LA INSCRIPCIÓN DEL
ARRENDAMIENTO EN EL REGISTRO DE PREDIOS
En el Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, está prevista la inscripción de tres
actos relacionados al Arrendamiento; el Arrendamiento simple, el
Arrendamiento-Venta y el Arrendamiento Financiero, siendo el común
denominador en todos los casos, la
cesión temporal del uso de un bien mueble o inmueble a cambio de una renta; en
cambio se encuentra diferenciándolos el objetivo buscado por las partes contratantes
en aquellos contratos.
En el caso del Arrendamiento
propiamente dicho, le son aplicables exclusivamente las normas del Código
Civil, que van del artículo 1666 al artículo 1712, se trata de un contrato
típico, consensual, bilateral, sinalagmático, oneroso, conmutativo y de
duración determinada. Este tipo de contrato destinado básicamente al sector
privado, sirvió durante mucho tiempo para aliviar el problema del acceso a la
vivienda propia y al mismo tiempo suplió la incapacidad del Estado para otorgar
ese derecho a los sectores populares.
Este contrato estuvo normado por la antigua Ley del Inquilinato dada por el
Gobierno Militar, que lejos de resolver los problemas antes señalados,
desalentó la inversión privada en la construcción, creando al mismo tiempo
innumerables e interminables procesos judiciales. Ahora, el tema parece
resuelto, por cuanto el Arrendamiento es regido por la ley de la oferta y la
demanda, donde las partes pueden contratar con absoluta libertad sin
intervención estatal, salvo en materia fiscal.
En cuanto al
Arrendamiento-Venta, se trata también de un contrato con las mismas características
del Arrendamiento, pero con la diferencia de que tiene como objetivo la
transferencia del dominio. A este contrato le son aplicables tanto las reglas
del Arrendamiento como también las reglas de la Compra venta, en cuanto le sean
compatibles, por ser una mezcla de ambos contratos, está destinado a transferir
la propiedad al arrendatario luego del pago de cierto número de cuotas a manera
de renta, similar a una compra venta a plazos, inscribible en el Registro de
Garantía Mobiliaria si se trata de bienes muebles.
Por su parte, el contrato de
Arrendamiento Financiero, es un contrato de naturaleza mercantil y un medio de
financiamiento, cuyo objeto es la locación ó arrendamiento de bienes muebles o
inmuebles por una empresa locadora para que la arrendataria lo use a cambio del
pago de cuotas periódicas por un plazo y con la opción de poder comprar esos
bienes por un valor pactado al término de dicho plazo.
Este tipo de arrendamiento,
regulado por el Decreto Legislativo N° 299, comparte la naturaleza jurídica de
un Arrendamiento, parecido al
Arrendamiento-venta en cuanto a su objetivo, pero con características propias
que lo hace un contrato más complejo. En tal sentido, sólo pueden ser locadoras
ó arrendadoras, las empresas bancarias,
financieras u otra autorizada por la Superintendencia de Banca y Seguros y los
bienes materia de arrendamiento deben estar asegurados por póliza contra todo
riesgo. En la práctica también conocido como
Leasing, el Banco o Financiera primero compra para darlo en arrendamiento,
mientras que el llamado Leaseback el
cliente vende al Banco para que se lo arriende.
Por otro lado, este tipo de
arrendamiento está protegido por normas procesales, por cuanto el cumplimiento
de todas las obligaciones pactadas en el contrato tienen mérito ejecutivo,
tramitada por tanto por reglas del juicio ejecutivo. Los bienes tampoco son susceptibles
de medidas administrativas o judiciales de embargo contra el arrendatario.
Finalmente hay que destacar que tiene un régimen promocional en lo tributario, contable
y financiero, pudiendo también emitirse
bonos previa autorización de la Conasev.
Para la inscripción del
Arrendamiento en el Registro de Predios, por Escritura Pública o Formulario Registral
cuando corresponda, es necesario que el locador sea necesariamente el
propietario con dominio inscrito, ello acorde con el principio de tracto
sucesivo. Conforme al Reglamento, las tres formas de arrendamiento se inscribirán
previamente en el Rubro de Gravámenes de la partida registral para efectos
publicitarios pero no traslativos de dominio, hasta que se ejerza la opción de
compra en el caso del Arrendamiento Financiero ó se termine de pagar la última
cuota en el caso del Arrendamiento-venta, en ambos casos también concluye el
arrendamiento por obvias razones y se inscribirá la transferencia en el Rubro
de Dominio. Mientras que en el caso del Arrendamiento, cuyo objetivo no es la
transferencia de dominio precisamente, sólo podrá registrarse su resolución
unilateral con cargo de la notificación al arrendatario, la ampliación, cesión, eventualmente el subarrendamiento y su
conclusión por vencimiento del plazo en el mismo rubro. Cuando sea una sociedad
conyugal la que intervenga como arrendataria, deberán intervenir ambos cónyuges
porque se trata de mudar el domicilio conyugal. Asimismo, sólo se requiere la
presentación de planos perimétricos para inscribir el arrendamiento sobre parte
de un bien, no siendo necesaria la previa independización ni el informe previo de la Oficina de
Catastro.
En el caso del
Arrendamiento-venta y Arrendamiento Financiero, que también pueden resolverse,
ampliarse, cederse ó concluir, el proceso de inscripción supone dos etapas que
se traducen normalmente en dos asientos registrales. En el primer caso, conforme al artículo 60
del Reglamento de Inscripciones, le resultan aplicables las disposiciones de la
Compra venta con Reserva de Dominio, es decir deberá presentarse otro título
otorgado por las partes indicando que se ha cancelado el número total de
cuotas. En el caso del Arrendamiento Financiero, el contrato contiene
normalmente el plazo de duración del contrato, la renta convenida, el valor de
venta pactado, los intereses convenidos y el pacto de opción de compra a favor
del arrendatario, donde se estipula el valor residual ó el criterio para
establecerlo. En tal sentido, para el ejercicio de dicha opción, el Reglamento
de Inscripciones conforme al artículo 61, requiere de nuevo título en donde
conste la transferencia, en tanto ello no ocurra el Arrendamiento Financiero
debe inscribirse previamente en el Rubro de Gravámenes por ser el acto causal
de la transferencia.
MANUEL EDMUNDO MEJIA
ZAMALLOA
REGISTRADOR PUBLICO
ZR. IX-LIMA
No hay comentarios:
Publicar un comentario
Muchas gracias por dejar sus comentarios y/o consultas.