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LA
ANTICRESIS COMPENSATORIA COMO ACTO INSCRIBIBLE EN EL REGISTRO DE PREDIOS
Carla Cano Freitas
El presente artículo se encuentra motivado por las numerosas
observaciones formuladas por los Registradores del Registro de Predios ante la
rogatoria de una inscripción no de una anticresis ordinaria, sino ante la
inscripción de la llamada anticresis compensatoria la que en
la mayoría de casos ha sido denegada en aplicación del Artículo 101 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios[1]. Sin
embargo, en segunda instancia ante el Tribunal Registral dichas observaciones
han sido revocadas dando lugar a su inscripción, posición que compartimos y que
buscamos difundir mediante este artículo, el cual está inspirado principalmente
en la Resolución N° 071-2010-SUNARP-TR-A.
Etimológicamente la palabra “anticresis” deviene
del griego: “anti” que significa contra y “Chresis” que significa uso. Es
decir, en su traducción exacta era un contra
uso que consistía en un pacto de compensación de frutos por intereses. Esto
quiere decir que el deudor entregaba una cosa al acreedor para que este se
hiciera pago de los intereses con el valor de los frutos que la cosa originaba,
no usándose la institución como medio para cancelar la deuda.
En el ordenamiento peruano, la anticresis está regulada en
el artículo 1091 del Código Civil, dentro de los Derechos Reales de Garantía que
establece: “Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda
concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos”.
Es necesario señalar que, actualmente, la
anticresis ha caído en desuso, perdiendo importancia frente al derecho real de
hipoteca, debido a las innumerables ventajas que ofrece frente a un derecho
real de anticresis que ha sido prácticamente reservado para las zonas rurales
del país.
Es importante citar los diversos
conceptos de orden general que fueron reunidos en la Resolución del Tribunal
Registral N° 071-2010-SUNARP-TR-A, respecto a la anticresis:
× Se trata, en primer lugar, de
un derecho real, que se constituye sobre un bien inmueble, y que como tal es
oponible a terceros, siempre que se registre.
×
Es un derecho de garantía que
generalmente se concede al acreedor de una suma de dinero. No obstante ello, en
aplicación del artículo 1091 del Código vigente, entendemos que su ámbito de
aplicación puede extenderse a otra clase de obligación.
×
Concede al acreedor la posesión
del bien anticrético (inmueble), con las facultades de usar y disfrutar del
mismo.
×
Los frutos que rinde el
inmueble se aplican necesariamente al pago de la obligación, imputándose en
primer lugar a los intereses y gastos, y luego al capital.
×
Faculta al acreedor en caso de
incumplimiento de la obligación garantizada, a solicitar la venta del inmueble
para cubrir su acreencia con el producto de dicha enajenación.
La observación más usual en los títulos en que se
solicita la inscripción de una anticresis se refiere a que en la escritura
pública no se ha indicado la renta del inmueble ni la tasa de interés
respectiva, solicitando el Registrador que se aclare mediante un nuevo
instrumento público.[2]
Dichas observaciones han sido apeladas teniendo resultados positivos a su inscripción siempre y cuando se haya
pactado una cláusula compensatoria que señale que los intereses y/o el capital
se compensen con la renta que genere el inmueble. En ese sentido, consideramos
que la falta de indicación de la renta del inmueble y del interés pactado no
acarrea la nulidad de la anticresis, por cuanto cabe el pacto de compensación.
El problema en la primera instancia surge de la
interpretación literal que los Registradores le dan al artículo 101° del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el cual establece que en
el asiento de inscripción se expresará: a) El monto de la deuda garantizada; b)
La renta del inmueble y la tasa de interés que se pacte; y, c) La fecha de
vencimiento de la deuda garantizada. De tal modo que si no se ha señalado
dichos elementos el acto no tendrá acogida registral; sin embargo, no tienen en
cuenta la existencia de la anticresis compensatoria, la que explicaremos más
adelante.
Entonces, es momento de preguntarnos ¿Qué clases
de anticresis regula nuestro Código Civil? Para ello debemos remitirnos a los
artículos 1091°, 1092° y 1093° del Código Civil que señalan lo siguiente:
Artículo 1091.- Definición de anticresis: Por la
anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al
acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.
Artículo 1092.- Formalidades. El contrato se
otorgará por escritura pública, bajo sanción de nulidad, expresando la renta
del inmueble y el interés que se pacte.
Artículo 1093°.- Imputación de la renta del
inmueble: La renta del inmueble se aplica al pago de los intereses y gastos, y
el saldo al capital.
De acuerdo a las normas citadas, en la anticresis
típica el acreedor anticretista tiene el derecho de explotar el inmueble y
percibir los frutos correspondientes; teniendo que imputar estos frutos
percibidos, en primer lugar a los intereses que genere el dinero que otorgó al
deudor anticretista, y el saldo imputarlo al capital. Es por ello que el
artículo 1092° del Código Civil señala que se debe expresar la renta del
inmueble y el interés que se pacte. Siendo que al referirse a la renta del
inmueble se está refiriendo a los frutos civiles[3],
lo que guarda relación con el artículo 1093°.
Sin embargo, también es factible que las partes
pueden pactar la llamada anticresis compensatoria, disponiendo que la renta o
frutos del inmueble se compensen, bien sea con los intereses adeudados, bien
sea con el capital o una parte de él. Entonces, si se compensan solamente los
intereses, el acreedor hace suyos los frutos civiles, cual quiera sea su monto,
y a cambio de ello, el deudor queda liberado de los intereses, aunque no de
devolver el capital.
La anticresis compensatoria tiene los siguientes
efectos que la distinguen de la típica:
a)
El acreedor
queda liberado de la obligación de explotar el inmueble y de rendir cuentas; lo
que es natural, puesto que el resultado de la explotación es indiferente para
el deudor.
b)
Aunque el
contrato no diga nada, el acreedor carga con las reparaciones ordinarias de
conservación, pero no con las extraordinarias.
La anticresis compensatoria puede ser conveniente
para el acreedor, al que exime de la tediosa obligación de rendir cuentas; y
para el deudor, al que libera de los riesgos propios de la explotación del
inmueble, tanto mayores cuanto esa explotación queda en manos de un tercero.
De otro lado, debe tenerse en cuenta que en el
contrato de mutuo[4],
salvo pacto distinto, existe la obligación de pagar intereses; y, en caso de no
haberse fijado la tasa, corresponderá abonar el interés legal, en aplicación
del artículo 1245[5]
del Código Civil.
Entonces, si en la anticresis la compensación de
frutos e intereses es su característica principal, necesariamente deberá
fijarse el monto de la renta (fruto civil) del inmueble gravado. En tal
sentido, el artículo 101° del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios establece: “En el asiento de inscripción se expresará: a) El monto de
la deuda garantizada; b) La renta del inmueble y la tasa de interés que se
pacte; y, c) La fecha de vencimiento de la deuda garantizada”. Salvo que se
haya establecido expresamente que la suma mutuada no genera interés alguno, lo
que es posible, por cuanto ello puede pactarse conforme lo señala el artículo
1663° del Código Civil, siendo que los intereses son un elemento natural del
acto jurídico, y por tanto no esencial, y las partes en uso de su autonomía
privada pueden suprimirlo por pacto expreso. En este supuesto, sí se pactó el
no pago de intereses y que el bien otorgado en anticresis no genera renta
alguna, el contrato es válido, y así debe consignarse en el asiento respectivo,
a fin de cumplir en forma teleológica con lo que señala el artículo 101° del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.[6]
Pero, entonces, cómo deben interpretarse el
artículo 101° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Primero,
debemos señalar que el citado artículo sólo ha regulado la anticresis típica u
ordinaria y no la compensatoria, lo que nos conduce a establecer el modo de
llenar esta laguna normativa,[7]la
cual puede ser llenada por las fuentes supletorias como en este caso la
doctrina jurídica, en virtud de la cual se llega a establecer que para la
inscripción de la anticresis compensatoria, no puede exigirse el expresar la
renta del inmueble, ni la tasa de interés.
Carla Cano
Freitas
Asistente
Registral Z.R.IX – Sede Lima
Abogada por la Pontificia
Universidad Católica del Perú, con estudios de Maestría en Derecho Registral y
Notarial en la Escuela de Postgrado de la Universidad San Martín de Porres
[1] Inscripción de anticresis
En el asiento de inscripción de la anticresis se expresará:
a) El monto de la deuda garantizada;
b) La renta del inmueble y la tasa de interés que se pacte; y
c) La fecha de vencimiento de la deuda garantizada.
[2] Podemos citar el Título N° 18037 del 25/09/2009 del Registro de
Predios de Juliaca y el Título N° 963868 del 15/11/2011 del Registro de Predios
de Lima.
[3] “Art. 891° del Código Civil.- Los frutos son naturales,
industriales y civiles. Son frutos naturales los que provienen del bien, sin
intervención humana. Son frutos industriales los que produce el bien, por la
intervención humana. Son frutos civiles
los que el bien produce como consecuencia de una relación jurídica”.
[4] Art. 1663 C.C..- Pago de intereses. El mutuatario debe abonar
intereses al mutuante, salvo pacto distinto.
[5] Art. 1245 C.C.- Cuando deba pagarse interés, sin haberse fijado la
tasa, el deudor debe abonar el interés legal.
[6] Resolución N° 071-2010-SUNARP-TR-A pag.9
[7] El artículo VIII del Título Preliminar de la Ley 27444 señala que:
Deficiencia de fuentes: Inciso 1: Las
autoridades administrativas no podrán dejar de resolver las cuestiones que se
les proponga, por deficiencia de sus fuentes; en tales casos, acudirán a los
principios del procedimiento administrativo previstos en esta Ley; en su
defecto, a otras fuentes supletorias del derecho administrativo, y solo
subsidiariamente a éstas, a las normas de otros ordenamientos que sean
compatibles con su naturaleza y finalidad (…)”
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