Blog de la Revista Tábula

TRACTO SUCESIVO

Por Karina Rosario Guevara Porlles. Abogada.

Asistente Registral de la Zona Registral N° IX-Sede Lima

El sistema de folio real y el principio de tracto sucesivo se encuentran entrelazados, y uno necesita del otro para sobrevivir. El folio real trae como consecuencia el principio de tracto sucesivo[1].

García define el principio de tracto sucesivo como “aquel principio hipotecario en cuya virtud, para que se pueda inscribir, anotar, cancelar o consignar por nota marginal un derecho o una situación jurídica inscribible, es necesario que conste previamente inscrito o anotado dicho derecho a nombre de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorgue el acto o contrato o contra la cual se dirija un procedimiento judicial o administrativo”.

Antonio Manzano Solano define descriptivamente el principio de tracto sucesivo como “una técnica operativa del sistema de folio real, que trata de establecer el orden entre los asientos, como complemento del orden entre las fincas, mediante el encadenamiento sucesivo o simultáneo de los títulos inscribibles, sobre la base de la previa o simultánea inscripción del título del transferente en el momento de la inscripción del título del adquirente, aunque el acto dispositivo sea anterior, como presupuesto estructural para la producción de los efectos esenciales del sistema”.

Roca Sastre al respecto señala que “Todo régimen hipotecario que adopte el sistema de registración por fincas y que tienda al mayor paralelismo posible entre el contenido de los asientos y la realidad jurídica extrarregistral, ha de procurar que el historial jurídico de cada finca inmatriculada sea completo y, por consiguiente, que los sucesivos titulares de dominio o derecho real registrado se sigan los unos a los otros convenientemente eslabonados, de modo que el transferente de hoy sea el adquiriente de ayer y el titular inscrito actual sea el transferente de mañana. Este juego propio del llamado principio de tracto sucesivo, el cual en consecuencia,  tiene por objeto mantener el orden regular  de los titulares registrales sucesivos, de manera que todos los actos dispositivos formen un encadenamiento perfecto, apareciendo registrados como si se derivaran los unos a los otros sin solución de continuidad”[2]

De la definición del maestro Roca Sastre se advierte que considera al tracto sucesivo como un principio meramente formal, pues refiere que este principio solo  exige que al momento de la inscripción del acto de transferencia conste inscrito el derecho de propiedad del transmitente; desde este visión solo se exige el tracto sucesivo para los fines de la inscripción del acto y no para su validez, en esa misma línea se pronuncia de La Cruz y Sancho[3], Vallet[4], Diez Picazo[5]; por otro lado se encuentran aquellos que sostienen su carácter sustantivo como García García y Pau Pedrón.

Sin duda este principio resulta fundamental a la hora adquirir un inmueble pues facilita la identificación del titular aparente (registral)[6] evitando la engorrosa tarea de hallar la sucesiva cadena de transmisiones para verificar si el que transfiere cuenta con derecho  para hacerlo, pero esta importancia no lo sella sustantividad pues la eficacia de la transferencia no se da bajo las reglas del derecho registral sino del derecho común.

El tracto exige la identidad entre el titular registral y la persona que aparece como transmitente en el acto o negocio a inscribir (identidad de sujetos) e identidad entre el derecho inscrito con relación al derecho transmitido en el acto a inscribir (identidad de derecho)[7].

Resulta fundamental para la producción de los efectos esenciales del sistema registral. No podría entenderse la legitimación o la fe pública respecto a asientos que publiciten derechos contradictorios o incompatibles entre sí.  Roca Sastre[8] refiere que “a pesar del carácter formal de principio de tracto sucesivo sus consecuencias son importantes, pues tienen la indiscutible virtud de que el propietario o titular del dominio o titular del derecho real limitado inscrito pueda estar seguro de que no será inscrito en los libros del registro ningún título en el que no figure como disponente o parte perjudicada, pues el registrador lo rechazará por constituir ello un obstáculo proveniente de los libros del registro (…). En un palabra, el principio de tracto sucesivo es de naturaleza formal, pero sin impedir que las consecuencias o repercusiones del mismo tengan alcance sustantivo”. Al respecto, el tribunal registral  sostiene que la naturaleza del tracto sucesivo es formal, véase en ello en pronunciamientos reiterados: (Resolución N° 542-2012-SUNARP-TR-A de 9/21/2012) “El principio de tracto sucesivo es uno de carácter formal y está recogido por el artículo 2015 del Código Civil, conforme al cual para inscribir un derecho es preciso que se inscriba el derecho del cual deriva aquél, este principio busca que los asientos reflejen un encadenamiento lógico de las transferencias”; en iguales términos en la resolución N° 433-2012-SUNARP-TR-A de 9/19/2012 : “El carácter formal del principio de tracto sucesivo, obliga al registrador a verificar si quien efectúa el acto de disposición aparece como titular registral del derecho y rechazar todo acto dispositivo que no aparezca como derivado del titular inscrito; no correspondiendo por tanto, evaluar titularidades que no consten en los asientos registrales”.

Tiene dos efectos, el primero es positivo, es decir, que permite la inscripción del transferencia siempre y cuando exista adecuación con la partida registral, de ser así el registrador procederá a faccionar el asiento respectivo[9]; la consecuencia negativa, es que cuando no exista esa coincidencia se rechazará la inscripción porque el derecho no emana de la partida registral[10]; mediante estos dos aspectos el estado brinda seguridad jurídica, es decir, protege  a los  titulares con derecho inscrito a fin de que no sean despojados de su propiedad (salvo los casos de prescripción adquisitiva).

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[1] Gonzales Barrón, Gunther. Tratado de Derecho Inmobiliario. 2 Edición. Lima-Perú 2004. Jurista Editores. Pág. 503

[2] Citado por Gonzales Barrón, Gunther, óp. cit. pág. 505

[3] Consideran que el tracto no debe interpretarse como requisito necesario  para el ejercicio de la facultad dispositiva, sino como requisito para que el acto dispositivo otorgado pueda inscribirse, En este aspecto, el artículo 20 (se refiere a la ley hipotecaria española) va dirigido preferentemente al registrador, imponiéndole criterio de actuación. Todavía más: la previa inscripción de la titularidad del transmitente no se exige al tiempo del otorgamiento, sino al de la inscripción de la  adquisición a favor del adquiriente; si cuando se inscribe esta el otorgante tiene inscrito su derecho, el artículo 20 abre las puertas del Registro desentendiéndose de sí, al tiempo del otorgamiento, el otorgante era o no titular de aquel derecho y si lo tenía o no inscrito a su nombre.

[4] Es de la opinión que “el titular inscrito tiene un poder dispositivo limitado estrictamente  a los efectos registrales. Sólo él mientras esté vigente su inscripción, puede provocar, por cualquier título, un nuevo asiento, de acuerdo con la extensión del derecho que tenga inscrito. Asimismo solo con su consentimiento, por regla general, podrá ser cancelado.”

[5] Sostiene que “el tracto sucesivo aunque presupuesto importante en la mecánica del registro, tiene solamente carácter formal y afecta exclusivamente al funcionamiento del registro (…)No es pues, un requisito necesario para disponer del derecho desde el punto de vista material o sustantivo, sino solamente un requisito de tipo formal para permitir que el acto dispositivo tenga acceso al registro.”

[6] El tribunal registral en la Resolución N°  393-2012-SUNARP-TR-A de 8/22/2012 La motivación interna de las partes para celebrar un contrato no será objeto de evaluación en sede registral. Por el carácter formal del principio de tracto sucesivo, la calificación de la partida registral debe restringirse a verificar que quien intervenga en el título presentado conste como titular registral; no correspondiendo evaluar titularidades que no consten en los asientos regístrales.

[7]Resolución Nº 038-96-ORLC/TR. No es procedente la inscripción de ampliación de embargo cuando la medida cautelar que pretende ser ampliada  no ha sido registrada previamente (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pág. 69).  

[8] Citado por Gonzales Loli, Jorge Luis, Comentarios al  Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. Lima-Perú. Gaceta Jurídica, 2002, pág. 59

[9]  Véase la Resolución N° 408-2012-SUNARP-TR-A de 8/29/2012: “De conformidad con el principio de tracto sucesivo no procede inscribir una compraventa cuando se advierta que no existe una adecuación del título (vendedor) con los asientos registrales (titularidad registral). En ese sentido, no resulta procedente observar un título en el que hayan intervenido todos los que figuran registralmente como propietarios del bien y además, todos o algunos de los cónyuges de ellos, pues esta circunstancia no invalida el acto, ni constituye vulneración a este principio”.

[10]  Resolución Nº 069/92-ONARP-JV. No procede la inscripción de compra venta cuando el inmueble se encuentra registrado a favor de terceras personas (Jurisprudencia Registral. Volumen I. Pág. 21).