agrupado actos de diferente naturaleza que implican efectivamente la transferencia de dominio, junto con  recomendaciones al Registrador Público para que determinando discrepancias del título con la partida registral, estas no constituyan obstáculos para la inscripción.

Haciendo un ejercicio de clasificación, veremos que un primer grupo de actos, se derivan de un contrato, vale decir de un acuerdo de voluntades, como son, la compra venta, el pacto de reserva de propiedad, el arrendamiento-venta, el arrendamiento financiero, la compra venta de acciones y derechos, la dación en pago, la permuta ,la donación y el fideicomiso. Un segundo grupo de actos traslativos, provienen de un hecho con efectos jurídicos, como la muerte de una persona natural, la regularización que hacen los herederos de la venta realizada por el causante, la oponibilidad de la compra venta realizada por el causante frente a la inscripción de la sucesión a título universal y la renuncia de la herencia. Un tercer grupo está referido al cumplimiento de ciertas condiciones contractuales, como la compra venta con títulos valores, la cláusula resolutoria por incumplimiento de la prestación a cargo de una de las partes a que se refiere el artículo 1430 del Código Civil, la resolución de pleno derecho a que se refiere el artículo 1429 del Código Civil, la reversión, la revocación y el mandato sin representación antiguamente denominado cláusula de verdadero comprador. Un cuarto grupo, está formado por actos derivados de acuerdos societarios que implicarán la transferencia de propiedad al momento de su inscripción en el Registro de  Propiedad, como son el aporte, la reducción de capital, la fusión, la escisión y  la reorganización simple. En quinto lugar, se encuentra la inscripción de la transferencia de dominio como consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales matrimonial a raíz de alguna de las causales establecidas por el artículo 318 del Código Civil. En sexto lugar, se encuentra la transferencia de dominio como consecuencia de una imposición legal, como es el caso de la expropiación, consagrada constitucionalmente y a mérito de Ley expedida por el Congreso de la República, previo pago de la indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio. Otra fuente importante de transferencias de dominio tiene su origen en sede judicial, administrativa ó arbitral, cuando se ordena la adjudicación de la propiedad con la consiguiente cancelación del derecho del anterior propietario a mérito de un proceso judicial, administrativo o arbitral con la autoridad de cosa juzgada. Sin embargo, esos casos que pueden ordenar la transferencia de dominio, no forman parte del presente titulo, sino que han sido considerados por técnica legislativa dentro de las disposiciones generales del mismo reglamento.

Finalmente, el título en análisis contempla también ciertas limitaciones a la calificación en beneficio de la inscripción, vale decir, cuando existen discrepancias entre la descripción del predio transferido con el predio registrado,  así el título no será observable por existir cargas y gravámenes no mencionados o fábricas y ampliaciones no declaradas. Por otro lado, en beneficio del principio del folio real, no será inscrita la transferencia si previamente no ha sido independizado el predio.

Otra forma de clasificación estará en función del título en que se fundamente su inscripción, así en los actos traslativos de dominio que se encuentren basados en un contrato, la inscripción se fundamentará directamente en el título presentado, formalizado en Escritura Pública ó Formulario Registral; si la transferencia se relaciona con el fallecimiento de una persona o el fin de la sociedad conyugal, la inscripción se fundamentará en la previa inscripción en el Registro Personal; si fuera el caso de una expropiación se basará exclusivamente en la Ley; si la transferencia proviene del cumplimiento de un pacto contractual, se basará  además en el título archivado en el Registro y en las comunicaciones establecidas por la ley y el reglamento. Finalmente, si la transferencia proviene de un acuerdo societario, se fundamentará directamente en la previa inscripción en el Registro de Personas Jurídicas que también comprende a las sociedades regidas por la Ley General de sociedades.

El ingreso al registro de un título que contiene una transferencia de dominio, supone tres efectos inmediatos: Primero, que se constituya un nuevo asiento registral en donde se determine al adquirente como nuevo propietario o titular del predio, cuya validez la dará la firma y sello del Registrador Público encargado de su calificación. Segundo, que el título que  sustentó el derecho adquirido por el adquirente sea incorporado al Archivo del Registro, que tiene la obligación de custodiarlo y emitir eventualmente la publicidad necesaria. Tercero, el nuevo propietario es incorporado a la lista de propietarios o al Índice activo del Registro de la Propiedad.

Para ser preferido por el Derecho, frente a otras personas que también consideran tener derecho frente a determinado bien, es aconsejable, sin ser obligatorio, iniciar de inmediato las acciones necesarias para lograr la inscripción en el Registro de Predios. Para comenzar, es  necesario que el vendedor ó transferente previamente regularice su titularidad, es decir que primero inscriba su dominio en el Registro, y si ya lo tiene registrado, sanee  su propiedad adecuando lo registrado  a la realidad. Es también recomendable, estar al día en las obligaciones tributarias al momento de la formalización del contrato, así como para el comprador o adquirente  tener el sustento necesario  en el sistema financiero sobre el origen lícito de los fondos. De adecuarse a los antecedentes registrales y cumplidas las obligaciones sustanciales y formales que exige la ley y los reglamentos respectivos, el acto traslativo de dominio contenido en un documento denominado título, no tendrá mayor problema en ser registrado. Pero si en cambio, en el proceso de calificación es  objeto de alguna observación, esta debe ser absuelta en el plazo previsto en el Reglamento General de los Registros Públicos más su ampliación respectiva, si el usuario considera que la observación, tacha o liquidación formulada por el Registrador Público no tiene sustento o es injustificada, tiene expedito el derecho a formular el recurso de apelación ante el Tribunal Registral como garantía a la pluralidad de instancias.

MANUEL EDMUNDO MEJIA ZAMALLOA

REGITRADOR PUBLICO - ZONA REGISTRAL XI LIMA