ANÁLISIS
DE LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL REGISTRO DE PREDIOS
El nuevo reglamento de
inscripciones del Registro de Predios, ha dedicado todo un título completo al
tratamiento de la inscripción de la Transferencia de Propiedad, constituyendo
ésta el género, dentro de las cuales se encuentra por ejemplo la compra venta
como una especie. El citado título ha agrupado actos de diferente naturaleza
que implican efectivamente la transferencia de dominio, junto con recomendaciones al Registrador Público para
que determinando discrepancias del título con la partida registral, estas no
constituyan obstáculos para la inscripción.
Haciendo un ejercicio de
clasificación, veremos que un primer grupo de actos, se derivan de un contrato,
vale decir de un acuerdo de voluntades, como son, la compra venta, el pacto de reserva de propiedad, el arrendamiento-venta,
el arrendamiento financiero, la compra venta de acciones y derechos, la dación
en pago, la permuta ,la donación y el fideicomiso. Un segundo grupo de
actos traslativos, provienen de un hecho con efectos jurídicos, como la muerte de una persona natural, la
regularización que hacen los herederos de la venta realizada por el causante,
la oponibilidad de la compra venta realizada por el causante frente a la
inscripción de la sucesión a título universal y la renuncia de la herencia.
Un tercer grupo está referido al cumplimiento de ciertas condiciones
contractuales, como la compra venta con títulos
valores, la cláusula resolutoria por incumplimiento de la prestación a cargo de
una de las partes a que se refiere el artículo 1430 del Código Civil, la
resolución de pleno derecho a que se refiere el artículo 1429 del Código Civil,
la reversión, la revocación y el mandato sin representación antiguamente
denominado cláusula de verdadero comprador. Un cuarto grupo, está formado por
actos derivados de acuerdos societarios que implicarán la transferencia de
propiedad al momento de su inscripción en el Registro de Propiedad, como son el aporte, la reducción de capital, la fusión, la escisión y la reorganización simple. En quinto
lugar, se encuentra la inscripción de la transferencia de dominio como
consecuencia del fenecimiento de la
sociedad de gananciales matrimonial a raíz de alguna de las causales
establecidas por el artículo 318 del Código Civil. En sexto lugar, se encuentra
la transferencia de dominio como consecuencia de una imposición legal, como es
el caso de la expropiación,
consagrada constitucionalmente y a mérito de Ley expedida por el Congreso de la
República, previo pago de la indemnización justipreciada que incluya
compensación por el eventual perjuicio. Otra fuente importante de
transferencias de dominio tiene su origen en sede judicial, administrativa ó
arbitral, cuando se ordena la adjudicación de la propiedad con la consiguiente
cancelación del derecho del anterior propietario a mérito de un proceso
judicial, administrativo o arbitral con la autoridad de cosa juzgada. Sin embargo,
esos casos que pueden ordenar la transferencia de dominio, no forman parte del
presente titulo, sino que han sido considerados por técnica legislativa dentro
de las disposiciones generales del mismo reglamento.
Finalmente, el título en
análisis contempla también ciertas limitaciones a la calificación en beneficio de
la inscripción, vale decir, cuando existen discrepancias entre la descripción
del predio transferido con el predio registrado, así el título no será observable por existir
cargas y gravámenes no mencionados o fábricas y ampliaciones no declaradas. Por
otro lado, en beneficio del principio del folio real, no será inscrita la
transferencia si previamente no ha sido independizado el predio.
Otra forma de clasificación
estará en función del título en que se fundamente su inscripción, así en los
actos traslativos de dominio que se encuentren basados en un contrato, la
inscripción se fundamentará directamente en el título presentado, formalizado
en Escritura Pública ó Formulario Registral; si la transferencia se relaciona
con el fallecimiento de una persona o el fin de la sociedad conyugal, la
inscripción se fundamentará en la previa inscripción en el Registro Personal;
si fuera el caso de una expropiación se basará exclusivamente en la Ley; si la
transferencia proviene del cumplimiento de un pacto contractual, se basará además en el título archivado en el Registro
y en las comunicaciones establecidas por la ley y el reglamento. Finalmente, si
la transferencia proviene de un acuerdo societario, se fundamentará
directamente en la previa inscripción en el Registro de Personas Jurídicas que
también comprende a las sociedades regidas por la Ley General de sociedades.
El ingreso al registro de un
título que contiene una transferencia de dominio, supone tres efectos
inmediatos: Primero, que se constituya un nuevo asiento registral en donde se
determine al adquirente como nuevo propietario o titular del predio, cuya
validez la dará la firma y sello del Registrador Público encargado de su
calificación. Segundo, que el título que
sustentó el derecho adquirido por el adquirente sea incorporado al
Archivo del Registro, que tiene la obligación de custodiarlo y emitir
eventualmente la publicidad necesaria. Tercero, el nuevo propietario es
incorporado a la lista de propietarios o al Índice activo del Registro de la
Propiedad.
Para ser preferido por el
Derecho, frente a otras personas que también consideran tener derecho frente a
determinado bien, es aconsejable, sin ser obligatorio, iniciar de inmediato las
acciones necesarias para lograr la inscripción en el Registro de Predios. Para
comenzar, es necesario que el vendedor ó
transferente previamente regularice su titularidad, es decir que primero
inscriba su dominio en el Registro, y si ya lo tiene registrado, sanee su propiedad adecuando lo registrado a la realidad. Es también recomendable, estar
al día en las obligaciones tributarias al momento de la formalización del
contrato, así como para el comprador o adquirente tener el sustento necesario en el sistema financiero sobre el origen
lícito de los fondos. De adecuarse a los antecedentes registrales y cumplidas las
obligaciones sustanciales y formales que exige la ley y los reglamentos
respectivos, el acto traslativo de dominio contenido en un documento denominado
título, no tendrá mayor problema en ser registrado. Pero si en cambio, en el
proceso de calificación es objeto de
alguna observación, esta debe ser absuelta en el plazo previsto en el
Reglamento General de los Registros Públicos más su ampliación respectiva, si el
usuario considera que la observación, tacha o liquidación formulada por el
Registrador Público no tiene sustento o es injustificada, tiene expedito el
derecho a formular el recurso de apelación ante el Tribunal Registral como
garantía a la pluralidad de instancias.
MANUEL EDMUNDO MEJIA
ZAMALLOA
REGITRADOR PUBLICO - ZONA
REGISTRAL XI LIMA
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