DECLARATORIA DE FÁBRICA Y REGLAMENTO INTERNO

La declaratoria de fábrica y el reglamento interno son actos que se inscriben en el rubro “B” de la partida del predio que se sujetará a alguno de los dos regímenes contemplados por la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, así lo establece el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución N°097-2013-SUNARP-SN, siendo que dichos actos se relacionan entre sí a merced de lo previsto por el Art. 83° del citado reglamento, al disponer que para inscribir el reglamento interno previamente debe inscribirse la declaratoria de fábrica, salvo que exista disposición en contrario.

La regla general es verificar que la declaratoria de fábrica se encuentre inscrita, como acto previo, para poder constituir el correspondiente reglamento interno. Para ello es necesario examinar la partida registral del predio comprendiendo los asientos electrónicos digitados a computadoras o máquinas de escribir, así como los asientos que consten en Tomos (asientos a manuscrito) ya que la declaratoria de fábrica podría constar registrada en éstos, salvo la verificación de la anotación del traslado correspondiente. En caso de ubicar un asiento de declaratoria de fábrica que no cuente con su correspondiente sustento en planos, se deberá integrar al Registro para su correspondiente archivo, el plano correspondiente acorde con el antecedente registral, elaborado por un profesional competente (arquitecto o ingeniero civil colegiado).

 

Con la declaratoria de fábrica inscrita o por inscribir, como regla general, podemos adecuar el proyecto de la independización a efectuar, de lo contrario previamente se debe proceder a inscribirla o inscribir su correspondiente ampliación, modificación, remodelación o demolición parcial. Con el proyecto de independización se debe establecer el régimen al cual someteremos al predio verificando si contamos con unidades exclusivas, zonas comunes, secciones independizadas o en copropiedad. De este modo podremos confeccionar el correspondiente reglamento interno respetando los parámetros de cada uno de los regímenes previstos en la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, su Reglamento aprobado por el D.S.Nº008-2000-MTC y el Texto Único Ordenado del Reglamento aprobado por el D.S.N°035-2006-VIVIENDA.

 

Para poder inscribir el reglamento interno deberá existir edificación con por lo menos alguna distribución, no procedería entonces la inscripción del reglamento interno de un terreno que no cuente con área techada y ambientes, salvo las excepciones a indicar. Al respecto, se debe tener en cuenta que para generar el asiento de fábrica, el Registrador debe señalar el área techada, así como los ambientes del predio, en aplicación del Art.72° y Art.79° del Reglamento de Predios.

 

En cuanto a las excepciones, éstas se encuentran en el Art.46° y 60° del Reglamento de Predios.

 

El Art. 46° del citado reglamento, regula el caso de habilitaciones urbanas con lotes de uso de vivienda con bienes comunes, en las cuales para que proceda la inscripción del reglamento interno, se debe contar con la recepción de obras o aprobación del proyecto de la habilitación. Entonces, excepcionalmente podemos contar con lotes destinados a vivienda, que sin cumplir con el acto previo de la inscripción de la declaratoria de fábrica, pueden ser sometidos a un reglamento interno. Y éste es el caso de los condominios en playas, en los cuales se venden lotes independizados que cuentan con un reglamento interno ya establecido.

 

El caso de la independización de predios urbanos que cuentan con autorización municipal y den como resultado una quinta, es otra excepción y está recogida en el Art.60° del Reglamento de Predios. En este caso se deberá inscribir el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común o de independización y copropiedad, sin que se requiera la inscripción previa de la declaratoria de fábrica.

 

Como podemos observar entonces, la regla general es contar con la inscripción de la declaratoria de fábrica como acto previo a la independización, ya sea bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o de independización y copropiedad. Sin embargo contamos con disposiciones excepcionales, como las que ya han sido ya señaladas.

 

 

 

Gina Córdova Candela

Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Asistente Registral y Ex Responsable de la Oficina Receptora San Luis de la Z.R.N°IX-Sede Lima.