LA INSCRIPCIÓN DEL ARRENDAMIENTO EN EL REGISTRO DE PREDIOS

LA INSCRIPCIÓN DEL ARRENDAMIENTO EN EL REGISTRO DE PREDIOS

En el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, está prevista la inscripción de tres actos relacionados al Arrendamiento; el Arrendamiento simple, el Arrendamiento-Venta y el Arrendamiento Financiero, siendo el común denominador  en todos los casos, la cesión temporal del uso de un bien mueble o inmueble a cambio de una renta; en cambio se encuentra diferenciándolos el objetivo buscado por las partes contratantes en aquellos contratos.

En el caso del Arrendamiento propiamente dicho, le son aplicables exclusivamente las normas del Código Civil, que van del artículo 1666 al artículo 1712, se trata de un contrato típico, consensual, bilateral, sinalagmático, oneroso, conmutativo y de duración determinada. Este tipo de contrato destinado básicamente al sector privado, sirvió durante mucho tiempo para aliviar el problema del acceso a la vivienda propia y al mismo tiempo suplió la incapacidad del Estado para otorgar ese  derecho a los sectores populares. Este contrato estuvo normado por la antigua Ley del Inquilinato dada por el Gobierno Militar, que lejos de resolver los problemas antes señalados, desalentó la inversión privada en la construcción, creando al mismo tiempo innumerables e interminables procesos judiciales. Ahora, el tema parece resuelto, por cuanto el Arrendamiento es regido por la ley de la oferta y la demanda, donde las partes pueden contratar con absoluta libertad sin intervención estatal, salvo en materia fiscal.

En cuanto al Arrendamiento-Venta, se trata también de un contrato con las mismas características del Arrendamiento, pero con la diferencia de que tiene como objetivo la transferencia del dominio. A este contrato le son aplicables tanto las reglas del Arrendamiento como también las reglas de la Compra venta, en cuanto le sean compatibles, por ser una mezcla de ambos contratos, está destinado a transferir la propiedad al arrendatario luego del pago de cierto número de cuotas a manera de renta, similar a una compra venta a plazos, inscribible en el Registro de Garantía Mobiliaria si se trata de bienes muebles.

Por su parte, el contrato de Arrendamiento Financiero, es un contrato de naturaleza mercantil y un medio de financiamiento, cuyo objeto es la locación ó arrendamiento de bienes muebles o inmuebles por una empresa locadora para que la arrendataria lo use a cambio del pago de cuotas periódicas por un plazo y con la opción de poder comprar esos bienes por un valor pactado al término de dicho plazo. 

Este tipo de arrendamiento, regulado por el Decreto Legislativo N° 299, comparte la naturaleza jurídica de un Arrendamiento,  parecido al Arrendamiento-venta en cuanto a su objetivo, pero con características propias que lo hace un contrato más complejo. En tal sentido, sólo pueden ser locadoras ó arrendadoras, las  empresas bancarias, financieras u otra autorizada por la Superintendencia de Banca y Seguros y los bienes materia de arrendamiento deben estar asegurados por póliza contra todo riesgo. En la práctica también conocido como Leasing, el Banco o Financiera primero compra para darlo en arrendamiento, mientras que el llamado Leaseback el cliente vende al Banco para que se lo arriende.

Por otro lado, este tipo de arrendamiento está protegido por normas procesales, por cuanto el cumplimiento de todas las obligaciones pactadas en el contrato tienen mérito ejecutivo, tramitada por tanto por reglas del juicio ejecutivo. Los bienes tampoco son susceptibles de medidas administrativas o judiciales de embargo contra el arrendatario. Finalmente hay que destacar que tiene un régimen promocional en lo tributario, contable y financiero,  pudiendo también emitirse bonos previa autorización de la Conasev.

Para la inscripción del Arrendamiento en el Registro de Predios, por Escritura Pública o Formulario Registral cuando corresponda, es necesario que el locador sea necesariamente el propietario con dominio inscrito, ello acorde con el principio de tracto sucesivo. Conforme al Reglamento, las tres formas de arrendamiento se inscribirán previamente en el Rubro de Gravámenes de la partida registral para efectos publicitarios pero no traslativos de dominio, hasta que se ejerza la opción de compra en el caso del Arrendamiento Financiero ó se termine de pagar la última cuota en el caso del Arrendamiento-venta, en ambos casos también concluye el arrendamiento por obvias razones y se inscribirá la transferencia en el Rubro de Dominio. Mientras que en el caso del Arrendamiento, cuyo objetivo no es la transferencia de dominio precisamente, sólo podrá registrarse su resolución unilateral con cargo de la notificación al arrendatario, la ampliación, cesión,  eventualmente el subarrendamiento y su conclusión por vencimiento del plazo en el mismo rubro. Cuando sea una sociedad conyugal la que intervenga como arrendataria, deberán intervenir ambos cónyuges porque se trata de mudar el domicilio conyugal. Asimismo, sólo se requiere la presentación de planos perimétricos para inscribir el arrendamiento sobre parte de un bien, no siendo necesaria la previa independización  ni el informe previo de la Oficina de Catastro.

En el caso del Arrendamiento-venta y Arrendamiento Financiero, que también pueden resolverse, ampliarse, cederse ó concluir, el proceso de inscripción supone dos etapas que se traducen normalmente en dos asientos registrales.  En el primer caso, conforme al artículo 60 del Reglamento de Inscripciones, le resultan aplicables las disposiciones de la Compra venta con Reserva de Dominio, es decir deberá presentarse otro título otorgado por las partes indicando que se ha cancelado el número total de cuotas. En el caso del Arrendamiento Financiero, el contrato contiene normalmente el plazo de duración del contrato, la renta convenida, el valor de venta pactado, los intereses convenidos y el pacto de opción de compra a favor del arrendatario, donde se estipula el valor residual ó el criterio para establecerlo. En tal sentido, para el ejercicio de dicha opción, el Reglamento de Inscripciones conforme al artículo 61, requiere de nuevo título en donde conste la transferencia, en tanto ello no ocurra el Arrendamiento Financiero debe inscribirse previamente en el Rubro de Gravámenes por ser el acto causal de la transferencia.

 

MANUEL EDMUNDO MEJIA ZAMALLOA

REGISTRADOR PUBLICO

ZR. IX-LIMA