¿Vigencia de Poder en el Registro de
Predios?(*)
A la fecha, dado el gran incremento de
edificaciones en las que se comparten áreas comunes y áreas de propiedad
exclusiva, llama la atención la posibilidad de la emisión de algún certificado
mediante el cual se publicite si determinada persona cuenta con facultades
vigentes a efectos de proceder a la representación de lo que la Ley 27157, Ley
de Regularización de Edificaciones, denomina Junta de Propietarios. Si ello
fuera factible, el certificado a expedir estaría a cargo de la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos – SUNARP y propiamente estaría a cargo del
Registro de Predios.
De acuerdo al artículo Art. 47° de la
Ley 27157, la Junta de Propietarios está compuesta por todos los propietarios
de las unidades independizadas o secciones exclusivas y tiene la representación
conjunta de éstos; sin embargo, dicha organización de personas no logra
constituirse como una persona jurídica ya que si lo fuere, la Junta de
Propietarios como organismo autónomo de las personas que la componen, contaría
con patrimonio propio, entre otros aspectos no menos relevantes. Si
obedeciéramos a ello, los propietarios de las unidades independizadas o
exclusivas no serían propietarios pro indivisos de las áreas comunes, tendrían
que renunciar a su dominio con respecto a las áreas comunes o en copropiedad
para crear un ente distinto e independiente a ellos.
Consideremos además, que en casos de
transferencias de propiedad de unidades independizadas o secciones exclusivas, los
propietarios que transfieren dejan de ser parte de la Junta de Propietarios
entrando a conformarla el nuevo adquiriente propietario. Ello a merced de que
conforme a los dispositivos legales que regulan el tema, la Junta de
Propietarios está conformada exclusivamente por los propietarios.
Habiendo señalado líneas arriba que la
Junta de Propietarios no es una persona jurídica, se justifica su inscripción
en el Registro de Predios, consideración que se tomó en cuenta en el Art. 87°
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, al indicar que la
Junta de Propietarios, el Presidente y en su caso la Junta Directiva, se deben
inscribir en la partida matriz del predio que se independiza y se sujeta a
alguno de los regímenes contemplados en la Ley 27157.
Como podemos observar, es viable la
inscripción tanto del Presidente como de la Junta Directiva de una Junta de
Propietarios, pese a que ésta no es una persona jurídica, al no contar con
patrimonio ni interés propio, distinto al de sus miembros.
Dado ello, entonces ¿es posible la
expedición de algún certificado en el cual se señale la vigencia de poder del
Presidente o de la Junta Directiva de una Junta de Propietarios? Para responder
esta pregunta es necesario considerar que en el Registro de Predios no son
actos inscribibles los poderes que se otorguen al Presidente o de la Junta
Directiva, cuando se pretende acceder al Registro con posterioridad a la
inscripción del reglamento interno correspondiente, que contemple las
facultades de la administración.
Esto es, si se deseara ampliar las
facultades del Presidente de la Junta por ejemplo, previamente deberá
inscribirse la modificación del reglamento interno y de las partes pertinentes
que regulan dicho tema. Sin embargo, si el reglamento interno ya se encuentra
inscrito, no será posible generar un asiento registral solo para inscribir una
facultad especial y hasta temporal que se le encargue al Presidente de la Junta
de Propietarios (poder).
Sin embargo, no debemos perder de
vista que sería factible la expedición de un Certificado de Vigencia del
Presidente o de la Directiva, para lo cual al proceder a su inscripción, el
Registrador debe publicitar claramente la fecha de inicio y fin de sus
funciones, siendo un requisito del acta que por lo menos conste la fecha de
inicio y en aplicación de lo dispuesto por el Art. 183° del Código Civil, se
procederá a la indicación de la fecha en la cual culmina la designación.
Si ello fuera así, bastaría la copia
literal del asiento pertinente para poder conocer el período dentro del cual
puede ejercer la representación de la Junta válidamente. Sin embargo, se debe
tener en cuenta que las facultades de los representantes de la Junta de
Propietarios, no se inscriben por lo cual para enterarnos de éstas se debe
acudir necesariamente al título archivado en donde conste el reglamento
interno.
En ese sentido a la fecha no existe
certificado alguno de vigencia de poder expedido respecto al Presidente o Junta
Directiva de una Junta de Propietarios, de existir tendría que modificarse el
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para que los
apoderamientos resulten inscribibles en ese Registro.
Es posible que dada la gran demanda de
edificaciones reguladas por la Ley 27157, a futuro se piense en un Certificado
a naturaleza parecida ya que debemos considerar que a la fecha existe la
posibilidad de la venta de zonas comunes previa desafectación, en la cual la
Junta de Propietarios, previo acuerdo desafecta la zona común para
transferirla. En este caso se debe considerar que la transmisión de propiedad
de efectuará mediante escritura pública, salvo algunas excepciones, en la cual
se puede insertar el acta correspondiente para acreditar la facultad de la cual
esté investido la persona que otorgará la escritura en representación de la
Junta de Propietarios ¿Acaso no tendría mayor seguridad la inscripción de dicha
facultad acompañada de un certificado en el cual se de fe de la vigencia de
ella? ¿No tendría el Registrador que verifica la transferencia, menor
complejidad, al estar inscrita la facultad?
(*) Gina Córdova Candela
Abogada por la Universidad Nacional
Mayor de San Marcos. Asistente Registral y Ex Responsable de la Oficina
Receptora San Luis de la Z.R.N°IX-Sede Lima.
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