Blog de la Revista Tábula

CALIFICACIÓN DE LAS TRANSFERENCIAS DE  ACCIONES Y DERECHOS

El artículo 62(I) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, ha buscado solucionar un problema que se presentaba en la calificación de los títulos y también en el estudio de las partidas registrales.

El Registrador Público del Registro de Predios, cuando realizaba su función calificadora, no podía determinar si el transferente era propietario del porcentaje que decía vender. La razón, indistintamente de los documentos donde constaba el derecho transferido, era que éstos no reflejaban el porcentaje del bien que se había enajenado. Es decir, en los contratos no quedaba claro si lo que se disponía era el 10% del bien inmueble o se estaba cediendo sólo el 10% del porcentaje que disponía el vendedor.

El cúmulo de actos que se registraban, originaba que la partida donde constaban las inscripciones, no resultara clara, y por el contrario era difícil de entender, en muchos casos hasta era imposible de descifrar si el enajenante aún poseía o tenía derechos sobre el predio, por cuanto bien podría argüir que siempre enajenó un porcentaje del porcentaje que le quedaba.

Ante esta realidad, es que de modo muy pertinente, quienes elaboraron el Reglamento en cuestión, exigieron que todo acto traslativo de propiedad que conllevara la transferencia de un porcentaje de derechos, para poder acceder a registros, debía establecer que el mismo estaba en relación al 100% del predio. Lo señalado es la ratio legis de la norma, por tanto toda transferencia de acciones y derechos que no genere o pueda generar la duda antes dicha, no tiene porqué ser observada por el operador del derecho, en nuestro caso el registrador. Si el vendedor es propietario del 7% del bien y no dice que transfiere el 7% del predio sino que enajena la totalidad de sus acciones y derechos, dicho acto debe tener acogida registral, puesto que el mismo es claro y por tanto no generará incertidumbre en la partida donde va a constar.

Lo mismo sucede si de la revisión del título se desprende con claridad el porcentaje del bien transferido. Ejemplo, quien dispone señala que da en venta o dona el 15% de sus acciones y derechos. En principio este contrato, tal cual como está redactado no debiese acceder a registros, si el mismo no es aclarado por las partes intervinientes. Sin embargo, siguiendo el mismo ejemplo, si en el propio título se dice que ese porcentaje representa un área de 150m2, y del estudio de la partida se evidencia que el inmueble registrado tiene una extensión de 1000m2, no cabe ninguna duda que el porcentaje vendido y que busca inscribirse para verse beneficiado por la seguridad jurídica que registros brinda, está referido a la totalidad del predio materia del contrato.

En conclusión si del estudio detenido del título o documento donde consta el derecho queda claro que lo que se transfiere es un porcentaje determinado del predio, el negocio jurídico en cuestión debe ser acogido por registros.

[1] Artículo 62 del Reglamento de Inscripciones.- En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicará, además de los datos previstos en el literal d del artículo 13, la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, circunstancia que debe constar expresamente en el título.

 
Juan Ramón Rodríguez Panta
Registrador Público Zona IX Sede Lima-SUNARP
Abogado egresado de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos
Estudios concluidos de Maestría en Derecho Civil y Comercial en la misma casa de estudios