TEMA: EL EJERCIO DEL DERECHO DE RETRACTO COMO EXCEPCIÓN AL PRINCIPIO DE BUENA FE REGISTRAL

Por César Olazábal Sánchez

Abogado especialista en Derecho Civil y Procesal Civil.

El derecho de retracto consiste en el derecho de subrogación que le asiste a determinadas personas legitimadas por la ley[1], en razón de su especial relación con el bien que es objeto de un contrato traslativo de propiedad [2] respecto del cual ostentan la calidad de terceros, en virtud del cual pueden sustituirse en la posición del adquirente, pagando a aquél el precio (o contraprestación pactada) y todos los gastos derivados del contrato.

Según la doctrina la finalidad primordial del retracto siempre ha sido la de consolidar en una sola mano o acumular lo mayormente posible los atributos de la propiedad para quienes sobre un bien determinado solo tienen alguno de ellos, como lo es el caso de los copropietarios, del superficiario, del usufructuante, etc.

Conforme a lo previsto por el Código Procesal Civil, el derecho de retracto se debe ejercer mediante la demanda judicial respectiva en la vía abreviada. Por su parte conforme a lo previsto por el artículo 1596º del Código Civil, el retrayente cuenta con un plazo de 30 días computados desde el momento en que toma conocimiento de la enajenación realizada por el propietario del bien, para interponer la demanda respectiva, a efectos de que en mérito a la sentencia judicial se subrogue en la posición del original comprador y adquiera la propiedad del bien.

Ahora bien, conforme a lo previsto por el tener del referido artículo 1596º y 1597º del código sustantivo, podemos apreciar que existen tres formas generales por las cuales el potencial retrayente puede tomar conocimiento de la enajenación del bien: 1) Comunicación de fecha cierta cursada por cualquiera de los intervinientes en el negocio por la que se le informe de la enajenación del bien materia de retracto y 2) La publicación en el diario encargado de los avisos judiciales por 3 veces con intervalo de 5 días entre cada uno, en caso no se conozca el domicilio de la persona que goza del derecho y 3) El mero conocimiento de  la enajenación por parte del potencial retrayente por cualquier vía distinta a las dos anteriores.

   

No obstante, el propio artículo 1597º ha previsto además una forma específica de conocimiento de la transferencia del bien. Dicha modalidad específica se trata de la publicitación de la transferencia mediante el Registro Público. Para estos supuestos la norma ha previsto que en caso el potencial retrayente no tome conocimiento de la inscripción oportunamente, la presunción prevista por el artículo 2012º del Código Civil solo surte efectos a partir de un año de inscrita la transferencia en el aludido registro. Es decir, la referida presunción opera otorgando plenos efectos a la inscripción luego de un año de efectuada, momento a partir del cual se deberá contar el plazo de 30 días para que el retrayente ejercite su derecho conforme a ley.

Ahora bien, por su parte el artículo 1601º del Código Civil ha regulado el supuesto de enajenaciones sucesivas del bien mientras se encuentra expedita la acción de retracto y dispone que: “cuando se hayan efectuado dos o más enajenaciones antes de que expire el plazo para ejercitar el retracto, este derecho se refiere solo a la primera enajenación…quedan sin efecto las otras enajenaciones”.

Como se puede apreciar, al haber previsto el artículo 1597º del Código Civil una excepción al denominado principio de publicidad sujeta al plazo máximo de un año posterior a la inscripción de la transferencia, adicionado el plazo de 30 días para el ejercicio del derecho de retracto y por otro lado, al disponer el artículo 1601º del mismo cuerpo de normas que el ejercicio de la referida acción deja sin efecto las transferencias posteriores que se pudiesen haber realizado mientras ésta se encontraba expedita, podemos concluir que en nuestro ordenamiento jurídico existe una excepción al principio de buena fe registral previsto por el artículo 2014º del Código Civil, puesto que las inscripciones de las transferencias que se realicen hasta dentro del plazo del año posterior a la inscripción del acto materia de la acción más los 30 días previstos por el artículo 1596º, siempre serán pasibles de ser dejados sin efecto en virtud a lo dispuesto por el citado artículo 1601º, no pudiendo invocar los terceros adquirentes el amparo del referido principio de buena fe registral.

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[1]  Artículo 1599.- Tienen derecho de retracto:

   1. (Derogado)

2. El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.

3. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente.

4. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.

5. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.

6. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.

7. El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta reunidas no excedan de dicha unidad.

[2]  Según los artículos 1592º y 1593º del Código Civil esta figura sólo resultaría aplicable a los contratos de compraventa y dación en pago (cuando se entrega un bien para extinguir una obligación o viceversa). No obstante la doctrina también ha postulado que ésta figura también pueda hacerse extensiva al contrato de permuta únicamente cuando el bien que constituye la contraprestación tenga naturaleza fungible.