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LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL EN LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno de los mecanismos simplificados que incorporó  la Ley Nº 27157. El Reglamento de esta Ley aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC y su TUO aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA precisó que el Notario podrá declarar  la prescripción cuando el interesado acredite la posesión continua, pacífica y pública  del inmueble por más de 10 años, esté  o no registrado el predio y se tramitará  por la vía de los asuntos no contenciosos  de competencia notarial. Asimismo, dispone que el acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio es título suficiente para la inscripción  de la propiedad en el registro respectivo y para  la cancelación del asiento  a favor del antiguo dueño de ser el caso. El artículo 5º de la Ley 27333 regula el trámite notarial a efectos de conseguir la prescripción adquisitiva de dominio.

El  inciso K) del artículo 5 de la Ley Nº 27333 estableció que el trámite  notarial de prescripción adquisitiva de dominio comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones. Asimismo la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN, aprobada por Resolución Nº 490-2003-SUNARP-SN, precisó los alcances  de la norma acotada, señalando en su numeral  5.1 que la declaración de prescripción adquisitiva  de dominio procederá respecto de inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la municipalidad correspondiente establezca que el inmueble cuenta con zonificación urbana.

En el caso de predios que formen parte de otro de mayor extensión, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 7º de la Ley 27333  y el numeral 5.5 de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN, la segregación  o desmembración del  área materia de declaración de propiedad mediante prescripción adquisitiva, se efectuará por el solo mérito del instrumento que la contenga. En dicho instrumento se indicará el área remanente luego de la segregación o desmembración, sin que sea necesaria la intervención de los titulares registrales  de tal área remanente. La instancia de calificación registral solicitará los planos  y  memorias descriptivas que permitan la verificación catastral  de la segregación o desmembración.

Respecto a la Prescripción adquisitiva de dominio en vía notarial, el Tribunal Registral ha emitido los siguientes precedentes de observancia obligatoria:

• Precedente de Observancia obligatoria aprobado el vigésimo y vigésimoctavo pleno del Tribunal Registral: “Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la declaración  de adquisición de propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación  del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica que el proceso judicial  o el procedimiento notarial  haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio  se encuentre inscrito; para ello bastará constatar  que el referido titular aparezca  como demandado o emplazado en el proceso respectivo”.  

El fundamento de este precedente radica en el principio de legitimación registral, por el cual, el titular registral debe ser debidamente emplazado en el procedimiento destinado a cancelar o enervar su derecho inscrito, como es el caso de la prescripción adquisitiva. Asimismo en aplicación del principio del debido procedimiento, que comprende a los procesos seguidos tanto en sede judicial como administrativa, toda persona tiene derecho a la tutela judicial efectiva para el ejercicio o defensa de sus derechos o intereses, con sujeción a un debido proceso[1]

• En el LXXXIV Pleno del Tribunal Registral realizado los días  9 y 10 de febrero de 2012 se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: “No corresponde a las instancias registrales, por ser de exclusiva responsabilidad del notario, evaluar la aplicación o inaplicación  de la Ley 29618 hecha por el citado profesional dentro de un procedimiento no contencioso de prescripción adquisitiva de propiedad.”

El tribunal registral ha fundamentado la adopción de este criterio en el principio de irretroactividad  y en la naturaleza jurídica declarativa de la resolución (judicial, administrativa o notarial) que declara adquirida la propiedad en virtud a la prescripción adquisitiva de dominio.

• Precedente  de observancia obligatoria aprobado en el LXII pleno del Tribunal Registral: “Cuando el trámite de prescripción adquisitiva notarial comprenda la integridad de un predio inscrito, no resulta exigible el cumplimiento  del requisito previsto en el artículo 105º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios relativo a  la presentación de los planos de ubicación y localización.” Criterio sustentado en las resoluciones Nº 198-2008-SUNARP-TR-T del 12/09/2008 y Nº 134-2009-SUNARP-TR-A del 13/04/2009.

Asimismo el Tribunal Registral, se ha pronunciado en relación a diversos aspectos de la prescripción adquisitiva notarial, habiendo emitido  muchas resoluciones, las mismas que si bien no tienen el carácter de precedente de observancia obligatoria; sin embargo nos ayudan a establecer  la posición que el Tribunal está adoptando en determinados casos:

• Resolución Nº 269-2012- SUNARP-TR-L de fecha 27/02/2012:   ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ”Procede la anotación preventiva de prescripción adquisitiva  aun cuando la oficina de Catastro haya concluido  que no puede determinar si el área objeto de prescripción  se encuentra comprendida dentro de alguna  de las independizaciones  anteriormente efectuadas en la partida matriz”. “Procede la anotación preventiva de prescripción adquisitiva aun cuando la oficina de Catastro haya concluido que no puede determinar  si el predio objeto  de prescripción se encuentra dentro del perímetro de la partida matriz  o fuera de este”.

En esta resolución el Tribunal Registral aplica por analogía al caso de la prescripción adquisitiva notarial el precedente aprobado en el 12do Pleno del Tribunal Registral[2], referido a inmatriculación. De la misma manera realiza una aplicación analógica del artículo 41º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios[3].

• Resolución Nº 563-2011-SUNARP-TR-L de fecha 15/04/2011 - ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN EL PROCEDIMIENTO  DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO: “La calificación del Registrador comprende la constatación de haberse demandado o emplazado al titular registral en el proceso respectivo, con lo cual, queda garantizado su derecho de defensa. Sin embargo, no forma parte de la calificación registral  el verificar  la notificación, su eficacia ni el contenido de las publicaciones, por cuanto son aspectos propios  del procedimiento de prescripción adquisitiva y por ende su verificación le corresponde al Notario”.

•  NOTIFICACIÓN  A LOS SUCESORES  EN UNA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO: “A efectos de verificar la adecuación del título presentado con el derecho inscrito, no se requiere acreditar la notificación o emplazamiento a los sucesores del  titular registral no inscritos en la partida del predio”.

Señala el Tribunal Registral, que la calificación del Registrador comprende la constatación de haberse demandado o emplazado al titular registral en el proceso respectivo, con lo cual, queda garantizado su derecho de defensa. Sin embargo, no forma parte de la calificación registral el verificar la notificación, su eficacia, ni el contenido de las publicaciones, por cuanto son aspectos propios del procedimiento de prescripción adquisitiva y por ende su verificación le corresponde al Notario.

Por lo tanto en sede registral no se puede cuestionar el procedimiento de las publicaciones, ni si se efectuaron edictos respecto de los domicilios desconocidos ya que este es un aspecto que le corresponde al Notario, siendo enteramente responsabilidad de este profesional.

En relación a la notificación de los sucesores el Tribunal ha indicado que se debe tener presente que sucesión no es igual a titularidad registral. Así, si bien es cierto  que desde el momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos  y obligaciones que constituyen la herencia se transmite a los sucesores; también lo es que cuando se trata de bienes registrados la inscripción de dicha sucesión debe efectuarse a pedido de parte, en aplicación del principio de rogación previsto en el artículo 2011 del Código Civil.     

  

• Resolución Nº 142-2012-SUNARP-TR-L de fecha  27/01/2012 -   PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO: “Si a partir de la descripción  del inmueble a usucapir otorgada por el administrado en la escritura pública y documentación gráfica, se identifica plenamente al predio, el hecho que se haya señalado una numeración que no obra inscrita en la partida que comprende al inmueble no constituye obstáculo para la inscripción del procedimiento, siempre que la numeración no se encuentre comprendida dentro de los actos de rogatoria”.

• Resolución Nº 094-2012-SUNARP-TR-L  de fecha 19/01/2012 -       IMPROCEDENCIA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: “De conformidad con el artículo 985 del Código Civil ningún  copropietario puede adquirir por prescripción  una cuota ideal perteneciente a otro copropietario”.

• Resolución Nº 029-A-2011-SUNARP-TR-T de fecha 25/01/2011 -    DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES Y PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO: “Es inscribible la usucapión de un predio inscrito en dos o más partidas, siempre que del título correspondiente aparezca que los titulares dominicales que aparecen en todas ellas han sido notificados o emplazados en el correspondiente proceso o procedimiento”.

Como puede advertirse la prescripción adquisitiva en vía notarial, ha dado mérito a diversos pronunciamientos del Tribunal Registral, algunos de los cuales son de observancia obligatoria (precedentes de observancia obligatoria) y otros que sin tener la calidad de obligatorios, nos sirven de pautas, ayudando además  a generar  predictibilidad respectos de los pronunciamientos que en otros casos similares puedan emitir el Registrador Público o el mismo Tribunal Registral. 

DRA. MARITHA ELENA ESCOBAR LINO 

Asistente Registral en el Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral Nº IX-Sede Lima.

Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

Especialista en Derecho Registral por la PUCP, con estudios de la Maestría de Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y miembro del Taller de Derecho Civil José León Barandian.

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[1] Resolución Nº 563-2011-SUNARP-TR-L de fecha 15/04/2011

[2]Procedencia de la Inmatriculación: “No impide la inmatriculación de un predio el Informe del Área de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no.”

[3] Art. 41º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: “(…)

Cuando el área de catastro, debido a la ausencia de información grafica, señale que se encuentre imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuya independización se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro de la partida matriz, ello no impediría la independización rogada, siempre que el título contenga los requisitos  señalados en el primer párrafo que antecede. En este caso, el Registrador independizará el área solicitada de la partida matriz, sin necesidad de requerir plano del área remanente(…).