Dado
el auge inmobiliario en nuestro país y considerando que nuestras ciudades
vienen creciendo no sólo hacia los lados sino hacia arriba, resulta necesario
tener en cuenta que cuando adquirimos un departamento, un local comercial o
cualquier otro predio que forme parte de la estructura de otro, en el cual se
compartan zonas y/o servicios comunes, indirectamente y sin que nuestra
voluntad en muchos casos sea manifiesta, pasamos a formar parte de una Junta de
Propietarios junto con todos los demás.
Por
tal razón resulta conveniente tener en cuenta que la Junta de Propietarios se
encuentra regulada en Ley
27157, Ley de Regularización de Edificaciones, su Reglamento aprobado por el D.S.
Nº 008-2000-MTC, el Texto Único Ordenado del Reglamento aprobado por el D.S. N°
035-2006-VIVIENDA y el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
aprobado por Resolución N°097-2013-SUNARP-SN, para cuando se proceda a su
inscripción.
Cabe
tener en cuenta que conforme a lo previsto por el Art. 47° de la Ley 27157, Ley
de Regularización de Edificaciones, la Junta de Propietarios está compuesta por
todos los propietarios de las unidades independizadas o secciones exclusivas y
tiene la representación conjunta de éstos. Con lo cual, mal hacemos si pensamos
que la Junta de Propietarios sólo está integrada por los pocos miembros que
puedan tener el manejo administrativo o económico de ésta.
La
Junta de Propietarios no es una persona jurídica, ya que no goza de autonomía
propia distinta a la de los miembros que la componen. Es por ello que el
legislador ha creído conveniente que su inscripción se realice en la partida
del predio y se sujete a alguno de los regímenes previstos por en la Ley 27157,
esto es, al régimen de independización y copropiedad o al régimen de secciones
exclusivas y propiedad común. Asimismo, conforme al Art.145° del D.S.N°035-2006-VIVIENDA,
este peculiar ente,
se constituye plenamente en el momento en que se otorga el reglamento interno
del predio sometido a alguno de los regímenes señalados.
En
efecto, el Art. 87° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, señala que resulta inscribible en la partida matriz del
predio, la constitución de la Junta de Propietarios, la designación del
Presidente y/o la Junta Directiva. En tal sentido, también hay que considerar
que la inscripción del Presidente de la Junta de Propietarios o de su Junta
Directiva, es también amparable solo en el Registro de Predios.
Como
señalara al inicio, al adquirir un predio que se encuentre dentro del régimen
de independización y copropiedad o de unidades exclusivas y propiedad común, pasaremos
a formar parte de una Junta de Propietarios y tendremos que sujetarnos a las
disposiciones de ésta si sus acuerdos son efectuados respetando el reglamento
interno correspondiente y los dispositivos que la regulan.
Sin
perjuicio de lo indicado, se reconoce además la facultad de renunciar a la
Junta de Propietarios. Sin embargo la renuncia no liberará al renunciante, de
las obligaciones comunes, ni del cumplimiento de los acuerdos aprobados por la
Junta de Propietarios, en aplicación del Art. 151° del Texto Único Ordena de la
Ley 27157, aprobado por D.S.N°035-2006-VIVIENDA.
Finalmente,
se debe considerar que la regulación de las Juntas de Propietarios se aplican
tanto al régimen de independización y copropiedad, como al régimen de propiedad
exclusiva; pese a la falta de claridad de las normas que regulan al respecto (Ley 27157, Ley de Regularización
de Edificaciones, su Reglamento aprobado por el D.S.Nº008-2000-MTC y el Texto
Único Ordenado aprobado por el D.S.N°035-2006-VIVIENDA) encontramos que esta
falta de claridad se encuentra despejada con la aprobación de los reglamentos
internos modelos aprobados por Resolución Viceministerial Nº 004-2000-MTC-15.04,
en los cuales se aprecia la regulación y voluntad del legislador de reconocer
la constitución de la Junta de Propietarios, tanto para el régimen de
independización y copropiedad, así como para el régimen de secciones exclusivas
y propiedad común.
Gina Córdova Candela
Abogada por la Universidad
Nacional Mayor de San Marcos. Asistente Registral y Ex Responsable de la
Oficina Receptora San Luis de la Z.R. N° IX-Sede Lima.
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